02. März 2015

Leserinnenfrage: Immobilie oder Fonds ‒ wohin mit dem Geld aus dem Hausverkauf?

Leserin M. fragt

Wir haben unser Haus verkauft und eine Eigentumswohnung gekauft. Die Differenz (120.000 Euro) will ich in eine kleine Wohnung (zwecks Vermietung) und in Fonds investieren.
Mein Mann meint, dass wir keine Wohnung kaufen sollten, nur das Geld investieren (beispielsweise in Fonds).
In unserer kleinen Stadt (Universitätsstadt) fehlen Wohnungen für die Studenten und bei der aktuellen Zinslage glaube ich, es wäre die beste Investition.
Für die kleine Wohnung würden wir zwischen 80.000 und 90.000 Euro brauchen. Was meinen Sie?

Der Finanzwesir antwortet

Bevor ich versuche, die Frage zu beantworten muss ich kurz spekulieren. Da mir weitere Angaben fehlen, gehe ich vom Klassiker aus:
Sie und Ihr Mann sind zwischen 50 und 60 Jahre alt und Sie haben das Haus verkauft, weil die Kinder ausgezogen sind. Die Kinder müssen vielleicht noch einige Jahre finanziell unterstützt werden, sind aber mehr oder minder dabei, auf eigenen Beinen zu stehen.

Alle meine Artikel zum Thema Immobilien habe ich im Special "Hauskauf ja oder nein? zusammengetragen und verlinkt.

Was die Frage Haus & Fonds oder nur Fonds angeht: Meine Empfehlung wäre hier das Buch von Gerd Kommer "Kaufen oder mieten". Klingt vom Titel nicht so, als ob es Ihr Thema wäre, passt aber ganz wunderbar. Kaufen bedeutet ja nicht nur "selbst genutzte Immobilie", sondern auch "Immobilie zum Vermieten".
Herr Kommer zeigt die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten und räumt mit so manchem Mythos auf. Untertitel des Buches "Wie Sie die richtige Entscheidung für sich finden". Ich finde das Buch sehr gut (habe es auch im Bücherschrank), denn es ist sehr sachlich.

Meine persönliche Meinung

Wer sein Geld in ETFs anlegt, ist ein passiver Index-Anleger. Einmal im Jahr wird Rebalancing betrieben und das war‘s. Also "Füße stillhalten"! Geringer Zeitaufwand.

Vermieten ist dagegen ein aktives Geschäft. Auch das normale Vermieten ohne marodierende Mietnomaden, matschende Messies oder maulende Miteigentümer. Ich glaube, die meisten Mieter sind anständige Menschen. Aber das gibt nichts her für die Presse.
Wenn Sie eine Wohnung an Studenten vermieten wollen, dann haben Sie eine hohe Fluktuation. Die jungen Leute ziehen ein und nach ein bis fünf Jahren wieder aus. Wenn Sie an ältere Alleinstehende vermieten, haben Sie weniger Geschäft.
Ich würde nicht einfach eine Wohnung kaufen und diese dann vermieten, sondern mir überlegen, in welcher Nische ich aktiv werden will.

• Will ich an Studenten vermieten? Wenn ja, was wollen Studenten außer "billig"?
• Wäre es nicht besser, die Zielgruppe "Solvente Eltern, die eine Studentenbude für ihr Kind suchen" anzusprechen?
• Wenn es um ihre Töchter geht, sind Eltern im Allgemeinen vorsichtiger als bei Söhnen. Wie wäre es mit der noch einmal zugespitzten Zielgruppe "Solvente Eltern, die etwas Schönes und Sicheres für ihre Prinzessin suchen"?

Warum?

"Gewerbliche Vermieter genießen im Allgemeinen beträchtliche wirtschaftliche Vorteile bei Steuern und Kosten. Daher sind sie es, die tendenziell den Marktpreis (die Miete) bestimmen, an der sich alle, auch die privaten Vermieter zu orientieren haben.
Private Vermieter haben also mit einem strukturellen Kostennachteil zu kämpfen."
Gerd Kommer, aus "Kaufen oder mieten?", Kapitel 3.7

Deshalb müssen Privatvermieter eine Nische besetzten, die für die Großen uninteressant ist.

Kein Business ohne Business-Plan.

Ich bin mir sicher ‒ auch in Ihrer Stadt fehlt kein Wohnraum, sondern bezahlbarer Wohnraum. Die Frage ist nur: Rechnet es sich für Sie, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen? Das Geschäftsmodell "Wir machen jahrelang Verluste und holen alles über den Verkauf oder beim Börsengang wieder rein", funktioniert ab und zu bei Internet-Startups.

Im Tagesgeschäft geht es um die Nebenkostenabrechnung, die Wohnungseigentümerversammlung, die sich ändernden Gesetze. Ein gewerblicher Vermieter hat andere Dinge zu beachten als ein Hausbesitzer, der mit seiner Familie im eigenen Heim wohnt.
Vermieten ist eben ein Geschäft. Dazu muss man Zeit und Lust haben und am besten Ahnung von Immobilien. Sind Sie Bauingenieurin oder hat Ihr Mann eine Firma in diesem Bereich (Heizung, Maurer, Fliesen …)?
Gibt es Verwandte und Bekannte, die beispielsweise als Architekt oder als Sachverständige für Heizungs- und Sanitärtechnik arbeiten?

Es geht hier meiner Meinung nach um eine Lebensstil-Entscheidung.

1. Die Kinder sind aus dem Haus, der Job ist sichere Routine. Lass uns reisen, einen Segel-/Flug-/Angel-/Jagd-Schein machen und für den nächsten Marathon trainieren. Außerdem wollten wir doch schon immer ein Opern-Abo.
2. Die Kinder sind aus dem Haus, der Job ist sichere Routine, das Leben ist fad. Wir sind zu jung für die Rente. Lass uns noch mal ein Fässchen aufmachen und eine zweite Karriere als Vermieter starten.

Beides legitime Entscheidungen in der zweiten Hälfte des Lebens.

Wer Variante eins will, sollte ein passiver Geldanleger werden. Fonds bedeutet in diesem Zusammenhang: preiswerte Indexfonds (ETFs). Keine aktiv gemanagten Fonds und schon gar keine geschlossenen Fonds (Schiffe, Windkraft, Container). Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen.
Das Problem hier: Wer in Aktien investiert, sollte einen Zeithorizont von mindestens zehn Jahren haben. Ist der hier noch gegeben? Keine Ahnung, dazu müsste man die Gesamtsituation kennen.

Wer‘s gerne aktiv hat, kauft zwei oder mehr Wohnungen und macht ein Geschäft daraus. Bei der ersten Wohnung zahlt man nur drauf und macht alle Anfängerfehler. Ab der zweiten setzen dann die Lerngewinne ein und man kann Skaleneffekte nutzen. Ob ich für eine, zwei oder fünf Wohnungen die Nebenkosten mache, ist egal. Ob ich mich über die neue Gesetzeslage informieren muss, kostet mich immer die gleiche Zeit, egal, ob ich das Wissen dann für eine oder fünf Wohnungen nutze.
Nur um mit einem Missverständnis aufzuräumen: Sie müssen nicht alles selbst machen. Irgendwann rechnen sich die Hausverwaltung, der Steuerberater und der Schneeräumdienst.

Der Kompromiss "Fonds und eine Wohnung" wäre für mich das Schlechteste aus beiden Welten. Zu wenig Geld im Fonds, um ordentlich vom Zinseszins zu profitieren, und im Immo-Bereich kann ich keine Skaleneffekte nutzen. Vor allem, wenn man bedenkt, dass ja schon eine Wohnung vorhanden ist.
Auch wenn eine selbst genutzte Immobilie keine Geldanlage ist, so ist sie doch ein wichtiger Vermögenswert.
Es stellt sich die Frage, ob zwei Immobilien nicht ein Klumpenrisiko darstellen. Dazu müsste ich aber die gesamte Vermögensverteilung kennen.

Professor Robert Shiller von der Yale University hat als Immobilienexperte und Bestsellerautor dazu diese Meinung:

"Vermeiden Sie Konzentrationsrisiken. Als Hauseigentümer würde ich mich davor hüten, eine zweite Immobilie zu kaufen. Eine Überinvestition in Immobilien kann in die Katastrophe führen."

Fazit

Vielleicht lautet die sinnvollste Lösung schlicht und ergreifend: Vermögenserhalt. Die 120.000 Euro werden in einer Festgeldleiter angelegt und erwirtschaften den Inflationsverlust. Das war‘s.
Kann passieren, wenn der Zeithorizont zu kurz für Fonds ist und der geplante Lebenswandel nicht mit einem Vermietungsgeschäft kompatibel ist.
Als jemand, der auf die Silberhochzeit zusteuert, würde ich ein Gespräch unter Eheleuten empfehlen: "Schatz, wie stellen wir uns die nächsten 20 Jahre denn so vor …"

Liebe Leserinnen und Leser, darf ich um Ihre Kommentare bitten. Was würden Sie in dieser Situation machen?

(awa)