17. September 2015

Claudia: Immobilien als Altersvorsorge

Würdest du dich kurz vorstellen.

Hallo, ich bin Claudia, Ingenieurin und Freiberuflerin. Daraus resultiert, dass ich über gewisse finanzielle Freiräume verfüge, aber auch in puncto Existenzsicherung und Altersvorsorge verantwortungsbewusst und eigenverantwortlich handeln muss.
Vielleicht noch als Hintergrund: Ich bin Schwäbin, was ja doch eine gewisse Prägung in finanzieller Hinsicht beinhaltet ;-) Ich bin 60 Jahre alt und noch voll berufstätig und habe zwei erwachsene Kinder, wovon ich eines noch finanziell unterstütze.

Einige Worte zur Person und natürlich die Frage: Welche praktischen Erfahrungen hast du seit wann mit welchen Immobilien-Typen?

Meine erste Immobilie habe ich mir bereits als Studentin gekauft, einfach weil damals als Paar zusammenziehen ohne Trauschein in Bayern ein Grund war, eben sicher keine Mietwohnung zu bekommen. Das ist jetzt fast 40 Jahre her.

Wie bist du dazu gekommen, dich auf Immobilien und nicht auf Aktien oder andere Wertpapiere zu konzentrieren?

Ich habe schon Aktien und Wertpapiere, aber diese Anlageformen sind mir ehrlich gesagt zu anonym und zu fremdbestimmt. Da entscheiden irgendwelche (meist männliche überhebliche Manager-) Typen über mein Geld und meine Gewinne oder Verluste.
Hingegen habe ich bei einer Immobilie viele Eingriffsmöglichkeiten und kann Wert und Entwicklung durchaus mitgestalten. Außerdem bin ich bei Aktien und Wertpapieren überwiegend auf Informationen und Dienstleistungen von anderen (z. B. Berater oder Banken) angewiesen, die ich meist selbst nicht verifizieren kann, also wo ich eine gute Portion Vertrauen gegenüber den Beratern einbringen muss …
Meist kann ich diese Personen und Sachverhalte jedoch nur bedingt einschätzen.

Bei einem ETF kann ich einen Index kaufen und bin sofort an mehreren Tausend Firmen beteiligt. Bei Immobilien ist das anders. Jede Immobilie stellt einen erheblichen Wert (Klumpenrisiko) dar und muss deshalb sorgfältig ausgewählt werden.

Alleine mein Versuch, nachhaltige, politisch und ethisch korrekte Fonds oder Aktien zu finden, ist urlaubsfüllend und immer mit einer Unsicherheit belegt. Das macht mir Unbehagen, das will ich definitiv nicht.
Eine Immobilie kann ich angucken, anfassen und ethisch korrekt bewohnen oder vermieten.
Ein Klumpenrisiko kann ich bei Immobilien erst ab einer Größenordnung erkennen, in die ich als Einzelperson nie kommen werde.
Also wenn ich mir z. B. einen Wohnblock komplett kaufen würde, dann wäre das schon eher risikobehaftet nach meiner Einschätzung ‒ aber nicht bei einer Einzelimmobilie.

Wie aufwendig ist das? Gibt es eine Lernkurve, das heißt: Sinkt der Aufwand, wenn ich eine zweite oder dritte Immobilie kaufe? Oder ist jede Immobilie so einzigartig, dass ich bei der Auswahl kaum Zeit sparen kann?

Meine Herangehensweise an Immobilien ist viel einfacher und risikoloser. Ich habe (fast) immer für meinen Wohnbedarf eine Immobilie gekauft und dann darin gewohnt.
Das heißt, ich hatte gleich zu Beginn den Vorteil, dass ich am Wohnen in der Immobilie Freude, Spaß und Wohlfühlen hatte. Und anstatt Miete an jemanden Fremden zu bezahlen, habe ich einen Kredit bedient.
Wenn sich dann meine Anforderungen an die Immobilie geändert haben, dann habe ich mir eine neue Immobilie gekauft und die "alte" vermietet.
Bei der 1. Immobilie ist das noch alles sehr aufregend … allein schon der Notartermin ist einfach nur undurchschaubar und unverständlich gewesen. Da bekommt man spätestens ab dem 3. Mal Ruhe und Routine.
Der eigentliche Lerneffekt ist im Bereich der Finanzierung zu sehen: Kredite verhandeln, echte Kosten erkennen und finanzieren, Bedarf erkennen.

Für mich hat der Immobilienkauf große Ähnlichkeit mit dem Pferde- oder Gebrauchtwagenhandel. Muss man nicht Handwerker, Bauingenieur oder sonst wie vom Fach sein, um eine auf Hochglanz polierte Schrottimmobilie zu erkennen?

Beim Pferdehandel kenne ich mich nicht aus, Gebrauchtwagen sind mir ein Gräuel ‒ aber Immobilien liebe ich.
Eine Wohnung oder ein Haus hat eine Atmosphäre. Du betrittst sie und fühlst, ob eine gute Atmosphäre herrscht, oder ob da irgendwas reibt …
Schon allein der Weg zu der Immobilie sagt dir doch, ob du dich da nachts alleine hintraust ‒ oder eben nicht.
Nun bin ich ein bisschen aus dem Baufach, aber versteckte / übertünchte Mängel erkennst du weder beim Haus noch beim Pferd noch beim Auto.
Immobilien werden heute sehr seriös verkauft. Da gibt‘s Expertisen, Energieausweise, Grundbuchauszüge, das sind ja dann auch rechtlich verbindliche Fakten ‒ im Gegensatz zu jeder anderen Investition, die ich kenne.

Welche drei Fehler darf man beim Kauf einer Immobilie auf keinen Fall begehen, um nicht Schiffbruch zu erleiden? Ich meine hier nicht offensichtliche Fehler wie zu geringes Eigenkapital, sondern die Fehler, die erst dann auftauchen, wenn man schon auf hoher See ist.

1. Die Wohnung muss für eine genügend große Zielgruppe interessant sein: also z. B. ein Siedlungshäuschen spricht junge Familien (davon gibt es eine große Gruppe) an, die wollen dann da ihre Kinder groß ziehen, also jahrelang drin bleiben (als zufriedene, zahlende Mieter). Die Hüpa-dupa-schicki-Micki-Immobilie ist nach meiner Einschätzung nicht durchgehend, problemlos und sicher zu vermieten und unterliegt zu großen Modetrends.
2. Der erkennbare Sanierungsbedarf muss zeitlich (für Heimwerker) und finanziell (für solche, die es machen lassen wollen) realistisch sein. Weder ich selbst noch ein Mieter wird ein Jahr in einer Baustelle oder mit offensichtlichen Mängeln leben wollen.
3. Die Lage der Wohnung muss passen. Im ostfriesischen Hinterland oder im Assi-Stadtteil Hasenbergel ist eine kostendeckende dauerhafte Vermietung eher unwahrscheinlich.

Wenn ein gewerblicher Vermieter einen ganzen Straßenzug aufkauft, kriegt er Mengenrabatt und er hat auch ganz andere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als ein privater oder kleingewerblicher Vermieter. Wie kann ich diese strukturellen Kostennachteile gegenüber gewerblichen Vermietern ausgleichen?

Rabatt bekommt man nach meiner Erfahrung bei Immobilien nie ‒ ich glaube, auch nicht als gewerblicher Vermieter. Eine gute Immobilie (= wirtschaftlich gesunde) braucht nämlich nie verramscht zu werden, die hat immer mehrere Kaufinteressenten.
Steuerlich ist eine verschuldete Immobilie immer interessant, auch für kleine Fischlein wie mich.
Der wichtige Punkt ist, dass eine gesunde Immobilie über eine realistische Rate (also Zins und Tilgung) bezahlbar sein muss. Das darf ruhig 30 Jahre dauern, bis die Immobilie abbezahlt ist, aber die Rate darf nicht so hoch sein, dass weder Urlaub noch neue Waschmaschine möglich sind.
Für mich hat das immer bedeutet, dass die Kreditrate (also Zins mit einer moderaten Tilgungsrate) ungefähr einer örtlich angepassten Miete entsprechen muss. Sehr viel mehr geht einfach für Eigennutzung nicht und erst recht nicht für Fremdvermietung. Somit ist bei einer Eigennutzung die Belastung auch nicht höher, als wenn ich mir eine Immobilie miete ‒ also alles gut.
Bei der Fremdvermietung ist es klasse: Die Zinsen schiebe ich einfach steuerlich gesehen durch. Wenn ich ein entsprechendes zu versteuerndes Einkommen habe, rutsche ich dann auch in der gesamten Progression runter.
Somit ist nur die Tilgung (die im optimalen Fall der Mieter auch zahlt) als Einkommen zu versteuern, wobei hier aber Abschreibungen dagegen gerechnet werden, was oft mehr ist als dieser Überschuss. Wenn man mehrere Immobilien hat, dann werden diese letztendlich immer gemeinsam betrachtet. Das heißt, der Gewinn einer bereits deutlich abbezahlten Immobilie wird gegen die höheren Verluste einer neu erworbenen Immobilie (also auch die Makler- oder Notarkosten) aufgerechnet.
Da ich mir meine Mieter zumindest selbst anschaue (selbst wenn ich einen professionellen Makler einschalte), habe ich schon eine gewisse Wahl, und das hat meiner Meinung nach ein großer gewerblicher Vermieter nicht, denn da muss das alles rucki-zucki gehen.
Ich jedoch kann ‒ wiederum bei entsprechendem Gesamteinkommen ‒ auch eine Zeit lang Leerstand haben, weil die Steuerersparnis hier sehr viel "heilt".

Ist es eigentlich sinnvoll, nur eine Immobilie zu besitzen oder sollte man ein kleines Imperium anstreben, um Skaleneffekte zu nutzen und das Klumpenrisiko zu verringern? Wenn ja, wie viele Objekte sollten es deiner Meinung nach sein?

Da ich meine Immobilien primär als Altersvorsorge, also Rente, betrachte, müssen es mehrere sein.
Meine Logik heißt hier: Im bundesdeutschen Durchschnitt bezahlen wir ca. 25 bis 35 % unseres Nettoeinkommens für die Kaltmiete. Ergo brauche ich 3 bis 4 Immobilien meiner "Kategorie", um davon leben zu können.
Dann vielleicht noch eine als Taschengeld-Vorsorge oder so … Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit eines Mietausfalls bei mehreren Immobilien einfach statistisch kleiner.

Sollte man sich als zukünftiger Immobilien-Tycoon auf eine Art von Immobilie spezialisieren? Beispielsweise nur kleine Wohnungen in Uni-Städten, die man an Studenten vermietet, oder ist es besser, sein Beton-Portfolio zu diversifizieren?

Nach meiner Erfahrung stehen Immobilien immer für ganz bestimmte Gruppen und damit ganz vorhersehbare Randbedingungen: Das Studentenappartement wird sehr häufig Mieterwechsel haben, also auch viel Arbeit bedeuten: Abnahme beim Auszug, neuen Mieter suchen, Mietvertrag aushandeln … und öfter mal Ärger mit den Nachbarn wegen lauter Partys …
Große Wohnungen sind meist sehr teuer und somit nur von wohlhabenderen Menschen mietbar, aber die kaufen sich über kurz oder lang eine eigene Immobilie ‒ also auch keine lange, ruhige Mietphase.
Am "ruhigsten" sind Standard-Einfamilienhäuser, gerne Reihenhäuschen in kleinen Siedlungen mit guter Infrastruktur drumrum, also Kindergarten, Schule, Bäcker …
Die Aufzucht von "Kleinmenschen" dauert mehr als 10 Jahre und die Leute kümmern sich üblicherweise sehr gut um ihr Heim, also eine lange, glückliche Vermieter-Mieter-Beziehung.

Meiner Meinung nach sind Immobilien keine Geldanlage im klassischen Sinn, sondern ein Business, das durchaus lukrativ sein kann. Aber man muss sich kümmern. Kaufen und liegen lassen im Sinne einer passiven Aktienanlage geht nicht.
Stimmt diese Einschätzung? Wenn ja, wie hoch ist der operative Zeitaufwand? Ich meine damit den normalen operativen Aufwand. Die Mietnomaden-Horrorstorys überlasse ich RTL2.

Das ist ja genau der Vorteil, dass es eine Form von Business ist ‒ allerdings ohne die Marktturbulenzen eines richtigen Business.
In Deutschland müssen wir schon aus klimatischen Gründen richtige Immobilien haben zum Überleben. Also ist dafür immer ein Bedarf gegeben.
Hingegen ist nicht jede Firma, von der ich Aktien kaufen kann, für einen dauerhaften Bestand geeignet.
Das Kümmern bei einer gut vermieteten Immobilie kann ich aus eigener Erfahrung wie folgt angeben: ca. 1 Stunde jährlich für die Nebenkostenabrechnung + ca. 2 Stunden jährlich für die Einkommensteuererklärung + 1 Mal pro Jahr hinfahren und mit den Leuten sprechen / angucken mit maximal 3 Stunden inkl. Fahrtzeit.
Mehr nicht, außer es steht Verkauf oder Neuvermietung an, aber das lässt sich nicht verallgemeinern.

Thema Langfristigkeit: Immobilien sind staatlichem Dirigismus weit stärker ausgesetzt als Aktien.
Eine Immobilie ist schutzlos staatlichen Steuern sowie kommunalen Gebühren und Abgaben ausgesetzt. Die Weitergabe dieser Kosten an die Mieter wird womöglich durch eine Mietpreisbremse unmöglich gemacht.

Das ist vom Grundgedanken her schon richtig, allerdings gibt es dafür eine unglaublich große Lobby (z. B. Hausbesitzerverband), die durchaus mächtig und aufmerksam sind.
Und es betrifft so viele Deutsche, da wird sich alles sehr abgebremst abspielen.
Und ein Großteil der Gebühren und Abgaben reiche ich an meine Mieter als Nebenkosten durch, d. h., das interessiert mich nur am Rande. Die Mietpreisbremse ist auch mehr ein Bild-Zeitungsthema für das Sommerloch, denn ein tatsächliches Schreckgespenst mit echten Auswirkungen …

In 15 bis 20 Jahren gehen die geburtenstarken Jahrgänge in Rente. Dann braucht der Staat viel Geld.
Wie beurteilst du das Risiko, dass der Staat "reiche" Hausbesitzer aufgrund der Immobilität ihres Vermögens als lohnende Geldquelle sieht?

Eher unkritisch, weil eben viele der Gebühren weitergegeben werden können und dann müssen ja die Renten aller Mieter stärker steigen, was sich der Staat auch nicht leisten kann …
Und die kleinen Fischchen wie ich fallen nicht tatsächlich unter diese Vermögensbesteuerungen, weil es meist Sockelbeträge gibt. Und im Übrigen ist die Altersarmut bei Rentnern aus dem offiziellen Rententopf sicher ‒ ob ein Immobilienbesitzer jemals so arm dran sein kann, das muss die Zukunft zeigen …
Und nur der Vollständigkeit halber: Die Aktien- und Anlagengewinne werden sicher mindestens so stark besteuert wie die Immobiliengewinne ‒ schließlich braucht der Staat ja Geld, wie du so schön erkannt hast ;-)

Zum Weiterlesen

• Monika: Mit Immobilien finanziell frei werden.
• Leser Christoph (der Stillhalter): Wie ich seit 18 Jahren Mehrfamilienhäuser aufkaufe.
• Stefan kauft nur heruntergekommen und zentrumsnah.
• Florian: Immobilien-Imperium mit System aufbauen.

(awa)