04. Oktober 2017

Florian: Immobilienkauf mit System

Würdest du dich kurz vorstellen.

Gerne! Mein Name ist Dr. Florian Roski; ich arbeite als Immobilieninvestor, Multi-Co-Founder, Autor, Dozent und Wirtschaftsberater und bin selbst finanziell unabhängig.
Des Weiteren bin ich Geschäftsführer der four-quarters Gruppe, die mit über 500 Gründungsprojekten und 35 Kollegen als Nummer eins in Sachen Gründungsberatung in Deutschland positioniert ist.
Aktuell studiere ich an der Stanford University und habe mein neues Booklet mit dem Titel: "Warum Immobilien King sind" veröffentlicht.

Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Ich bin leidenschaftlicher Unternehmer, liebe Herausforderungen und versuche, Routine so weit wie möglich zu vermeiden.
Um mir das zu ermöglichen, war finanzielle Unabhängigkeit schon von Beginn meines Arbeitslebens an mein höchstes Ziel. Dabei stehen für mich nicht Luxus und Konsum, sondern Freiheit und die damit verbundenen erweiterten Handlungsmöglichkeiten im Zentrum meiner Bemühungen.
Ich investiere seit 15 Jahren fast ausschließlich in Wohnimmobilien; vorzugsweise Jugendstilbauten. Auch bin ich ein großer Verfechter der langfristigen Buy-and-Hold-Strategie.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Ich habe mich zu Beginn in den verschiedensten Assetklassen erprobt und für mich am Ende herausgefunden, dass ich am effektivsten das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko optimieren kann, wenn ich selbst das Unternehmen oder die Immobilie besitze.
Risiko ist für mich auch ein anderes Wort für keine oder nur begrenzte Einflussmöglichkeiten auf den Investitionsgegenstand zu haben. Umso weniger Einfluss ich auf die Entwicklung eines Investments habe, umso größer das Risiko.
Entsprechend hat eine Immobilie in meinem eigenen Wohnort für mich ein kleineres Risiko, als wenn ich die Immobilien 500 Kilometer weiter weg erwerbe. Genauso verhält es sich für mich mit Aktien.
Einmal gekauft kann ich quasi nur noch beten, dass es gut läuft, aber in der Regel sehr wenig aktiven Einfluss nehmen. Entsprechend bevorzuge ich es zu gründen und somit eigene Ideen selbst in die Tat umzusetzen, mich an Firmen mit mindestens 10 % zu beteiligen oder Immobilien zu kaufen.
So kann ich mitsteuern und bin auch optimal nah an der Informationsquelle positioniert.
Da man bei einer Immobilie letztlich die drei wesentlichen Faktoren Objektauswahl, Mieterauswahl und Finanzierung selbst konfigurieren kann, ist das Risiko hier meiner Meinung nach wesentlich kleiner als bei anderen Investments.
Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren Tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden. Es ist richtig, dass es wesentlich leichter ist, mit ETFs, Aktien oder Fondsinvestments zu streuen.
Das Problem beim Streuen ist nur, dass das erheblich zulasten meiner Rendite geht. Wenn ich jede existierende Aktie einmal kaufe, habe ich im Endeffekt optimal gestreut und nur noch das Assetklassenrisiko, aber im Endeffekt auch kaum noch Rendite.
Mal davon abgesehen, dass es nicht so leicht ist, ETFs mit Fremdkapital zu hebeln, um damit hohe Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Auf meiner Seite: www.immobilien-millionär.de habe ich dazu ein paar Beispielrechnungen von aktuellen Immobilieninvestitionen eingestellt. Hier sind 30 % nur der Anfang!
Ich selbst bin ein großer Freund der Fokussierung, also dem Gegenteil von Streuung. Der Vorteil der Fokussierung ist, dass ich dadurch meine Rendite maximiere.
Das Risiko begrenze ich dabei durch Fachwissen. Wenn du gut informiert bist und dementsprechend auf das Objekt einwirkst, dann kannst du dadurch das Risiko enorm begrenzen und das bei Renditen von weit über 30 %. Wenn du also vorhast, ein wirklich großes Vermögen aufzubauen, dann macht man das am Besten selbst. Ich denke, durch den Kauf eines Finanzproduktes der Anlageindustrie ist das nicht ganz so einfach.
Hier beißen ja auch noch diverse Intermediäre ein gutes Stück von der Rendite ab.
Fokussierung, Wissen und Tun/Einflussnahme sind meiner Meinung nach die Erfolgsstrategien für einen zügigen Vermögensaufbau.

Wie aufwendig ist das? Gibt es eine Lernkurve, das heißt: Sinkt der Aufwand, wenn ich eine zweite oder dritte Immobilie kaufe? Oder ist jede Immobilie so einzigartig, dass ich bei der Auswahl kaum Zeit sparen kann?

Definitiv. Ich selbst arbeite mit einem persönlichen Suchraster.
Dieses Suchraster habe ich für mich über die Jahre hinweg optimiert. Entsprechend bin ich also mit einem zeitsparenden Suchraster unterwegs und nur das, was in mein Förmchen passt, wird auch verbacken.
Dadurch erhöht man die eigene Effizienz enorm. Heute kann ich im Internet 300 Objekte in 2 bis 3 Stunden scannen und eine Vorauswahl treffen. Man kann natürlich je nach Gusto auch neue Dinge probieren, was dann natürlich wieder zu Zeitverzögerungen führen kann.
Aber so ist das mit neuen Themen: sie sind spannend, aber auch zeitaufwendiger.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Da gehe ich mit. Der Vorteil einer Immobilie ist, dass diese viel weniger wichtige Teile und auch eine geringere technische Komplexität hat als ein Auto.
Auch ist es wesentlich schwieriger und teurer, eine Immobilie oberflächig hübsch zu machen, als ein Auto. Da brauchst du dann schon mehr als eine Flasche Politur, eine Motorwäsche und eine Sitzreinigung.
Außerdem geht es auch nicht darum, ein komplettes Mehrfamilienhaus zu kaufen, sondern zum Start vielleicht eine kleinere Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 8 bis 15 Eigentümern.
Dadurch verteilt sich das Risiko auf mehrere Schultern. Und ja, es gibt natürlich auch beim Wohnungskauf das Risiko, eine Wohnung in einem Schrotthaus zu kaufen.
Hier beschreibe ich aber in meinem Buch „Das 1*1 des Immobilien Millionärs“, worauf man achten sollte. Des Weiteren kannst du natürlich auch, wie beim Autokauf, eine sachkundige Person zur Besichtigung mitnehmen. Du siehst, hier gibt es viele Möglichkeiten, um gerade als Anfänger keinen Schrott zu kaufen und sich abzusichern.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

Fehler 1: Negativer Cashflow: Es gibt nichts Besseres, als direkt nach dem Kauf der Immobilie einen monatlichen Überschuss zu haben.
Das heißt: Egal, ob du arbeitslos wirst oder sonstige finanzielle Engpässe in deinem Leben entstehen: die Immobilie leistet ihren monatlichen Beitrag und hilft dir, ein besseres Leben zu führen. Immobilien mit negativem Cashflow sind zu vermeiden und bewirken das genaue Gegenteil.

Fehler 2: Verliebe dich nicht in das Objekt, denke! Wenn du eine Immobilie rein aufgrund emotionaler Erwägungen kaufst, ist das Ergebnis nur allzu oft ebenso emotional.
Wenn du hingegen rein Cashflow- und renditeorientiert investierst, ist auch das Endergebnis entsprechend profitabel.

Fehler 3: Kaufe nicht in Städten, die schrumpfen. Wer hat nicht schon mal davon gehört, dass Vermieter keine Mieter finden oder sich auf schlechte Mieter einlassen müssen, und Verkäufer keine Käufer finden bzw. sich mit sehr niedrigen Kaufpreisen begnügen müssen.
Kaufe dementsprechend nur in wachsenden oder zumindest nicht schrumpfenden Städten und Regionen und du wirst sehr selten enttäuscht sein.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Ich sehe hier kaum konkurrierende Märkte. Es gibt einen Markt für Straßenzugkäufer, und es gibt einen Markt für MFH-Käufer und es gibt einen Markt für Paket- und Einzelwohnungskäufer.
Dann unterscheidet man sicherlich auch noch Wohnimmobilien, Ferienanlagen und Gewerbeobjekte und so weiter.
Diese Märkte laufen unabhängig voneinander, mit unterschiedlichen Anbieter- und Nachfragerstrukturen und unterschiedlichen Beweggründen. Mir selbst ist kein Fall bekannt, indem eine Fondsgesellschaft eine kleine 2-Zimmer-Wohnung gekauft hätte. Hier werden andere Volumina bewegt und hier gibt es andere Vorteile, aber auch andere Zwänge.
Fondgesellschaften müssen beispielsweise mit dem Problem der Fristeninkongruenz kämpfen, denn hier stehen langfristige Anlagegüter Anlegern gegenüber, die flexibel ihr Geld anlegen möchten. Das passt nicht wirklich ideal und führt sicherlich immer wieder dazu, dass Objekte nicht optimal verkauft werden können.
Gerade als Privatperson, die hier früh anfängt und sich eine gute Rente aufbauen will, ist man mit der Immobilie als langfristiges Anlagegut top aufgestellt.
Auch gibt es immer wieder mal die Möglichkeit, dass der private Immobilieninvestor an ein Schnäppchen gerät. Wichtig hierbei ist der Faktor Geduld, denn Geld wandert immer von den Ungeduldigen zu den Geduldigen.

Ist es eigentlich sinnvoll, nur eine Immobilie zu besitzen oder sollte man ein kleines Imperium anstreben, um Skaleneffekte zu nutzen und das Klumpenrisiko zu verringern? Wenn ja, wie viele Objekte sollten es deiner Meinung nach sein?

Hier sind verschiedene Dimensionen zu berücksichtigen. Die erste Frage, die sich der Immobilieninvestor stellen sollte, lautet: Wie hoch soll mein passives Einkommen durch Mieteinnahmen sein?
Das ist immer eine individuelle Geschmacksfrage. Der Eine möchte einfach nur eine kleine abgezahlte 2-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt besitzen, um hier im Alter einziehen zu können.
Der andere möchte gerne einen monatlichen positiven Cashflow von 5.000,00 € oder 15.000,00 €.
Hier sollte man zu Beginn seine eigenen Wünsche und Ziele definieren. Dann sollte man sich überlegen, wie hoch der monatliche Cashflow sein muss, um diese finanziellen Ziele zu erreichen.
Und dann muss man ermitteln, welcher Cashflow pro Einheit zu erwarten ist und wie viele Objekte somit für das Erreichen des Ziels benötigt werden.
Umso mehr Immobilien ich in verschiedenen Lagen besitze und umso höher mein monatlicher Cashflow ist, umso einfacher kann ich mit einzelnen objektbezogenen Aufgabenstellungen umgehen.
Wenn ich im Monat über 10.000,00 € positiven Cashflow verfüge, dann berührt mich eine Sonderumlage in Höhe von 3.000,00 € sicherlich weniger, als wenn ich diese Sonderumlage aus meinem aktiv erarbeiteten Einkommen abdrücken muss.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Gerade Immobilienanfängern würde ich raten, klein und vorsichtig anzufangen und sich Schritt für Schritt an die Materie Immobilien heranzutasten.
Meine Empfehlung ist auf jeden Fall die 2-Zimmer-Wohnung in einer guten B-Stadt.
Meine Erfahrung ist, dass sich die meisten Immobilieninvestoren mit der Zeit auf eine bestimmte Immobilienart spezialisieren, da sie durch Gelegenheiten und Ausprobieren ihre eigene Erfolgsstrategie entwickelt haben.
In jedem Fall würde ich aber einen Start mit Wohnimmobilien empfehlen, da hier die Mieternachfrage in der Regel erheblich größer ist als bei Spezialimmobilien.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht. Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Die Gretchenfrage ist, was ist zeitaufwendiger: die Suche und die Überwachung von Aktien, sprich die Unternehmensbewertung, oder der Ankauf und die Verwaltung einer Immobilie.
Meiner eigenen Erfahrung nach sind Unternehmen wesentlich schwerer und zeitaufwendiger zu bewerten als Immobilien.
Ich selbst investiere in Beides. Ich habe tausende von Businessplänen beurteilt und erstellt.
Da Banken Immobilien günstiger als Unternehmen finanzieren, sieht also auch die Bank bei Unternehmensfinanzierungen ein größeres Risiko und hat mehr Aufwand.
Angenommen man bewegt gleiche Investitionsvolumina, dann gehe ich davon aus, dass man hier wahrscheinlich ein ähnliches Zeitinvestment vornehmen muss. Der große Unterschied ist nur, dass Immobilien eine wesentlich größere Eigenkapitalrendite erzeugen können als Aktien und damit auch mehr Zeitaufwand beanspruchen dürfen.
Ich habe Objekte, da höre ich von meinem Mieter jahrelang gar nichts. Andere Objekte, gerade kleine Apartments, sind aufwendiger.
Dafür erwirtschaften sie aber auch eine höhere Rendite. Ich denke, die Idee, absolut gar nichts zu tun müssen und im Austausch für eine Nullleistung große Summen zu kassieren, gibt es wohl nur in der Werbung.
Es gibt schon mal Fälle, die sind äußerst komfortabel, aber in der Regel bedeutet Eigentum auch einen gewissen Grad an Arbeit. Nach dem Motto: "Ohne guten Gärtner keinen schönen Garten!"
Eigentum in jeglicher Form verpflichtet. Dennoch kann man sagen, dass sich der Aufwand enorm auszahlt und dass mit der Größe des Immobilienbestandes so ziemlich jede Arbeit outgesourct werden kann. Hier gibt es definitiv große Skalierungsmöglichkeiten und -vorteile.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien. Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.

Es ist natürlich richtig, dass der Staat ein Nimmersatt ist und man Aktienvermögen sicherlich leichter umschichten kann als Immobilienvermögen.
Die letzten Jahre haben allerdings eine andere Entwicklung gezeigt. Die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Kapitalvermögen unterlag gerade in den letzten Jahren immer wieder gravierenden Veränderungen.
Auch ist die Besteuerung dieser Erträge gerade beim Thema Verteilungskampf permanent in der politischen Diskussion.
Das Thema Tobin-Steuer wird sicherlich auch noch mehrmals an die Tür des Kapitalanlegers klopfen.
Dadurch, dass z. B. Aktienbesitz in Deutschland eher ein Thema von wenigen ist, günstiges Wohnen allerdings jeden betrifft, geht meine Vermutung eher in die Richtung, dass Kapitalvermögen noch vor den Immobilienvermögen eine "Spezialbehandlung" durch den Staat erfahren wird. Aber das ist wie der bekannte Blick in die Glaskugel.
Kommunale Gebühren, Abgaben und diverse andere Themen wie EEG-Umlage, Abwasser und der Mindestlohn von Reinigungskräften und Hausmeister sowie eine Anhebung der Grundsteuer werden direkt auf den Mieter umgelegt.
Da hilft auch keine Mietpreisbremse, denn diese setzt an der Kaltmiete an und nur in Städten, in denen es enormen Mangel an Wohnraum gibt.
In Städten wie München und Hamburg gab es auch schon in der Zeit vor der Mietpreisbremse aus der Vermietung keine riesigen Gesamtkapitalrenditen. Hier legt man eher sein Geld an, wenn man Geld durch Immobilienflips verdienen will. Man spekuliert also auf einen Preisanstieg.
Ich selbst kenne kein Beispiel, in dem das künstliche Setzen eines Angebotspreises zu einer Verbesserung in Sachen Qualität und Angebot geführt hätte.
Die Folge der Mietpreisbremse ist einfach zu prognostizieren. In den Gebieten mit Mietpreisbremse baut man primär noch Luxusbauten für Eigennutzer. Bestandsimmobilien werden halt einfach oder gar nicht mehr renoviert und aufgrund des enormen Mangels an Wohnraum trotzdem vermietet. Leidtragenden sind unterm Strich Menschen mit niedrigem Einkommen.
Ein besserer Weg wären steuerliche Anreize für den Bau statt einer Ertragsgrenze, die dem Bau entgegenwirkt. Auch das Thema "Schöne Innenstädte" kann man mit der Mietpreisbremse eher vergessen. Denn schön bauen kostet auch schön Geld.

In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld. Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Das Thema Vermögenssteuer wird immer wieder in die Diskussion eingebracht und auch vom Thema Zwangsenteignung haben wir viel gelesen. Die Frage ist, wie der Staat damit Wohnraummangel in Ballungsgebieten bekämpfen will.
Aktuell gibt es in den Ballungsgebieten einen Mangel an Wohnraum. Hier denkt man in der Politik gerade laut über steuerliche Anreize für Investoren nach. Sobald man Investoren die Chance nimmt, Geld zu verdienen, wird nicht mehr gebaut und die Wohnungsnot steigt.
Des Weiteren dürfen wir nicht vergessen, dass wir aktuell Wohnungsmangel (in den Städten) und Leerstand (auf dem Land) zur selben Zeit haben und es enorm schwer sein dürfte, hier eine sozialverträgliche Besteuerung der Immobilienvermögen zu konzipieren. Entsprechend sehe ich sehr entspannt in die Zukunft.

Das Buch zum Interview

Ein schmales Büchlein von rund 100 Seiten, in dem aber alles drinsteht, was man für den Anfang wissen muss, und zwar auch als Mieter. Warum? Wegen Kapitel acht: "Die Auswahl des richtigen Mieters". Doc Roski geht hier der Frage nach: "Wie sieht er denn nun aus, der optimale Mieter?"
Sehr interessant für Mieter zu sehen, durch welche Brille sie der Vermieter sieht. Alles sehr nachvollziehbar. Aber ich habe mir spontan überlegt, dass der Röntgenblick der NSA doch sanfter ist.
Das Buch hat zwar einen zahlenlastigen Titel, aber zum Glück verschwendet der Autor seine Seiten nicht mit endlosen Berechnungen, sondern konzentriert sich darauf, Ihnen zu erklären, wie es grundsätzlich gelingt, strukturiert und mit System ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen.

Das 1x1 des Immobilien Millionärs von Dr. Florian Roski

Zum Weiterlesen

• Claudia: Mit Immobilien sorgenfrei ins Alter.
• Monika: Mit Immobilien finanziell frei werden.
• Leser Christoph (der Stillhalter): Wie ich seit 18 Jahren Mehrfamilienhäuser aufkaufe.
• Stefan kauft nur heruntergekommen und zentrumsnah.

(awa)