Finanzwesir

Finanzen geregelt - Freiräume geschaffen

13. Juni 2017

Leser: Für mich gelten andere Spielregeln, weil ich nicht durchschnittlich bin

Leser C. schreibt

Haus kaufen und Depot aufrechterhalten.

Wir, 35 und 36, drei Kinder (1, 1 und 2) wollen ein Haus kaufen. Der Kaufpreis beträgt circa 400.000 Euro, die Komplettkosten werden bei rund 480.000 Euro liegen.
Unser Depot (sehr nah am Kommer-Weltportfolio, etwas mehr auf Small Caps ausgerichtet, keine REITS, keine Rohstoffe) beläuft sich aktuell auf circa 470.000 Euro.
Meine langfristige Renditeveränderung für das Depot sind rund 7 % p.a. Nun wird immer wieder von Ihnen aber auch im Kommer gesagt, Schulden abbauen / vermeiden sei das beste. Gilt das auch in unserer Situation?

Aktuell ist mein Plan (Angebot liegt vor) mit 20 % (80.000 €) Eigenkapital zu finanzieren. Bei einer Tilgung von 1 % käme ich dabei auf 1,4 % Zinsen. Meine Startschuld läge bei 307.000 Euro, mein Depotwert fällt nach Abzug von 53.000 Euro für Makler, Notar, Finanzamt und 40.000 Euro für Ausbau, Renovierung, Möbel und Sicherheitsreserven auf 297.000 Euro. Ich meine, jeder Euro mehr ins Eigenkapital ist ein zu 1,4 % angelegter Euro im Gegensatz zu den erwarteten 7 % im Depot. Das kann doch nicht richtig sein? Sollten die Zinsen in den nächsten 10 Jahren (unsere Zinsbindung) deutlich steigen, kann ich den Eigenanteil dann ja noch immer erhöhen …

Habe ich hier einen Denkfehler? Mir ist klar, dass meine Situation nicht dem Durchschnitt entspricht.

Der Finanzwesir antwortet

Was haben wir?

  1. Einen merkantilen Komplettausfall. Zwillinge, die gerade Laufen gelernt haben – da weiß man ja nicht, welche Schublade man zuerst sichern soll. Zwillinge haben immer einen Partner in Crime und sind deshalb besonders unternehmungslustig. Als Bonus noch eine Zweijährige oben drauf. Da weiß man, was man getan hat, wenn man abends in den Fernsehsessel sinkt. Das wird auch noch bis 2022 so bleiben. Dann gehen die Zwillinge in die erste Klasse und C.s Frau kann über einen Teilzeitjob nachdenken. Bis auf Weiteres ist C. der Familienernährer. Das ist jetzt eine wüste Spekulation von mir. Vielleicht sind die Kinder auch in der Ganztagsbetreuung und beide arbeiten voll. Das ändert aber an der folgenden Argumentation nichts.
  2. Die Möglichkeit, das Haus komplett zu bezahlen.
  3. Zinsen wie aus der Werbung. Die bekommt man nämlich nur, wenn man wie C. die Hütte einfach bar bezahlen kann.
  4. 1 % Tilgung. C. hat sich dafür entschieden, seine Schulden bis in alle Ewigkeit zu behalten. Von der Site der Interhyp:"Wenn Sie heute zum Beispiel 35 Jahre alt sind und mit 65 in den Ruhestand gehen möchten, sollten Sie bei einem Zinsniveau von 1,3 Prozent einen Tilgungssatz von ca. drei Prozent p.a. wählen". Passt ziemlich gut auf C., nur mit dem Unterschied, dass er nicht 3 % tilgt, sondern 1 %. Mit anderen Worten: Diesen schicken Kredit kann er an seine Enkelchen vererben. Ich habe die Eckdaten in den Interhyp-Tilgungrechner eingegeben und habe als Antwort bekommen: Gesamtlaufzeit 62 Jahre und 8 Monate.
  5. Small Caps macht mal! C. erwartet von seinem Depot, dass es 7 % pro Jahr ausspuckt.

Ein Wort noch zur Tilgung:

Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein
Wichtig bei der Wahl der Tilgungshöhe: Je niedriger die Zinsen, desto länger benötigen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um das Darlehen zurückzuzahlen.
So benötigt man bei einem Zinsniveau von 5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ca. 25 Jahre, um ein Darlehen zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 3 Prozent benötigt man beim gleichen Tilgungssatz etwa 30 Jahre und beim Zinssatz von 1,3 Prozent schon fast 40 Jahre.

Warum ist das so? Die Begründung dafür liegt in der konstanten Kreditrate zur Begleichung Ihres Annuitäten-Darlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Durch die regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate.
Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an.
Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Leser C. schreibt

"Habe ich hier einen Denkfehler?"

Auf jeden Fall. Der erste zeigt sich in den Sätzen:

"Gilt das auch in unserer Situation? Mir ist klar, dass meine Situation nicht dem Durchschnitt entspricht."

Auch wenn’s am Ego kratzt: Diese Einstellung ist immer gefährlich. Ich bin anders, für mich macht die Schwerkraft eine Ausnahme, führt meistens ins Desaster. An der Börse war zu Dotcom-Zeiten auch alles anders. Die Analysten haben ausführlich begründet, warum der Businessplan, ganz Amerika mit Hundefutter zu beliefern, nicht nur börsenfähig ist, sondern auch eine höhere Bewertung verdient als ein altgedienter Konzern wie Nestlé.
2008, 2009 in der Subprime-Krise das Gleiche: Natürlich kann sich eine Stripperin soviel erstrippen, dass sie die Hypotheken für fünf Häuser abbezahlen kann. Kann sie nicht.
Die Schwerkraft siegt immer. Eine junge Familie, die sich ein Haus kaufen will, ist so ungewöhnlich nicht. Der Kaufpreis auch nicht. Einzig die Tatsache, dass es C. und seine Frau aus eigener Kraft schaffen können, ist einen Applaus wert.
Mehr aber auch nicht, denn egal, ob das Geld erspart oder zum Teil von den Eltern kommt – das Grundproblem bleibt.
Warum nehmen die meisten Leute einen Hauskredit auf?
Weil es nicht anders geht. Sie haben schlicht nicht die Wahl zwischen Barkauf und Kreditkauf. Sie müssen Schulden machen und die damit einhergehende Fragilität akzeptieren.
C. und seine Frau müssen das nicht. Sie haben die Wahl. Obwohl, eigentlich hat C. keine Wahl. Für einen verantwortungsbewussten Familienernährer gibt es nur einen Weg: Das frisch renovierte Haus darf nicht mehr kosten, als das Depot wert ist und auch die letzte Handwerkerrechnung wird in bar bezahlt. Dann kann C. beruhigt sterben oder ins Koma fallen. Oder seine Frau bekommt Krebs und er steht mit den drei Gören da.

Es geht nicht um die Rendite, sondern darum, existenzielle Risiken auszuschalten.

"Sollten die Zinsen in den nächsten 10 Jahren (unsere Zinsbindung) deutlich steigen, kann ich den Eigenanteil dann ja noch immer erhöhen …"

Wie soll das gehen? Deutlich steigende Zinsen waren schon immer Gift für die Aktienkurse. Die Rechnung 7 % Börsenrendite minus 1,4 % Zinskosten ist in höchstem Maße unvernünftig und gierig. Die 7 % sind langfristige Statistik. Aber die Märkte können länger irrational bleiben als man selbst liquide.
Die von C. angestrebte Ewigkeitsabzahlung ist eine Wette auf die Vertragstreue der Bank. Warum sollen die Banken in 10 bis 15 Jahren nicht das gleiche Spiel spielen, wie die Bausparkassen heute? Dann ist C. auf einmal einer mit einem lästigen "Altvertrag".

"Unser Depot (sehr nah am Kommer-Weltportfolio, etwas mehr auf Small Caps ausgerichtet)"

Diese Grafik zeigt, wie munter die Small Caps durch die Gegend schwanken. Von -37,6 % bis 41 % ist alles dabei. Herr Kommer versucht in seinem Portfolioansatz noch "einen Schnaps mehr zu verdienen", indem er sich den Faktoren Value und Size aussetzt. Absolut legitim. Aber meiner Meinung nach nicht der Weg, den ein verantwortungsbewusster Familienvater gehen sollte.
Jetzt, hier und heute besteht die Möglichkeit, ein Aktiendepot gegen ein Haus einzutauschen. Ob das in fünf oder zehn Jahren noch der Fall sein wird, weiß keiner.

Wie sieht die Zukunft der Familie aus?

  • 2022: Alle Kinder in der Grundschule
  • 2026: Alle Kinder in der weiterführenden Schule
  • 2033: Das erstgeborene Kind wird 18
  • 2034: Die Zwillinge werden erwachsen
  • ab 2035: Auszug der Gladiatoren, C. und Frau werden langsam ein altes Ehepaar.

Wenn C. oder seine Frau vor 2022 ausfallen, dann steht der andere mit 3 kleinen Kindern da. Stress genug. Dann soll wenigstens das Dach über dem Kopf keine Sorgen machen.

Szenario 1

C. stirbt. C.s trauernde Frau muss den Lebensunterhalt der Familie bestreiten. Nicht einfach mit Grundschulkindern, sehr schwer mit Kindergartenkindern. Lösungsmöglichkeit: C.s Leben wird versichert. Die Risikolebensversicherung zahlt bei seinem Tod. Saubere Sache, aber was, wenn …

Szenario 2

eintritt. C. stirbt nicht, sondern wird nur so schwer verletzt, dass er den Rest seines Lebens als "Gemüse" verbringt. C.s Frau muss sich nicht nur um drei Kinder kümmern, sondern auch noch um den Mann. Die Versicherung zahlt nicht, denn tot ist er ja nicht. Gibt es überhaupt eine Versicherung, die das abdeckt?

Szenario 3

C. putzmunter, Frau tot. Was tun? C. runter auf Teilzeit und hoffentlich war auch das Leben der Frau risikoversichert.

Szenario 4

Siehe Szenario 2. Vorzeichen umgedreht, aber ansonsten genauso gruselig.

Szenario 1–4

In jedem Fall eine große Erleichterung: Egal wie die Börse steht – das Haus gehört uns. Hier können wir bleiben.

Aber das sind doch alles Horrorszenarien

Korrekt. Typischer "schwarzer Schwan". Eintrittswahrscheinlichkeit nur Null Komma irgendwas Prozent, aber ein echter Wirkungstreffer. Hier geht es nicht um Rendite, sondern um eine ruhige Nachtruhe und die Gewissheit, alles getan zu haben, was nötig ist, um die Familie zu schützen.
Dazu kommt: Schulden verändern den Menschen. Die einen mehr, die anderen weniger. Aber wer nicht vollkommen abgebrüht ist, hört im Hinterkopf immer ganz leise die Schuldenuhr ticken. Auch wenn Excel sagt: "Alles ok".
Vielleicht nur ein "Psycho-Grund". Emotional und unter Ingenieuren nicht wirklich ernst zu nehmen – aber ich bin mittlerweile der Meinung, dass gerade diese "weichen Psycho-Gründe" das Wohlbefinden mehr beeinflussen als uns lieb ist. Auch deshalb rate ich zur Barzahlung. Das entkoppelt Börse und Immobilie. Und wieder ein Punkt weniger auf der langen lästigen Liste.

Fazit

Grundsätzlich ist es richtig, dass C. und seine Frau jetzt ein Haus kaufen wollen. Wenn die Kinder jung sind, braucht man ein eigenes Haus. Ab 2030 können beide schon wieder über den Verkauf des Hauses nachdenken, denn dann donnern die Kids nicht mehr mit dem Bobbycar übers Parkett, sondern chillen lautlos mit Kopfhörern auf dem Bett. Das geht auch in einer Etagenwohnung.
Kleine Kinder schmutzen und brauchen Platz. Große tauchen nur auf, wenn das WLAN nicht performt. Aber ich halte den Weg für falsch. In dieser Situation ist die Staatsraison (ist die Familie sicher) wichtiger als die Renditejagd. Es ist unfair, die Mathematik dazu zu missbrauchen, die Zukunft einfach linear fortzuschreiben.

Was tun

  1. Depot verkaufen.
  2. Die Summe x auf dem Tagesgeldkonto bunkern.
  3. Haus kaufen. Haus, Notar, Makler, Grunderwerbssteuer in bar bezahlen.
  4. 40 Euro auf Seite legen.
  5. Mit dem Rest kann das Haus renoviert werden. Kein Cent mehr. Das schützt vor der Lebensstil-Inflation. "Hach Schatz, diese Kacheln sind sooo schön. Sie kosten auch nur 3 Euro mehr pro Quadratmeter." Er stimmt den Kacheln zu, aber nur, wenn sie das ok zu den zwei Kilometer GigaBit-LAN gibt, die er im neuen Haus verlegen will. Und schon sind wieder 1.000 € weg.
  6. Einziehen.
  7. Wenn die Kinder dann endlich im Bett sind, die unter 4. zurückgelegten 40 Euro nehmen, dafür Champagner kaufen und darauf anstoßen, dass man immer noch ein Paar ist.
  8. Die eingeplante monatliche Kreditrate wird der Grundstock für ein neues wunderbares ETF-Depot. Es gibt genug Menschen, die fangen mit 35 bei Null an. C. und seine Frau fangen börsenmäßig auch wieder bei Null an, sitzen aber in einem abbezahlten Haus. Was für ein Vorsprung. Wer so finanzgebildet und diszipliniert ist, sollte doch fähig sein, in den nächsten 30 Jahren ein noch viel größeres Vermögen aufzubauen. Außerdem bietet der Neuanfang die Chance, das Depot mit den neuesten und billigsten Produkten altlastenfrei neu zu strukturieren.

Die Dekade von 35 bis 45 Jahren ist die stressreichste im Leben eines modernen Mitteleuropäers. Frei nach Mario Adorf in Kir Royal sollte jeder Stressor, der sich mit Geld beseitigen lässt, unverzüglich mit einer Geldflut vom Tisch gespült werden. Die Rendite dieser Dekade heißt: Keine Scheidung.

(awa)

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Kommentare

Kapitalminimalist sagt am 13. Juni 2017

Hallo Finanzwesir,

ein wunderbarer Artikel und eine wahre Wohltat so viel ehrlich und rationale Argumente zu lesen! Als Vater von einjährigen Zwillingen (genau wie C.) kann ich diesen Gedanken nur ausdrücklich zustimmen. Frieden und Harmonie (oder einfach nur keine Scheidung) sind die einzige Rendite in diesem Lebensabschnitt, auf die wirklich es ankommt.

Das solche linearen Hochrechnungen der Zukunft (gepaart mit der hier beschriebenen Selbstüberschätzung) im Endeffekt nur in die Hose gehen können, da stimme ich dir auf ganzer Linie zu.
Ich empfinde deine Empfehlung als einzig passende, sofern man unbedingt ein Eigenheim besitzen möchte. Wenn C. so sehr an seinem Depot hängt, könnte er auch darüber nachdenken ein Haus zu mieten solange die Kinder klein sind.
Anschließend kann er wie beschrieben in eine Eigentumswohnung ziehen. So entgeht er den aktuell hohen Kaufpreisen, die den Mietpreisen längst enteilt sind, und kann seine Wette auf Small Caps weiterfahren. Vielleicht wird er so glücklich?

chaostrader sagt am 13. Juni 2017

In diesem Fall seh ich's wie der Finanzwesir.
Aber ganz allgemein, was ich in solchen psychologisch kniffligen Fällen oft mache ist mal den Mittelweg überdenken (und oft dann auch gehen). In diesem Fall wäre das z.B. halbes oder 2/3 des Depots liquidieren (wann sonst wenn nicht an einem Höchststand?), möglichst viel bar bezahlen und trotzdem noch ein gut gefülltes Depot haben das weiter wachsen oder von mir aus auch schrumpfen kann.
Damit sieht die Kreditlast halb so schlimm aus und es bleibt weiterhin Geld zum Investieren übrig, wenn die Börse mal gen Süden geht. Bei Depotstand 0 neu beginnen wäre psychologisch auch nicht einfach.

Frank sagt am 13. Juni 2017

Großartig! Glückwunsch zu dieser schonungslos offenen, kackfrechen Schreibe...:-)

Einandererjan sagt am 14. Juni 2017

Hallo Herr Warnecke,

mal wieder ein super Text, welchen Sie hier abgeliefert haben. Was mich an Ihrem Blog neben dem Attribut "Qualität vor Quantität" am meisten begeistert, ist Ihre durchgehend korrekte Grammatik, Zeichensetzung und Rechtschreibung.
Man merkt, dass Sie nicht wie viele andere Blogger mal schnell einen Artikel zu irgendeinem ausgelutschten "Copy-Paste-Thema" schreiben, sondern, dass Sie sich von einiger Lebens- und Börsenerfahrung gespeiste Gedanken machen und diese nach dem Niederschreiben sogar wiederholt zur Korrektur durchlesen. Diese Qualität Ihres Blogs verdient ein großes Lob und macht ihn für mich zum besten Finanzblog im deutschsprachigen Raum!

Ich bin zwar momentan noch Student, welcher am Ende des Monats maximal eine schwarze Null schreibt. Jedoch fühle ich mich nach eingehender Lektüre Ihres Blogs mittlerweile wesentlich besser in Dingen der Geldanlage gerüstet, als noch vor einem halben Jahr.
Damals war die Börse für mch tatsächlich noch ein reines Glücksspiel. Mittlerweile bespare ich sogar seit vier Monaten kostenlos einen NASDAQ 100 ETF bei der ING-Diba mit 50 Euro im Monat, mehr zu "Übungszwecken" als zum wirklichen Vermögensaufbau. Außerdem habe ich mit Altlasten in Form von ungenützten Abos aufgeräumt, was auch etwas Ersparnisse am Ende des Monats bringt. Vielen Dank an dieser Stelle einmal von einem ansonsten stillen Mitleser für die Motivation, die eigene Geldanlage selbst in die Hand zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen,

Jan

Martrade sagt am 14. Juni 2017

Finde den eingeschlagenen Weg gar nicht so verkehrt. Aber 1% Tilgung ist einfach zu wenig. 2-3 sollten es schon sein. Man kann noch ein wenig mehr EK reinstecken, okay. Ich würde das Depot auch nicht komplett auflösen. Für die genannten Ausfälle schließt man für ein paar Euro eine RisikoLV ab.

20bit sagt am 14. Juni 2017

Ein bisschen schwarzmalerisch, aber im Grundsatz stimme ich dem Finanzwesir zu: Es geht hier um Risikomanagement und nicht in Renditeoptimierung. Klar kann man mit zusätzlichem Fremdkapital (dem Immokredit) eine größere Rendite erzielen (Leverage), aber man setzt sich dadurch unnötigem Risiko aus. Als risikoaffiner Single kann man das bringen, aber nicht als junge Familie.
Ich würde vielleicht noch schauen, ob ich ein etwas günstigeres Haus finde, um noch Rücklagen für etwaige unvorhergesehene Renovierungsarbeiten zu haben.

Capri sagt am 14. Juni 2017

Ich finde an dem Artikel folgende Aussage, die Wertvollste:

"Frei nach Mario Adorf in Kir Royal sollte jeder Stressor, der sich mit Geld beseitigen lässt unverzüglich mit einer Geldflut vom Tisch gespült werden. "

Darauf basierend würde ich mir in der Konstellation mit 3 Kindern persönlich eher überlegen, lieber eine halbe Mille im Rücken zu wissen, anstatt mir ein Haus an's Bein zu binden. Kann aber auch absolut nachvollziehen, dass es sicherlich nicht einfach ist ein passendes Haus zum vernünftigen Preis anzumieten (je nach dem wo der Schreiber wohnt).

Deswegen bleibt zu hoffen, dass der Schreiber nicht selbst baut. Ansonsten wird das wohl das größte Risiko für die Beziehung & die Finanzen ;-).

Ex-Studentin sagt am 14. Juni 2017

Finde die Denkweise von C. nachvollziehbar. Mein komplettes Depot würde ich nicht auflösen, sondern das Wagnis "Investieren auf Pump" eingehen. Die monatliche Rate sollte so gewählt sein, dass seine Frau die Rate ggf. auch alleine aufbringen kann bzw. C. auch mal arbeitslos sein darf, ohne das Depot auflösen zu müssen.

Ansonsten: Vom aktuellen Depot zahlt sich sogar die Miete fast von selbst. 480k sind sehr viel Geld. Hoffentlich ist das Haus in guter Lage und kein Geldgrab.

Sven sagt am 14. Juni 2017

Eventuell hab ich hier einen Verständnisfehler, aber selbst in den Szenarien, in denen jemand stirbt oder zum Gemüse wird, ist das Depot doch immer noch da und depot fleißig vor sich hin? Das Depot-Geld verpufft doch dann nicht plötzlich? Und wer die Schulden erbt, erbt doch dann auch ein Vehikel, um sie langfristig auch weiter abzahlen zu können?

Den Schlusssatz fand ich übrigens sehr schön: »Die Rendite dieser Dekade heißt: [k]eine Scheidung.« Wenn ich mich in meinem Umfeld so umschaue, scheint da durchaus was dran zu sein. :)

Carlos sagt am 14. Juni 2017

Ich bin da etwas zwischen den Stühlen, also zwischen C. und Finanzwesir.

Vollständige Eigenkapital-Finanzierung halte ich für übertrieben, 20% und 1% Tilgung für noch deutlicher untertrieben.

Erste Frage, die ja auch Albert aufwirft: Sind die existenziellen Risiken (Risiko-Leben und BU) für beide Eltern angemessen abgesichert? Wenn nicht, gar nicht erst weiter denken sondern das erstmal tun. Wenn man das nicht möchte oder kann, funktioniert tatsächlich nur das von Albert beschriebene Szenario.

Wenn die Risiken abgesichert sind, kann man weiter nachdenken. Woher kommen die 470k€ Depot? Aus einer hohen Sparrate? Super, dann Sparrate senken und mit 5-10% p.a. tilgen. Dann wird das eine endliche Geschichte und würde auch nach meinem Sicherheitsgefühl mit 20% Eigenkapitaleinsatz fliegen können. Wenn das Geld nicht aus einer Sparrate kommt und o.g. Tilgung nicht möglich ist, dann muss mehr EK eingesetzt werden.

Was für mich immer zu kurz kommt bei den Diskussionen "Fremdkapital zu Depoterhalt" kommt, ist die Fristigkeit. Börseninvestments sollten, um einigermaßen auf der "sicheren" Seite zu sein, eine mögliche Stillhaltezeit, in der man das Kapital nicht benötigt, von ~15 Jahren haben. Oft liest man auch 7, aber das halte ich für zu kurz. Wenn das Fremdkapital die gleiche Fristigkeit hat, also 15 Jahre, kann man das (meiner Meinung nach) gegeneinander Arbitrieren. Machen wir auch.

Aber das Szenario, bei den aktuell doch recht erfreulichen Notierungen, bei 10 Jahren im Minus zu stehen, dann nur ca.11% getilgt zu haben und dann bei 6,5% nachfinanzieren zu müssen, ist gar nicht so unrealistisch und wenn das Geld dann nicht aus einer fetten Sparquote kommt oder sonst was unvorhergesehenes passiert ist, können auch bei einem aktuell sehr soliden Setup erhebliche Probleme entstehen, das sollte man im Blick haben.

Gruß
Carlos

Julius sagt am 14. Juni 2017

Würde auch einen Großteil des Depots auflösen und den Rest in ausschüttende ETFs umschichten, die mir dann beim Abzahlen des Kredits behilflich sind :) So fängt man nicht wieder "bei null" an und hat trotzdem zudem einen guten Grundstock im Depot, der für einen arbeitet.

Daniel sagt am 14. Juni 2017

Schöner Artikel, aber ich vermisse ein bisschen die Beispielrechnung für den Denkfehler.
Jeder x-beliebige Tilgungsrechner führt einem ja vor Augen, was das Verhältnis von Tilgung zu Zinsen und somit die Tilgungsrate in der monatlichen Rate für die Rückzahlung bedeutet.
Ich habe mir bei meiner Hausfinanzierung mal in Excel ausgerechnet wie viel ich genau bis zur Kompletttilgung des Darlehens zurückzahlen muss und dann Rückwärts gerechnet welche REALEN effektiven Gesamtzins das über die Laufzeit ausmacht, dieser Wert hat aber nichts mit der im Kreditvertrag genanten Rate zu tun.

Beispiel aus dem Tilgungsrechner:
Gemäß den genannten Zahlen muss man in den ersten 10 Jahren insgesamt 73.680 an Raten zahlen, tilgt dabei aber nur 32.670 €. Das entspricht einem quasi-realen-Effektivzins von ca. 8,5%.

8,5% ist größer als 7%, daher ist die Entscheidung einfach. Bei höheren Tilgungsraten ist die Rechnung aber keineswegs mehr so eindeutig. Rein rechnerisch ist der Kredit dann ggf. tatsächlich besser, die Mathematik dahinter ist ja die gleiche wie bei der Mieten-Ist-besser-als-kaufen-Diskussion. Hier greift dann aber das Thema der Risikobetrachtung und der Absicherung der Familie.

Hanseat sagt am 14. Juni 2017

Respekt davor das erste Jahr mit Zwillingen problemlos überstanden zu haben. Ich verzweifle mit meinem ersten Kind schon regelmäßig, weshalb ich die Worte des Wesirs vollkommen nachvollziehen kann. In dieser Phase ist Ruhe und wenig Stress der Renditebringer fürs Leben.

Gleichzeitig verstehe ich die Sorge das mühevoll angesparte Depot nun zu liquidieren. Ich glaube ich persönlich würde einen ähnlichen Weg einschlagen wie chaostrader, also einen wesentlich höheren Wert des Depots für die Immobilie nutzen aber weiterhin einen Teil des Vermögens im Depot belassen und weiterhin vom Zinseszins profitieren.
Wenn C. 10 Jahre Zinsbindung hat, wieso also nicht soviel Eigenkapital einbringen und die Tilgungsrate hochschrauben, dass der Kredit nach diesen 10 Jahren komplett abbezahlt ist? So ist die Kreditlast nicht all zu hoch und es lässt sich evtl. trotzdem gut schlafen.

Natürlich ist es schwierig. Je mehr Meinungen hier nun zusammenkommen, desto schwerer wird die Entscheidung. Aber in der aktuellen Niedrigzinsphase finde ich persönlich die klassischen Schwarz-Weiß-Denke à la "So schnell wie möglich runter vom Kredit" etwas ausgedient.

Finanzwesir sagt am 14. Juni 2017

Hallo zusammen,

@Sven: Auf jeden Fall ist das Depot noch da. Aber in welcher Höhe? Was ist das Haus dann wert (wenn man es verkaufen müsste)? Wie hoch ist die Schuldenlast?
Wie strukuriert man diese drei Parameter so, dass es finanziell möglichst gut ausgeht? Und das alles als Witwe/r mit drei Kindern. Das muss nicht sein.

@Ex-Studentin

"Die monatliche Rate sollte so gewählt sein, dass seine Frau die Rate ggf. auch alleine aufbringen kann bzw. C. auch mal arbeitslos sein darf, ohne das Depot auflösen zu müssen."

Da muss dann aber die Kinderbetreuung organisiert werden. Je nach Bundesland zahlt man dafür. Eine Frau mit drei Kindern im Grundschulalter kann entweder als 450 €-Kraft beim Bäcker arbeiten oder sie arbeitet im öffentlichen Dienst. Dann muss der Arbeitgeber sie zurücknehmen. In der freien Wirtschaft wird sie nur mit ganz viel Glück etwas finden. Da wäre ich aus der Erfahrung, die wir gemacht haben und im Bekanntenkreis miterlebt haben skeptisch.

@20bit

"Ein bisschen schwarzmalerisch."

Auf jeden Fall. Aber das war ja der Auftrag. Klar Position beziehen, die Ecken ausleuchten. Dann kann sich jeder überlegen: Wie weit gehe ich mit. Wir haben ja hier in den Kommentaren auch schon andere Ansätze. Der Chaostrader sucht den Mittelwert (ungewöhnlich, ich hätte eine Brown'sche Molekularbewegung vermutet ;-) , die Ex-Studentin finde C.s Ansatz gut, Carlos berichtet aus eigener Erfahrung.
Mir wäre es natürlich auch am liebsten, wenn C.s Strategie aufgeht und der mit 65 in einem Haus lebt, das 800.000 € wert ist und mit der Frau von heute auf ein 1,5-Millionen-Euro-Depot und drei selbständige Kinder anstößt.

@Haneseat

"Je mehr Meinungen hier nun zusammenkommen, desto schwerer wird die Entscheidung."

Ja, aber da wird C. sich schon das passende herausdestillieren. Da bin ich sicher. :-)

Gruß
Finanzwesir

Moabeat sagt am 14. Juni 2017

Ich würde gar kein Haus kaufen, sondern die 4%-Regel anwenden und von den rund 1.500 € im Monat ein Zuhause für die Familie mieten. Wenn die 470k aus eigenen Sparanstrengungen stammen, ist die Miete für ein Haus ja wahrscheinlich sogar ohne Antasten des Depots im monatlichen Budget drin.

Dann hat C. nicht mit Mitte 50 ein leeres Haus zu betreuen, das für ihn und Frau allein wahrscheinlich viel zu groß sein wird. Also schickes Haus mit Garten mieten in dem Wissen, dass in 20 Jahren auf die Bedürfnisse des Elternpaares zurückgeschraubt werden muss.

Felix sagt am 14. Juni 2017

Klasse!

Axe sagt am 14. Juni 2017

Wir haben damals das Depot behalten und den größtmöglichen Anteil finanziert. Das war 1999 vor dem Neuen Markt Desaster oder der Finanzkrise 2008. Wir haben auch 1% Tilgung vereinbart, allerdings mit 5% Sondertilgungsrecht pro Jahr. Ausserdem immer nur 5 Jahre Zinsbindung! Den gesparten Anteil zur 10 jährigen Bindung haben wir auf ein Festgeldkonto geparkt. Heute gibt es neben der eigenen bewohnten Immobilie noch 3 weitere Objekte und das Depot gedeiht besser denn je!

All denen wir es damals erzählt haben, haben uns für verrückt gehalten und abgeraten. Bereits nach 2 Jahren hatten wir den Megacrash im neuen Markt und einen echten Stresstest im Depot. Dennoch hat es uns einfach nicht wirklich tangiert, denn wir konnten die Darlehnsrate vom Gehalt zahlen! Alles über 5% Depotzuwachs wurde jedes Jahr ebenfalls auf das Festgeldkonto gepackt und für die 5% Sondertilgung geparkt. Das Depot konnte so "limitiert" wachsen und unser Haus dabei abbezahlen!!!

Nur ein Beispiel wie es trotz riesen Crash funktionieren kann! Wir, damals 29 und 27 Jahre hatten 2 Kinder und meine Frau befand sich in Elternzeit! Damals noch ohne (oder sehr geringem Gehaltsausgleich). Dieser "Fehlbetrag" wurde ebenfalls aus dem Depot entnommen!

Bei aller Vorsicht, Chancen dürfen auch gern genutzt werden! Und ein 500k Depot ist eine perfekte Basis um mit den Banken auf Augenhöhe zu verhandeln!

E. sagt am 14. Juni 2017

Zur Absicherung der existenziellen Risiken, sollten RisikoLV und BU ohnehin vorhanden sein (gerade als Eltern).

Ansonsten schließe ich mich Ex-Studentin an, dass man versuchen sollte die monatliche "Pflicht"-Rate so niedrig zu gestalten, dass einer von beiden mit seinen Einkünften diese bedienen kann. (Oder aus der Versicherung im Schadensfall)
1-2% Tilgung ist, okay, für den Pflichtanteil.
Die (freiwillige) Tilgung des Darlehens würde ich über jährliche Sondertilgungen realisieren (5% sind oft, ohne Zinsaufschlag möglich), feste monatliche Rate aufs Tagesgeld und einmal im Jahr zur Tilgung.
Desweiteren würde ich eine lange Laufzeit abschließen (15-20 Jahre).

Sollten sich die Märkte gut entwickeln, kann man ab dem 10. Jahr mit halbjährlicher Kündigungsfrist aus dem Vertrag.
Falls nicht, hat man noch weitere 5-10 Jahre zum Aussitzen.

So müsste nicht das ganze Depot aufgelöst werden.

Jens sagt am 14. Juni 2017

Ne, sorry. Alles Geld für ein Haus rauswerfen, nein danke. Lieber ein nettes Häuschen mieten und sich über die halbe Million Reserve freuen.

Ansonsten guter Artikel :-)

Einzig folgender Satz ist mir sehr sauer aufgestoßen (das hat mich tatsächlich kurz aus dem Lesefluss gerissen), das hätte man auch nen Ticken freundlicher ausdrücken können, aber vielleicht bin ich zu weich:
"Dann kann C. beruhigt sterben oder ins Koma fallen. Oder seine Frau bekommt Krebs und er steht mit den drei Gören da."

Nicht sehr nett.

Joerg sagt am 14. Juni 2017

| Beruf/Job/Position in Risikotragfaehigkeit einbeziehen?
Falls zB Beamter/oeff.Dienst kann "weniger passieren" -> mehr Risiko moeglich (Chaostrader-Version)
Falls unsicherer -> lieber mehr Alberts Version
Ausserdem Konzept m. Frau abstimmen (die haben's meistens lieber sicherer ...?!)
Insgesamt aber Luxusproblem: mit 35 Jahren fast 500k ?! -> Jeden Tag Champagner!

imdonger sagt am 14. Juni 2017

Vom Gefühl her würde ich es auch so machen, wie vom Finanzwesir empfohlen, wenn ich auch nicht sofort an das Todes- oder Pflegefallrisiko gedacht hätte.
Auf der anderen Seite fällt mir aber auch ein weiterer Grund ein, das Depot grösstenteils intakt zu lassen und das Haus mittels Kredit zu finanzieren: Diversifizierung. Bei dem Vorgehen des Lesers stehen (sehr grob gerechnet) 80 % Aktien 20 % Immobilie(nbesitz) gegenüber. Klingt auch ganz vernünftig (zumal er ja keine REITs hat).
Was die Hauptrendite dieser Lebensphase angeht, stimme ich wieder voll und ganz dem Finanzwesir zu. Letztlich können aber nur der Leser und seine Frau beurteilen, inwieweit sie ein 307 000 Euro-Kredit zusätzlich um den Schlaf bringt oder nicht.

FlexCWheeler sagt am 14. Juni 2017

Ich bin ja kein großer Versicherungsfan. Aber wenn einem die Angst vor einer schweren Erkrankung umtreibt kann auch die dread disease Versicherung eine Variante sein. Diese zahlt meines Wissens bei der Diagnose der versicherten Erkrankungen aus.

Ansonsten muss man wahrscheinlich wirklich eine Abwägung zwischen den vorhandenen Absicherungen und der Risikotoleranz machen. Auch dort kann man mit den beschriebenen Szenarien ja mal eine Feuerprobe machen (Depot 50% im Minus und eines der Szenarien tritt ein, was habe ich dann noch für einen Spielraum).

Reinsch sagt am 14. Juni 2017

"Insgesamt aber Luxusproblem: mit 35 Jahren fast 500k ?! -> Jeden Tag Champagner!"

Wenn man in diesem Alter ein solches Vermögen vorweisen kann ist der Grund zumeist, dass man eben nicht jeden Tag die Schampuskorken knallen lässt...

Robert sagt am 14. Juni 2017

Hallo,

ich möchte auch kurz meine Erfahrung zu dem Thema schildern:
Wir (35/36) haben vor paar Jahren ein Haus mit Einliegerwohnung gekauft. Dazu haben wir nahezu unser komplettes Eigenkapital verwendet. Damals hatten wir noch keine Kinder, aber in den nächsten Jahren mit ihnen "geplant" :)
Die Monatliche Belastung haben wir so hoch angesetzt, dass sie auch einer alleine hätte bedienen können.
RLV für jeden von uns abgeschlossen, so lange laufend, bis unsere Kinder ca. 20 sind, Höhe etwas mehr als die Darlehenshöhe auf das Haus. Als das erste Kind da war eine BU auf mich abgeschlossen mit Laufzeit bis 55 Jahre (dann sind die Kinder aus dem gröbsten raus und das Haus abbezahlt), da feststand dass ich Hauptverdiener sein werde.
Parallel zur Tilgung konnten wir bis jetzt ein ansehnliches Depot ansparen (zusammengesetzt aus ETFs und einem Teil der mit Optionen handelt, der Spieltrieb halt...) das mittlerweile fast reichen würde, um die Restschuld komplett zu tilgen. Dabei geholfen haben auf jeden Fall die Mieteinnahmen von der Einliegerwohnung.

Ich würde Leser C. empfehlen:
Falls noch nicht vorhanden RLV und BU abschließen.
Den Anteil an Eigenkapital höher ansetzen, da (wie ja schon von anderen geschrieben) die Aktien/ETFs in den letzten Jahren sehr gut gelaufen sind und es jetzt ein guter Zeitpunkt wäre, Gewinne mitzunehmen.
Vielleicht 50% Eigenkapital vom Kaufpreis, dann kann ist das Gesamtrisiko nicht ganz so groß und das Depot ist auch nicht komplett weg. Das jetzt deutlich kleinere Darlehen in 10-15 Jahren komplett tilgen. Die monatliche Rate nicht zu hoch ansetzen, dafür aber die Sondertilgungen so gut es geht einbringen.

Zu den Zahlen die C. genannt hat:
Wenn man damit den Hypothekenrechner bei zinsen-berechnen.de füttert und die maximal mögliche Sondertilgung von 15.350 Euro jedes Jahr tätigt (normal sind das 5% des Darlehens ohne weiteres verhandeln), ist er nach ca. 15 Jahren schuldenfrei. Einen Teil dieser 15.350 Euro könnte er zum Beispiel von den Ausschüttungen seines Depots nehmen...

Viele Grüße,
Robert

FelixETF sagt am 14. Juni 2017

  • Infos zum Gehalt, Sparqoute etc. wären nützlich

Sonst kann man sich alle Szenarien gut oder schlechtreden und keines ist per se falsch.

Kurzum:
C. braucht eine reiflich überlegte Risikoeinschätzung aller Faktoren, wonach sich seine Strategie dann automatisch richten kann.

FelixETF

Slowroller sagt am 14. Juni 2017

Man kann sich auch ein wenig aus der Situation rauszoomen:

  • Würde man mit Fremdkapital spekulieren? Wenn ja, unter welchen Bedingungen?
  • Wieso hält die Bank 1-2% für eine gute Risikobewertung für die Hausfinanzierung, während sie offenbar mehr als 7% erwirtschaften könnte?
  • Ist man klüger als die Bank?

Ich halte hier absolut zu Albert, das Haus nicht Bar zu bezahlen ist Zockerei, und das in einer Weise, die existenzgefährdend sein kann.

BigMac sagt am 14. Juni 2017

Vielleicht kann ich noch etwas mehr verwirren ....
Ich stand vor fast 20 Jahren vor der gleichen Entscheidung: Eigentum komplett aus Eigenmitteln bezahlen und diese damit fast komplett aufzehren oder den Kauf teilweise finanzieren?

Mein Vorgehen:

  • Wir sehen die Eckdaten - Zinssatz, Laufzeit, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe p.a., ... - von Darlehen aus, die bis zum Ende der Laufzeit komplett getilgt sind (sein können)?
  • Wie passen diese Angebote zu meinen Eigenmitteln und deren Rendite?
  • Wie passt das alles zu meinen regelmäßigen Einnahmen, also meinem Lohn?
  • Auch wichtig: Welchen finanziellen Puffer möchte ich mindestens haben?

Mein Ziel
"The best of both worlds". Also so ähnlich, wie die Aufteilung des Ersparten in RK1 und RK3. Herausgekommen ist am Ende ein Immo-Kredit für eine 50%-Finanzierung mit einer Laufzeit von 15 Jahren, einer geringen festen Tilgung und hohen Sondertilgung zum damaligen Superzinssatz von 5,55%.

Jürgen sagt am 14. Juni 2017

Ich stimme hier 100% dem Finanzwesir zu. Deswegen kommentiere ich aber gar nicht.

Mich würde interessieren wie @Einanderjan es schaftt, bei der Ing-Diba kostenlos einen ETF zu besparen. Die nehmen doch 1,79 happige %.

C. sagt am 14. Juni 2017

Nachtrag: Ich hätte lieber gemietet, in der benötigten Größe gibt es bei uns in der Gegend aber schlicht nichts.

Finanzwesir sagt am 14. Juni 2017

Hallo C.,

"Ich hätte lieber gemietet,..."

Oh je, oh je! Noch nicht einmal ein überzeugter Immobilist. Da ist der Trennungsschmerz (tschüss Depot) natürlich doppelt groß.
Klar, dass Du dann nur 20% rausrücken willst ;-)

Aber wie dem auch sei: Mittlerweile sind ja hier eine Mege gute Kommentare eingetrudelt. Ich hoffe, dass hilft Euch weiter bei Eurer Entscheidungsfindung.

Gruß
Finanzwesir

Laxo sagt am 14. Juni 2017

Was bei der ganzen Diskussion leider vergessen (oder ignoriert) wurde: Wenn C. sein ganzes Depot verkauft hält Vater Staat die Hand auf und will 25% abhaben.
Somit fehlen ihm gut 100 000 für's Häusle. Also kommt er um einen Kredit wohl kaum herum. Daher ist der Weg mit einem hohen Eigenkapitalanteil und hoher Tilgung vielleicht doch nicht schlecht.

Schwachzocker sagt am 14. Juni 2017

Die Sache ist doch eigentlich ganz einfach:

Wenn Leser C. ein abbezahltes Haus hätte, würde er es dann beleihen, um das Geld an der Börse einzusetzen? Falls ja, dann ist gegen sein Vorhaben auch nichts einzuwenden.
Wer würde überhaupt sein abbezahltes Haus beleihen, um das Geld an der Börse zu investieren?
Vieleicht denkt Leser C. einmal darüber nach!

Laxo sagt am 14. Juni 2017

Korrektur: Natürlich zahlt er nur 25% auf die Erträge, nicht auf das ganze Depot, das war ein Denkfehler. Aber trotzdem wird es knapp wenn noch Renovierungskosten und Sicherheitsreserven etc anfallen.

Stefan (Immobilienanleger) sagt am 14. Juni 2017

Ich bin ganz klar für finanzieren

Die Risiken, die im Artikel aufgeführt sind kann man recht günstig versichern. Arbeitslosigkeit könnte jahrelang mit Hilfe des Depots überbrückt werden. Außerdem ist das Risiko durch Arbeitslosigkeit ist viel höher wenn das gesamte Geld im Haus steckt, da Lebensunterhalt und Nebenkosten dann evtl. schon nicht mehr geleistet werden können aber kein Depot mehr als Rückversicherung vorhanden ist.

Die dargestellten Parameter sind doch super. 20% EK , 1% Tilgung, 5% Sondertilgung

Zinsbindung würde ich 15 oder 20 Jahre wählen, dann ist man für 5-10 Jahre flexibel und kann günstige Zinsen oder hohe Aktienmarktstände abwarten.

Die Rücklagen für die Sondertilgung würde ich von den Dividendenzahlungen aus dem Depot zurücklegen. Das sind schnell mal 8.000€ Dividende bei 400.000€ Depot und schon die Hälfte der jährlich möglichen Sondertilgung.

Also ganz klar pro finanzieren. Unser hochgeschätzter Finanzwesir ist halt ein Hosenträger und Gürteltyp. Für Ihn sind jegliche Schulden des Teufels, da wirst du immer den Ratschlag bekommen komplett zu zahlen :)

Finanzwesir sagt am 14. Juni 2017

Hallo Stefan (Immobilienanleger),

"Unser hochgeschätzter Finanzwesir ist halt ein Hosenträger und Gürteltyp."

Bei solchen Unternehmungen ja.

Deshalb beziehe ich klar Position. Der Vorteil: Wenn ich mich klar positioniere, muss sich auch C. klar positionieren. Und das hilft ihm mehr als ein versöhnliches lauwarmes Wischi-waschi.
Ich sage nicht, dass mein Weg der einzig Richtige ist. Aber es war ein schöner Funke, der die Diskussion in Gang gebracht hat. ;-) Mehr wollte ich gar nicht.

Gruß
Finanzwesir

Schwachzocker sagt am 14. Juni 2017

Die Schilderung von Leser C. wirkt schon relativ eu­pho­risch. Die Chancen werden gut erkannt, aber Leser C. verliert kein Wort über die Risiken. Allein dieser Umstand stimmt mich schon etwas bedenklich.
7% Rendite p.a. werden einfach in die Zukunft fortgeschrieben?! Wenn das so einfach wäre, müsste wohl jeder einen Verbraucherkredit aufnehmen und das Geld in Small Caps investieren.

"Sollten die Zinsen in den nächsten 10 Jahren (unsere Zinsbindung) deutlich steigen, kann ich den Eigenanteil dann ja noch immer erhöhen… Habe ich hier einen Denkfehler?"

Wenn ich das richtig gelesen habe, ist der terminliche Aspekt noch nicht angesprochen worden:
Nach Ablauf der 10jährigen Zinsbindung sitzt Leser C. zu einem fixen Zeitpunkt am Verhandlungstisch. Es wäre gut, wenn die Börsenkurse genau zu diesem Zeitpunkt gut stehen.
Sollte hingegen zu diesem Zeitpunkt ein Verlust zu verbuchen sein, wird es schwierig. Dann ist nichts mehr mit "einfach aussitzen". Entweder man akzeptiert die dann gültigen 7% Zinsen (habe ich mir gerade ausgedacht) oder man realisiert den Verlust an der Börse und kauft sich soweit wie möglich frei.
Es reicht also nicht, wenn man für die Zukunft eine durchschnittliche Rendite von 7% erwartet, sondern dies muss zu einem bestimmten Termin geschehen sein.

mautasch sagt am 14. Juni 2017

Es wurden jetzt ja schon viele Facetten beleuchtet. "Die" richtige Lösung wird es nicht geben, da es wie man sieht, viele verschiedene Herangehensweisen an das Thema gibt. Zur tieferen Analyse fehlen natürlich auch weitere "Eckdaten": Ist das gesamte Depot "erspart". Ist ein Teil geerbt. Wer verdient(e) wie viel. Wie "sicher" ist der ausgeübte Beruf. Wie hoch war die monatliche Sparrate. Welche Absicherung durch Versicherungen gibt es schon/sind geplant. .........
Diese Punkte kennt Leser C. und kann sie in seine Überlegungen mit einbeziehen. Auch die Wette darauf, ob alles gut gehen wird, sowohl anlage- als auch familientechnisch.

Nach der Lektüre von "Kaufen oder mieten?" hat für mich Mieten auch seinen Reiz. Das Problem ist dann aber akut, wenn es nichts Adäquates zu mieten gibt.

Ich würde mir wahrscheinlich auch schwer tun, mich von meinem kompletten Depot zu verabschieden. Ähnliche Rechnungen und Überlegungen wie Leser C. habe ich auch schon aufgrund äußerer Umstände anstellen müssen.
Ein konkreter Kauf wurde aber glücklicherweise nicht akut, denn bei uns in der Gegend wird ein Einfamilienhaus mit 600 - 800k aufgerufen, wenn überhaupt was auf dem Markt ist. So wäre das Depot von Leser C. mal eine gute Eigenkapitalquote von 50 - 70% :-) . Für sein Depot gibt es hier eine gemütliche 3 Zimmer Wohnung mit 92 qm.

Ich würde aber trotzdem soviel wie möglich eigenes Geld einsetzen, da mir bei einem "Crash" plötzlich 30% meines Depotwertes fehlen. Die Frage ist dann, ob ich die Zeit bis zur Erholung "aussitzen" könnte. Hier kommen dann wieder die obigen Punkte ins Spiel.........

Hh64 sagt am 14. Juni 2017

Vor einer ähnlichen Entscheidung stand ich im Frühjahr 2008 auch. Die Kurse waren schon einwenig eingebrochen. Nur mit großem Widerwillen hab ich den Großteil meines, damals aus Aktien bestehenden, Depots für die Finanzierung des Eigenheimes verkauft. Ein Jahr später hätte sich mein Depot halbiert.

Bin da ganz beim Finanzwesir, möglichst hoher Eigenmittelanteil, weg mit den small caps.

Windsurfer sagt am 14. Juni 2017

Die Kommentare sind mal wieder mindestens so gut wie der Artikel!
Ich stehe evtl. vor einer ähnlichen Situation (wenn wor nichts zum mieten finden) und würde auch nur einen Teil des Depots auflösen. Sollte eines der Szenarien eintreffen ist es doch auch gut, über ausreichende Geldreserven zu verfügen. Ich bin mir nicht sicher, was einem die Bank in einer solchen Situation für "Traumkonditionen" anbietet. Die Verhandlungsposition wäre besch... und genau das Gegenteil von der heutigen Position!
Außerdem zieht das Argument der Diversifikation. Wenn ich das Haus komplett bezahle habe ich 100 Prozent meines Vermögens in Immobilien, und das auch noch in einer einzigen. Daher bin ich wohl auch eher der Miettyp und suche lieber noch ein paar Monate länger... :)

Robert Michel sagt am 14. Juni 2017

Wenn man behauptet, dass alles andere außer das Haus bar zu bezahlen Zockerei ist, müsste jeder der Kein 500k Depot hat, Zockerei betreiben, wenn er einen Kredit für das Haus aufnimmt.
Sind wir eine Nation von Zockern?
Wenn man davon ausgeht das die Rahmendaten 20% Eigenkapital und 1,3% Zinsen auch ohne großes Depot ein seriöses Modell darstellt, hat C. Optionen die andere nicht haben.
Die Szenarien die du im Artikel skizierst sollten über Lebens- und BU-Versicherung ohnehin schon abgedeckt sein. Spannend ist also die Frage was passiert wenn das Depot crashed und gleichzeitig die Zines in die Höhe gehen. Ein vernünftiger Stresstest sollte also so aussehen: Nächstes Jahr bricht das Depot um 50% ein, C. hat die Nase voll von der Börse und legt den Rest die nächsten 9 Jahre unter das Kopfkissen. Wie müsste der Kredit ausgestaltet sein damit, er am Ende der Laufzeit durch das Geld das unterm Kopfkissen liegt getilgt werden kann?
Bei 10 Jahren Laufzeit kommt man auf unrealistische hohe Tilgungssätze. Verlängert man die Laufzeit z.B. auf 20 Jahre kommt man schon eher hin auch wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen dadurch ansteigen. (Z.B. 1000 Euro mtl. Ratenzahlung, 1,7% Zinsen, 20 Jahre Zinsbindung, 150000 Euro Restschulden) Optimierer könnten den Kredit auch noch tranchieren, um zumindest zum Teil von einer kürzeren Zinsbindungsdauer profitieren zu können.
Zusammengefasst würde ich behaupten, dass bei einer längeren Zinsbindung das Ansinnen von C. das Depot nicht aufzulösen durchaus mit einer hohen Sicherheit vereinbar ist.

Karsten sagt am 14. Juni 2017

Ich kommentiere selten, hier muss ich aber: Holla, die Waldfee! Der Artikel sitzt!
Ganz stark, wie Sie das eingeordnet und die Perspektive weg von den Zahlen zurück auf die wesentlichen Dinge gelenkt haben.
Weiter so!
Und ich hoffe, Leser C. nimmt sich den Rat zu Herzen und schläft die nächsten Dekaden bedeutend besser.

Einandererjan sagt am 15. Juni 2017

@Juergen

Ich bespare einen kostenlosen Plan bei Onvista, mein neues Girokonto führe ich kostenlos bei der ING.. Tut mir leid, habs verwechselt.

Liebe Grüße,

Jan

Stefan Stulle sagt am 15. Juni 2017

Ich möchte um einen Punkt ergänzen, den schon ein Kommentator anklingen ließ: Ins Haus eine Einliegerwohnung einplanen, vermieten und die Mieteinnahmen als Einkommensquelle nutzen.

tubanator sagt am 15. Juni 2017

| Großes Lob an den Finanzwesir auf verschiedene Szenarien hinzuweisen. Es gibt unendlich viele Möglichkeiten der Zukunft und als Familienvater sollte man darauf bedacht sein in möglichst wenigen davon einen existenzbedrohenden Verlust hinnehmen zu müssen.

Die Frage von C. kann man meines Erachtens auch äquivalent in folgende Frage umformulieren:
Soll ich einen Kredit in Höhe von 400.000 € mit 1.4 % Zinsen aufnehmen um damit ein Aktiendepot zu kaufen?
In meinen Augen kann darauf die Antwort nur Nein sein, da ich von Wertpapierkrediten (auch wenn sie sehr günstig sind) nichts halte.

Teplax sagt am 15. Juni 2017

"Die Frage von C. kann man meines Erachtens auch äquivalent in folgende Frage umformulieren:
Soll ich einen Kredit in Höhe von 400.000 € mit 1.4 % Zinsen aufnehmen um damit ein Aktiendepot zu kaufen?"

Mit 10+ Jahren Laufzeit? Ja, immer!

tubanator sagt am 15. Juni 2017

Ich habe vergessen, dass man für den Kredit natürlich sein Haus als Sicherheit einbringt.

philstift sagt am 16. Juni 2017

"Gibt es überhaupt eine Versicherung die das abdeckt?"

Als Gemüseversicherung sollte doch zumindest auch eine BU in passender Höhe funktionieren, oder? Ggf. müsste auch die Pflegeversicherung helfen, halt abhängig vom Zustand des Gemüses.

Zur eigentlichen Frage: Schwieriges Thema. Ich würde es vermutlich auch nur sehr schwer über mich bringen, das gesamte Depot zu verkaufen, sodass ich auch zu einem Teilverkauf des Depots tendieren würde.
Dazu würde ich wahrscheinlich noch eine längere Zinsbindung wählen. Das ganze ist zwar mehr eine psychologische Sache, aber wenn man sonst dauerhaft dem Depot hinterhertrauert, ist das für den Familienfrieden sicherlich auch nicht das Optimum und somit das Risiko für eine Scheidung größer.
Einen zusätzlichen Vorteil, den ich bei dem Vorgehen noch sehe, ist, dass man nach der Kreditablösung bzw. dem Hauskauf wenigstens etwas Diversifikation hat und nicht sämtliches Vermögen in dieser einen Immobilie steckt.
Man darf ja nicht vergessen, dass C. auch kurze Zeit nach dem Immobilienkauf arbeitslos werden könnte. Letztendlich wäre mein Rat also, ohne genaue Zahlen zu kennen, die Immobilie zu finanzieren, dabei aber deutlich mehr Eigenkapital (50%? 80%? Müsste man mal durchrechnen...) aufzubringen und gleichzeitig eine längere Zinsbindung zu wählen.
Hilfreich wäre ggf. noch eine Anpassung des Depots auf weniger Small Caps und somit weniger Volatilität um die Verhandlungsposition mit der Bank für die Zukunft weiter zu stärken. Eine Absicherung durch geeignete Versicherungen setze ich mal voraus.

NeulandFan sagt am 16. Juni 2017

Toller Artikel mal wieder! Herrlich schonungslos und auf den Punkt.

Das Depot kann ja wenigstens in einer Größenordnung von 30-50k euro erhalten bleiben, dann kann man sich noch über den ausgenutzen Sparerpauschbetrag freuen. Ansonsten würde ich es genau so machen, wie vom Finanzwesir analysiert.

ABER NUR, wenn das Haus an einem Ort steht und in so gestaltet ist, dass man da - aus heutiger Sicht - alt werden möchte. Wenn es wahrscheinlicher erscheint, dass man nochmal was anderes will, wenn die Kinder aus dem Haus sind, doch lieber mieten und flexibel bleiben.

Schwachzocker sagt am 16. Juni 2017

"Alle die vorschlagen ein Haus zu mieten, sollten sich bei den einschlägigen Portalen mal nach Angeboten umsehen."

Das habe ich schon getan: Bis 130 qm und 5 Zimmer ist es bei uns kein Problem das Haus zu mieten. Und natürlich muss man da Kompromisse eingehen. Ich verstehe überhaupt nicht, warum man dort, wo man Häuser kaufen kann, keine Häuser mieten kann. Wollen Eigentümer kein Geld mehr verdienen? Ich vermute, dass es sich schlicht um mangelnde Nachfrage handelt. Die macht das Angebot.

Wurde schon alles gemacht? Selbst Inserate aufgegeben? Mit Verkäufern telefoniert, ob man auch mieten kann? Bei gewerblichen Vermietern auf die Warteliste setzen lassen?

Ich vermute, es scheitert dann - wie so oft - an den eigenen Ansprüchen und an sonst nichts.

Tom sagt am 16. Juni 2017

War vor 5 Jahren in einer ähnlichen Situation wie der Fragesteller, wenn auch nicht mit einem ganz so komfortablen Depotguthaben. Habe damals im Wesentlichen so gehandelt, wie vom Wesir hier vorgeschlagen (bis auf die Schampusflasche).

Hier ein Argument, was für die Kreditaufnahme spräche und was mir gerade auf die Füße fällt: Wenn die Eltern pflegebedürftig ins Heim kommen und die Kosten hierfür nicht aus eigenen Mitteln bestreiten können, sind die Kinder bekanntlich unterhaltspflichtig.
Wenn Ihr laufende Kreditdienste habt, können diese - auch für Immobilien - voll in Abzug gebracht werden (ohne jetzt in weitere Details zu gehen, tatsächlich ist es etwas komplexer, aber der Kern der Aussage stimmt). Habt Ihr immer alles schön bar bezahlt, seid Ihr beim Elternunterhalt voll dabei, weil dann logischerweise das verfügbare Einkommen viel höher ist.

Moneta sagt am 16. Juni 2017

Wir hatten 1999 ein Depot in niedriger 6stelliger Höhe, unser Haus sollte 700.000 Euro kosten. Wir haben das Haus vollfinanziert und als Sicherheit das Depot verpfändet (Kreditvergabe war damals ein Kinderspiel, obwohl Selbständigkeit im Spiel war).
Allerdings hatten wir eine Tilgung von 4 Prozent und die Möglichkeit zur jährlichen Sondertilgung bis zu 100.000 DM (gabs damals ohne Aufpreis- unglaublich, aber wahr). Der Hauptverdiener hatte eine BU- und Risikolebensversicherung. Ich war zuhause (aber mit Einkommen), 1 Kind.

Wir haben unseren Lebensstandard auf Studentenniveau gehalten und entschlossen sondergetilgt. Das Haus war nach 8 Jahren schuldenfrei. Unser Depot ist mittlerweile 7-stellig, davon über die Hälfte abgeltungssteuerfrei (Aktien).

Ok, nicht jeder hat den finanziellen Background und die notwendigen Nerven. Aber hätte ich damals die mimimi-Variante gewählt, ständen wir nicht da, wo wir heute sind. Wer sein Depot mindestens 50 Jahre behalten will, kann andere Risiken eingehen als solche mit geringem Zeithorizont.

José sagt am 16. Juni 2017

Würde jemand seine Immobilie beleihen um damit den Aktienkauf zu finanzieren??
Ja, ich zum Beispiel.
Wenn ich davon ausgehe, dass ich mit Aktien LANGFRISTIG, also Laufzeit >10 Jahre, im Durchschnitt 6-8% p.a. Wertzuwachs erreiche, warum soll ich dann keine Hypothek zu 1.8% 10 Jahre Laufzeit aufnehmen? Die anteilige Tilgung 0-3% ist dann abhängig von der Individuellen Risikoeinstellung. Sind die Aktienkurse in 10 Jahren im Keller? Dann refinanziere ich halt nochmal. Die Immobilie ist doch auch noch da. Es muss ja nicht gleich eine 120%-Beleihung sein, aber 50-75%? Klar, gerne!
Als Anlagevehikel nehme ich 2 ETFs World/ Emerging Markets mit der Aufteilung 70/30 aus einem meiner Lieblingsartikel vom Finanzwesir.
Die Idee des Vermögensaufbaus mit ETFs halte ich für so gut, dass ich das bei diesem historischen Zinstief sogar auf Kredit mache!
Also, ich kann C.'s Ansatz auch verstehen...

Det sagt am 17. Juni 2017

| Sorry Finanzwesir , leider totaler Blödsinn .
Finanzielle Bildung ??? . Das Kreditverhalten nach 62 Jahren Vererbbar , trifft NUR auf ein Annuitätendarlehn zu . Daher Kredite tatsächlich mal als das sehen was Sie sind . Eine Schuld . Eine Schuld für die A) Teil 1 Zinsen zu zahlen sind ( Regelfall ) B) Teil 2 Betragsrückzahlung = Tilgung Die Besicherung dieser Schuld kann über diese Immo gemacht werden ODER auch über ein WP Depot ( für Bank besser , da gleich Verwertbar , Zins günstiger )
Somit KEIN Annuitätendarlehn aufnehmen , nichtmal für ein Hauskauf , sondern BEIDE TEILE TRENNEN : Somit NIEMALS sich von bereits VORHANDENER LiQUIDITÄT trennen , um eine Konsumschuld aufzunehmen . Wenn Konsum gewünscht , sich erstmal überhaupt überlegen , ob man sich diesen Konsum auch A) Erlauben kann B) Erlauben will . Somit m.M.n. sinnvollerweise Plan machen . Depot auf Erträge SICHER ( also Div. u.s.w. ) prüfen . Dieses wäre m.M.n. die Darlehnsrate , die sich aus Teil 1 und 2 zusammensetzt . Beispiel , Erträge aus Bar Div. Depot bei 500k , z.B. 6% p.a. = 30k p.a. = 2,5k / Mon. Somit Darlehnsraten 2,5k / Mon. machbar , ohne einen Depotverzehr zu haben . Mittel im Depot jedoch vorhanden . Durch Hauskauf , kann somit weiteres Vermögen aufgebaut werden , da Bank in erster Linie auf Sicherstellung der Verbindlichkeiten achtet . Dann mal mindestens 2 Kredite ( oder mehr ) abschließen in der genau eine TRENNUNG der oben mitgeteilten Teile 1 und 2 erfolgt . Also ein Kredit mit LANGER Laufzeit um in der derzeitigen Zinssituation den Zins LANGFRISTIG zu sichern , je länger um so besser. Keine oder nur geringe Rückzahlung bei diesen Kredit . Teil 2 Kredit , einen Variabelen Kredit , für den Teil 2 die Rückzahlung oder auch Tilgung des Kredites . Die Verteilfrage dieser beider Teile , sollte so gewählt werden , das die Leistungsfähigkeit des Schuldners nicht überschritten wird . Außreichend Luft lasen , also somit Konsumwünsche dementsprechend kleiner halten . So wäre erstmal meine Vorgehensweise um einen privaten Konsum / Hauskauf zu finanzieren . Ich würde jedoch über Firma Stein auf Stein die noch zu gründen wäre , nachdenken , um mir von Dieser , ein schickes Haus zu mieten . Kostenverrechnung bei Fa. Stein auf Stein , zahlen der ORTSÜBLICHEN Vergleichsmiete für ein auf meine Bedürfnisse zugeschnittenes Haus . Ist evt. die noch viel bessere Möglichkeit , bei einer so GROßEN Anlageentscheidung . Bei einen evt. sich ergebenden Verlust bei Fa. Stein auf Stein ( Langfristig sollte hier schon eine Gewinnerzielungsabsicht angestrebt werden , da ansonsten leicht die Liebhaberei unterstellt wird ) , könnte dieses evt. auch Einkommensmindernd wirken . Wenn z.B. zufälligerweise A) Betriebsinhaber Stein auf Stein , B) Zusätzliche Einkommen. Dann evt. auch die Möglichkeiten der besseren Verrechnungen . Tja Sorry Finanzwesir , aber m.M.n. etwas zu kurz gesprungen und in Hinblick auf Darlehn , leider keine Finanzielle Bildung . Ist halt immer das Problem , wenn man sich auf igendwelche Rechner verlässt , ohne evt. mal die tatsächlichen Rechengrundlagen zu verstehen . Hätte ich zumindest die Möglickeiten , auf einen Depot ( an Sicherheiten ) für derzeit 500k zu sitzen , würde ich dieses jedenfalls NICHT für einen Konsumkredit auflösen . Max. um die geforderten Sicherheitsleistungen zu erbringen , aber auch NUR diese , keine darüber hinausgehende. Sorry Finanzwesir , aber wenn über einen Hypothekarkredit gesprochen wird , muss dieses nicht zwangsläufig ein Annuitätendarlehn sein ( mit deinen Rechenergebnissen ) . Es geht hierbei IMMER nur um die BESICHERUNG der Schuld . Wie diese Darlehn sich dann letztendlich am besten ausgestalten lassen , ist sehr Individuell .

Also Leser C , lass dich mal von jemanden BERATEN , der auch Ahnung davon hat . M.m.n. evt. Steuerberater , Anwalt , oder ggf. spezielle Finanzierungsberater die dann jedoch , wenn Sie kein Eigengeschäft machen können , auch Kostenpflichtig sind . Mit so einer KONSUM-ENTSCHEIDUNG , fürs Leben , auch länger VORHER drüber nachdenken , da ich dieses auch sehr Verantwortungsvoll der Familie gegenüber sehen würde . Elementarversicherungen MÜSSEN Vorher bereits Vorhanden sein . Also Risiko LV ( ohne Kapitalbildung ) fürs Ausfallrisiko , BU/EU für Ausfallrisiko Arbeitseinkommen , Hausrat , Gebäudehaftpflicht sonstige Gebäudeversicherungen wenn Konsum getätigt . Sicherlich gibt es noch wesentlich mehr zu beachten , damit diese Konsumentscheidung auch auf Sichtweise von 10 , 15 , 20 Jahren zu einer richtigen Entscheidung wird . Viel Erfolg Leser C
LG Det

Steuer_John_HH sagt am 17. Juni 2017

Moin,

wie immer ein vorbehaltsloser Kommentar des Wesirs.
Und während niemand etwas gegen die Risikobetrachtung sagen könnte, die scheint mit gesunder Skepsis gegen Versicherung versehen rational, kommt eine andere Betrachtung zu kurz:

Das Haus ist ein abnutzbares Wirschaftsgut, d.h. jedes Jahr mindestens 2% weniger Wert, der Grund und Boden je nach Umgebung mehr bzw. weniger, bis auf Großstädte und Speckgürtel mindestens risikant, das ein Nullsummenspiel bzw. Verlust hervorgeht. Klartext: in 20 Jahren max. 60% im Haus, unter technischem Aspekt ist das die beste Prognose, d.h. es ist eher von schlechterem Ergebnis auszugehen, z.b. 40%

Gegen die Finanzierung:
Der größte Nachteil von gehebeltem Haus, d.h. finanziert, sprechen die Zinsen bzw. der Zinses-Zins Effekt. Warum sollte man ein Darlehen aufnehmen, wenn man wie der C. WEISS!, dass der Effekt an der Börse zu seinen Gunsten spricht?
Zinsen sind nicht absetzbar §12 Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz), weil es ein Lifestyle-Entscheidung ist, wie der Wesir sagen würde.

Lösung:
EFH mit Garten mieten, Depot weiter besparen, ggf. in den Mietvertrag ein Ausschluss der Eigennutzungskündigung aufnehmen, sodass die Kinder nicht abrupt die Umgebung wechseln müssen.
In 20 Jahren umziehen und mit dem größeren Depot eine bessere, altersgerechte Wohnung kaufen (ohne Schulden!) und den Kindern das Studium finanzieren.

PS: Wer meint es gäbe keine Mietshäuser, der irrt! Und ja man muss Kompromisse eingehen und wäre meint beim Bauen sei das nicht so, der hat noch nie gebaut! Bauvorschriften, Bebauungsplan, Umgebung, Baurealität/Pfusch, usw.

ETF Jürgen sagt am 17. Juni 2017

Wieder mal ein sehr schöner Blog der zeigt wie einfach es wäre, der Mensch aber zu kompliziert denkt. Und das hier ist ja kein Einzelfall, wie viele stehen vor der Entscheidung entweder zur Miete wohnen mit wachsendem Depot oder eben der Hauskauf mit all seinen Einschränkungen und Nebenwirkungen.
Wenn ich den Hauskauf in Erwägung ziehe darf ich meinem Depot nicht hinterher weinen, ein Barkauf ist immer einem Kredit vorzuziehen. Wie der Finanzwesir schön auf den Punkt bringt: Haus kaufen - Summe x für y Jahre sparen - glücklich sein. Die Zeit und der Zinseszins sind dein ewiger Begleiter und Freund.

Genau so wichtig ist es für den Otto Normalverbraucher das er so viel Eigenkapital aufbringen kann, wie halt eben geht um schnell die Schuld tilgen zu können. Ich verstehe immer noch nicht wie sich jemand verschulden möchte obwohl gar nicht nötig, das ist doch ein absolutes Minusgeschäft, egal zu welchem Zinssatz. Ist denn der gefühlte "Verlust" des Eigenkapitals größer als die Mathematik dies eindeutig widerlegen kann?

Zum Schluss noch ein Wort zu Tom, denn das Thema Eltern wird ja immer wieder verkannt, ohne Dich aber jetzt angreifen zu wollen. Ich denke das es

a) Menschliche Seite: besser ist keine Schulden zu haben und die Eltern im vollem Umfang zu unterstützen wie es halt eben geht. Das habe ich selbst jahrelang gemacht um Ihnen einen würdevollen Lebensabend zu ermöglichen. Und ich denke das sie friedlich mit einem Lächeln für immer eingeschlafen sind.

b) Mathematische Seite: Überlege doch selbst mal nach Abzug der anrechenbaren Beträge die angeblich gespart werden im Verhältnis zu den Kreditzinsen die über die Jahre aufkommen. Das ist eine Milchmädchenrechnung.

BigMac sagt am 17. Juni 2017

| @Schwachzocker: "Bis 130 qm und 5 Zimmer ist es bei uns kein Problem das Haus zu mieten. [...] Ich vermute, es scheitert dann - wie so oft - an den eigenen Ansprüchen und an sonst nichts."

Immoscout meint, dass es im Radius von 10 km Luftlinie um "meine" Stadtmitte (Raum Rhein-Ruhr) - entspricht ca. 30 Minuten Kfz-Fahrzeit und weit über 500.000 Einwohnern - genau 8 EFH neue Mieter suchen.
Das Verhältnis von EFH zur Miete und EFH zum Kauf in unserer Gegend ist lt. Immosout ungefähr 1 zu 5 ist. Das Verhältnis ist nahezu unabhängig vom Radius um die Stadtmitte und auch bei EFH bis 130 qm und 5 Zimmer (zur Miete fast alles Reihenmittelhäuser) ist das Verhältnis sehr ähnlich.
Es gibt m.E. zwei Gründe dafür: Die alte Generation verbleibt lieber im relativ kleinen Haus, als sich auf dem in der Stadt ebenso umkämpften Wohnungsmarkt umzusehen und bei älteren Häusern hat das stadtnah gelegene Grundstück einen so großen Anteil am Gesamtwert des Objektes, dass ein Verkauf - insb. bei Objekten > 40 Jahre - wirtschaftlich interessanter ist als eine Vermietung.
Das führt dazu, dass in Stadtnähe viel abgerissen und sehr teuer neu gebaut wird und junge Familien lieber "viel" weiter nach außerhalb ziehen und dort vergleichsweise preiswert bauen.
Nimmt man ein Objekt mit 120 qm und 12 Euro/qm Kaltmiete pro Monat (das ist bei EFH die unterste Grenze hier) als Beispiel, kommt man auf 17.280 Euro Miete pro Jahr. Bei z.B. einer Zinsbelastung / einem Zinsverlust (Kredit / Eigenmittel) von 4% ist das ein Kapital von 432.000 Euro.
Dafür kann man in einer deutlich größeren und durchaus auch besseren Auswahl von EFH suchen und kaufen, als mieten. Ich denke, das "richtige" Angebot hängt mehr von der Gegend als von den eigenen Ansprüchen ab.
Auch ich habe damals gekauft, weil ich nach drei Jahren Suche kein passendes Objekt zur Miete gefunden hatte. Unter'm Strich war die Finanzierung deutlich billiger als die Miete, die die Vorbesitzer verlangten.
Gruß, BigMac

Hans sagt am 17. Juni 2017

In einer fast identischen Situation, jedoch bisher ohne konkrete Immobilie vor Augen, beschäftigt mich diese Frage auch seit längerem.
C.s Betrachtung muss man losgelöst von der Gesamtheit betrachten. Hier wäre es sicherlich sinnvoll, den maximalen Kredit auszuschöpfen und das Depot laufen zu lassen. Für ihn individuell ist es jedoch so, als wenn man sich an eine HIV-infizierten Nadel sticht: auch wenn das Risko einer Ansteckung nur 0,3% beträgt, für einen selbst gilt erstmal nur: das war’s oder eben nicht.
Andererseits sehe ich die Betrachtung des Finanzwesirs auch etwas zu eng. Ein abbezahltes Haus bedeutet ja nicht, dass im Falle eines Worst-Case-Szenarios (Tod oder Verdienstausfall) dieses unbedingt gehalten werden will.
Ein abbezahltes Haus ist auch kein kostenfreies Haus, die Renovierungen wollen weiter bezahlt werden, genauso wie die Nebenkosten. Wer sagt, dass man das in so einem Fall weiter stemmen kann und will und dass der Immobilienmarkt dann so ist wie jetzt, mit einem Depot hat man mehr Diversifizierung.
Was spricht gegen folgende Variante:
260t€ Kredit + 220t€ Eigenkapital, dann eine monatliche Kreditbelastung von 1600 € über 15 Jahre mit kompletter Tilgung (1,5 Zins pa), dieser Betrag wäre auch für die Miete fällig. Eine ensprechende monatliche Belastung muss natürlich abgesichert sein, auch wenn das Einkommen wegbricht. So kann man, trotz Absicherung, von der Börse profitieren, je nach Einkommen den Sparplan weiterlaufen lassen und hat ein gutes Verhältnis zwischen Chance und überschaubarem Risiko und ist bezüglich der Geldanlage mehr diversifiziert.

Hans sagt am 17. Juni 2017

Und vielleicht noch als Ergänzung:
Die Empfehlung des Finanzwesirs könnte man auch als unbedingte Notwendigkeit zum Immobilienkauf interpretieren. Was ist, wenn das Depot im Keller ist im Worst-Case und man Mieter ist? Andernfalls hätte man zumindest ein Haus gehabt. Das ist doch Spekulation, was sich besser entwickelt, der Immobilienmarkt oder die Börse, wir wissen es nicht.
Wenn man die Kreditrate als Mietzahlung betrachtet und nicht über die Maßen emotional mit dem "Eigenheim" verbunden ist, scheint mir das zweigleisige Modell eine gesunde Mischung zu sein.

BigMac sagt am 17. Juni 2017

| @Tom: Das stimmt so nicht ganz. In einem solchen Fall wird nicht nur das Einkommen herangezogen, sondern auch das Vermögen.
Der Vorteil einer eigengenutzten Immobilien ist, dass sie zum Schonvermögen zählt (siehe z.B. bei http://www.finanztip.de/elternunterhalt/elternunterhalt-schonvermoegen/), solange sie nicht viel zu üppig bemessen ist.
Auf das Kapitalvermögen hingegen wird in einem solchen Fall viel schneller zugegriffen, denn die Freibeträge sind relativ gering (siehe auch Finanztip). Wenn man also unterhaltspflichtig wird, ist es bei einem relativ großen Kapitalvermögen "besser", wenn man vorher möglichst viel davon in eine Immobilie (ggf. auch zum Vermieten) umgewandelt hat. Wichtig: Die Entscheidungen sind ausschliesslich und immer Einzelfallentscheidungen, es gibt fast keine allgemeingültigen Richtlinien.
Gruß, BigMac

Mainzer Jung sagt am 18. Juni 2017

Die in dem Artikel gegebenen Ratschläge sind aus meiner Sicht richtig. Ohne Schulden lebt es sich in jedem Fall entspannter. Die Idee des Fragestellers führt zu einer unnötigen Abhängigkeit von dem Finanzmarkt.

Die 1,x Prozent für den Immobilienkredit müssen bei einer Entscheidung zur Kreditaufnahme zusätzlich an der Börse "verdient" werden - dabei sollte bedacht werden, dass Portfolioerträge für Steuerinländer der Abgeltungssteuer unterliegen. Es gibt keine Möglichkeit, den Aufwand durch den Immokredit gegenzurechnen. Das erhöht den Kreditaufwand, entsprechenden Erträgen im Portfolio vorausgesetzt, um 25% Abgeltungssteuer + Soli + ggfls. KiSt. Der Finanzminster freut sich bei diesen Konstruktionen. Das ist sicher.

Nach der Logik des Fragenstellers müsste es auch denjenige, der eine abgezahlte Immobilie sein Eigen nennt, eine gute Idee sein, seine Immobilie zu beleihen und den Darlehensbetrag in ein Kommer-Welt-Portfolio zu investieren. Ist letztlich das Gleiche und führt zu den gleichen Risiken.

Tom sagt am 19. Juni 2017

@ETF Jürgen:
Die "menschliche Seite" kann sicher kaum monetär bewertet werden. Wenn die Eltern allerdings schon im Pflegeheim sind und es nur noch um die Frage geht, ob der monatliche 800 Euro-Scheck vom Sozialamt oder von mir als unterhaltspflichtiges Kind kommen soll, würde ich schon versuchen zu optimieren, wo es geht. Ihr rechnet doch auch sonst hier mit ganz spitzem Bleistift. ;-)

Dein mathematisches Argument muss ich mal in Ruhe nachrechnen. Die Zinsersparnis im niedrigen Zinsumfeld erscheint mir aber deutlich geringer zu sein als der monatliche Zahlbetrag an das Pflegeheim.

@BigMac: Stimme Dir voll zu. Ganz so schlecht finde ich die Freibeträge allerdings nicht. Wenn man geschickt umschichtet, kann die Ehefrau nochmal etwa den gleichen Freibetrag nutzen, siehe Spezialliteratur zu dem Thema. Erst was darüber hinaus geht, sollte rechtzeitig als Tilgung für den Immobilienkredit genutzt werden.

Matthias sagt am 19. Juni 2017

| Hier ein Artikel, von Volker Looman,der in der FAZ am 28.3.17 eine klare Position pro Depot eingenommen hat, allerdings vergleicht er die Rendite aus Aktien mit vermieteten Immobilien:

(Rest von mir gelöscht)

@Matthias: Ich vermute, dass war der ganze Artikel oder zumindest der Löwenateil? :-) Die Qualitätsjournalisten sind da ganz fix mit Abmahnen. Siehe Leistungsschutzrecht, Google soll da schon für kleine Textschnipsel zahlen. Macht G. natürlich nicht. Ich als Blogger habe keine Lust auf den Streß.
Dein Komentar ist aber sehr interessant. Wärst Du bereit eine knackige Zusammenfassung ins Kommentarfeld zu schreiben? Das geht und hilft der Diskussion auch weiter.

Gruß
Finanzwesir

Matthias sagt am 19. Juni 2017

Gerade hatte ich den Kommentar abgeschickt, da habe ich mir genau das überlegt und bin froh, daß Du das Zitat gelöscht hast. über folgenden Link kann man den Artikel (gegen Gebühr 1€) lesen:
https://www.genios.de/dosearch?isBackToSearch=true&offset=0#content

Zusammenfassend kommt der Autor zu dem Schluß, daß ein Kredit über 500 000 € auf ein abbezahltes Haus in 4 ETF über 15 Jahre angelegt eine jährliche Rendite von ca 14% ergibt.
Folgender Plan: Die Bank verlangt 1,5 % Zinsen. Dies sind 625 € pro Monat also 179 Raten und eine Schlußzahlung von 500625 €.
Die 500.000 € werden in ETFs angelegt, die jährlich 5% Rendite erbringen sollen. Das Depot hat dann nach 15 J. einen Wert von 859.795 €. Hier ist die Quellensteuer schon berücksichtigt. (keine Entnahme aus dem Depot)
Man Zahlt also 179 Raten a 625 € und bekommt 1 Monat später 359170 € zurück was einer jährlichen Verzinsung von 14,34% entspricht. (Ich habe es nicht nachgerechnet)
Die Frage ist, warum sind Anleger bereit sind, eine halbe Million aufzunehmen und in eine Immobilie zu stecken, und weshalb weigern sich Privatleute, mal eben 500000 Euro aufzunehmen und in 3000 oder 4000 Aktien zu investieren?
Für konstante und steigende Immobilienpreise gib es keine Garantie.
Aber eine Immobilie ist ein veritables Klumpenrisiko. Folglich ist es doch eine Überlegung wert, statt dessen in 3000-4000 Aktien (ETF) zu investieren ganz ohne Klumpenrisiko.
Jetzt braucht es „nur“ noch Gelassenheit und Gottvertrauen, dass die Geschichte in 15 Jahren gut enden wird. Bei Immobilien scheinen beide Dinge im Überfluss vorhanden zu sein, doch bei Aktien sieht die Sache in der Regel anders aus. :-)

NB: Diesen Plan finde ich sehr interessant, aber bisher habe ich nicht vor ihn umzusetzen. Aber mein Haus ist in 2 Jahren abbezahlt...

VG Matthias

Det sagt am 20. Juni 2017

Hallo Finanzwesir Durch den Hinweis auf Hr. Loomann , musste ich mal kurz da schauen , und siehe da , ENDLICH mal jemand ( Auch Finanzanalyst ) der 30/30/30/10 , A) Versteht , B) Predigt , C) Versucht dieses VERSTÄNDLICH zu machen . DANKE DANKE DANKE Hr. Loomann . Insbesondere auch das Arzthaus Erstes Drittel ( Teil 1 , 30% ) und die Arztrente ( Also Versicherung Teil 2 , 30% ) sollte hier ggf. mal mit Teil 3 ( 30% ), dem Aktiendepot und Teil 4 ( 10% ) Liquidität VERSTANDEN werden . Anstelle des Aktiendepots können natürlich auch EIGENE Unternehmensbeteiligungen gewählt werden . Somit wird auch durch Hr. Lohmann , genau die richtige Sichtweise auf eine Asset Allokation EINFACH , gerichtet . Bravo Hr. Lohmann . Genau diese Sichtweise , könnte evt. auch Leser C bei seiner Entscheidung helfen .

Ich mach mal eine Beispielrechnung dazu : Einkommen durch ETF oder Aktien 500k Vermögensstock mal 6% = 30k 30k mal 0,71 ( Steuer / Berücksichtigung Aktuelle Situation ) = 21,3k Dieses müsste an reinen Zinsen gezahlt werden ( Also Teil 1 des Kredits ) können um einen analogen Hypothekarkredit aufzunehmen ( Ohne Teil 2 Tilgung ) . Also hier Vergleich 500k mal 2% ( bei dieser Absicherung in diesem Umfeld vermutlich schon zu hoch ) gleich 10k . Also Vorteil Kreditaufnahme 10k zu zahlen gegen 21,3k an Einkommen OHNE Kapitalstockverbrauch , gleich 11,3k , die z.B. zur Tilgung der Schuld verwendet werden könnten . Selbst bei einer Annahme von nur 4% an Einkommen aus UN Beteiligungen wäre dies immer noch 4*0,71 gleich ein Vorteil von 0,84% für die Kreditaufnahme . Somit 0,0084 mal 500k = 4,2k p.a. . Damit könnte Leser C , z.B. einen Teil seiner Schuld zurückführen und mit den zurück- führen der Schuld , sein Vermögen weiter aufbauen . Allerdings , würde ich dann auch ein weiterbesparen der UN Beteiligungen , nicht mehr favorisieren , sondern meine Verbindlichkeiten ( wenn es denn Privat sein soll ) TILGEN wollen . Dieses möglichst schnell , da ich ( und meine Familie / umgebender Personenkreis ) erst ab da wieder ein Stück weit freier bin . Schlafen könnte ich aber auch mit den Konsum ??? Schulden ( Erst im Anschluss nach Verkauf , gesichert zu sagen , ob Konsum oder Wertanlage ) da ich ja einen Weg gefunden habe , um mir A) Die niedrige " Finanzielle Verpflichtung " des derzeitig zu zahlenden Zinses über einen langen Zeitraum zu sichern ( Teil 1 des Kredits ) , B) Jederzeit rückführen zu können , da ich ja OPTIONAL auch einen Variabelen Teil 2 habe , in den ich jederzeit TILGEN könnte . Ist somit also nur noch eine Frage der Verteilung nach meinen Einkommensmöglichkeiten .

Ein weiterer Vorteil der evt. noch entstehen könnte , sollte es tatsächlich mal zu einen negativ Zins kommen ( Schweiz hat das ja schon ) , ist das AUSNUTZEN dieser Rückzahlungsmöglichkeit . Ob jetzt aber die Konsumausgabe HAUS ( vgl. Investmentpunk , Haus in der Pampa ) einen tatsächlichen Vermögenswert schafft oder einfach nur eine Verbindlichkeit ist , die es einfach zu entschulden gilt , lasse ich einfach mal dahingestellt sein . Für mich jedenfalls , wäre meine Handlung klar . Öffter genauso durchgeführt , mit immer wieder für mich passenden Ergebnis . Sollte die Stein auf Stein Lösung favorisiert werden , muss zu Steuer-John -HH noch dazugefügt werden , Grund und Boden Anteil , NICHT Verbrauchbar , damit auch NICHT Abschreibungsfähig nach AfA . Weiterhin gibt es auch für die AfA , verschiedene Steuersätze . 2% NUR bei 50 Jahre Abschreibung . Ist Haus ÄLTER, ggf. auch 2,5 % . D.h. bei 40 Jahren RESTNUTZUNGSZEIT halt 100/40 = 2,5% p.a. Abnutzung . Oder auch Baudenkmal ??? Keine Ahnung wie dort z.Zt. die AfA Möglichkeiten sind , da lange nicht mehr im Bestand gehabt . Somit auch NUR der reine Gebäudeanteil OHNE Grund und Boden der AfA unterliegend . Dieses wiederrum nur bei Stein auf Stein oder Alternativ ( wer soll dann Mieter , wer Vermieter sein ??? ) , VuV . Hoffentlich konnte ich der finaziellen Bildung vom Finanzwesir einen weiteren Blickwinkel hinzufügen , damit nicht ungeprüft , irgendwelche Annuitätendarlehn als Annahme der einzig möglichen Hypothekarkreditaufnahme angesehen werden . Der daraus entstehende Blickwinkel , ist dann für Leser C , evt. doch nochmal ein anderer . Zur Ehrenrettung vom Finanzwesir , möchte ich natürlich noch hinzufügen , das bei einer 1% Tilgung , der Kredit sicherlich auch Vererbbar ist . Ob das Konsumgut Haus , auch noch Vererbbar ist , oder bereits durch Krieg , Raub , Erdbeben , Steuerschuld , Haftungsbedingter Enteignung oder Sonstiges bereits wechhhh ist , kann ja dann in einen 2 ten Akt gesehen werden . Auch ob es dann tatsächlich 6% Rendite gebracht hat , sollte es noch da sein und der nächste Käufer bereit sein , dieses dafür zu bezahlen . Aber auch ob das Depot tatsächlich mit 6% performt hat , ist erst genau zu diesem Zeitpunkt zu sehen .

So lieber Leser C , entscheiden müssen Sie nun selber , welches Emittentenrisiko Sie nun lieber eingehen wollen . Ich persönlich , würde mich auf jeden Fall für die Liquidität entscheiden , sollte Kreditgeber dieses mitmachen wollen , Alternativ VuV oder Stein auf Stein ( Also Firmengründung , früher konnte dieses auch mal durch das sogenannte Bauherrenmodell / Gegenseitige Vermietung des jeweiligen Eigentums / abgearbeitet werden ) . Risikobetrachtung wird auf jeden Fall durch den Kreditgeber / Bank erfolgen .

LG Det

Mainzer Jung sagt am 19. Juni 2017

@Hans:
Problematisch an der Konstellation „Depot teilweise behalten“ ist, dass ein Zinsanstieg – im ungünstigen Fall zeitgleich mit einem Jobverlust oder einem anderen Unglück – den Hauseigentümer dazu zwingen kann, das Restdepot zu verkaufen. Dummerweise ist ein Zinsanstieg für den Depotwert nicht zuträglich – mal ganz vorsichtig ausgedrückt.
Das hat auch unser Finanzwesir hervorragend herausgearbeitet.

Vielleicht verliert unser künftiger Hauseigentümer auch nicht seinen Job, die Zinsen steigen trotzdem und der Depotwert schmilzt dahin, wie Eis in der Sonne – was ist die Folge für die meisten Anleger: Stress mit der Gattin! „Wie konntest Du das nur so machen – wir hätten das Haus bar bezahlen können!“
Kann mir das lebhaft vorstellen. Wozu führt das Ganze?
Das Restdepot wird zum Tiefstpreis verschleudert -> die ungünstigste Situation, die es dringend zu vermeiden gilt!
Der Börsengroßmeister Kostolany hat nicht ohne Grund gesagt, dass „Geld, Gedanken, Geduld und Glück“ braucht, um an der Börse erfolgreich zu sein. Geld – um liquide zu bleiben und Geduld – um die aktuelle Marktsituation aushalten zu können! Diese beiden G können leicht abhanden kommen - das ist bei diesem Spiel die große Gefahr.

Letztlich bleibt jeder seines eigenen Glückes Schmied.

Tammo sagt am 20. Juni 2017

@ Det: Auch wenn ich nicht, wie der Finanzwesir vorschlägt, das Depot vollständig verkaufen würde, halte ich deine Idee mit der Firma für wenig zielführend: Du fokusierst dich zu sehr auf das finanzielle! Mag sein, dass dein Vorschlag unter steuerlichen/finanziellen Aspekten sinnvoll ist, aber es geht um mehr.

Ich stell mir gerade vor, C stirbt. Dann hat seine Frau bei deinem Vorschlag sogar noch eine Steueroptimierungs-Firma an den Hacken. Die Frau von C. hat dann also 3 trauernde Kinder, eine Firma mit all dem Buchhaltungs- und Finanzamtkram und ihren Job.

Wenn ich 3 Kinder hätte und bauen würde, würde ich auch keine Firma zu Steueroptimierungszwecken gründen! Ich würde die wenige freie Zeit in die Beziehung zu Frau und Kinder stecken. Gerade die frühen Jahre prägen Kinder.

Det sagt am 21. Juni 2017

@ Tammo

Sorry , ich dachte die finanzielle Frage PRO Auflösung oder CONTRA Auflösung wäre die eigentliche Frage . Bei Tod von C , hat die Frau mit 3 Kindern , sicherlich noch wesentlich mehr Probleme . Hier wäre es m.M.n. sogar extrem Gut wenn , wie bereits schon vorher mitgeteilt , eine Elementarversicherung LV einsetzt , um Kostenrisiko Hütte / Kredit zu übernehmen , ZUSÄTZLICH jedoch die LIQUIDEN Möglichkeiten des Depots zur Verfügung stehen , damit Frau von C , halt NICHT gezwungen ist einen Job NEBEN der Aufgabe , der BETREUUNG der 3 trauernden Kinder und evt. noch zusätzlichen Hausfrauenaufgaben , nachzugehen .

Notfalls , könnte sich hiervon auch Betreuungskraft rund um die Uhr , geleistet werden .

Manchmal ist diese ABLENKUNG jedoch auch gewünscht . Kommt immer drauf an . Manchmal wachsen Menschen auch mit Ihren Aufgaben . Auch in dann sicherlich schweren Zeiten . Da sind die Menschen halt sehr verschieden und individuell .

Ansonsten ist die DELEGATION von Aufgaben in einer Sondersituation natürlich zu bevorzugen . In einer Beziehung sollte jedoch m.M.n. , der EINE vom ANDEREN schon soviel kennen , das denjenigen der ÜBER bleibt , auch eine evt. eingeschränkte , weiterführung der vorher EXAKT/Detailiert geplanten Verträge ermöglicht wird . Evt. ist ES ja auch ein Unternehmen mit Partnern , die dann evt. einige Aufgaben übernehmen könnten und eine Hilfe anbieten . Wie sich sowas rechnet , wäre dann eine zweite Frage .

Aber ganz einfach , wird so ein Fall , so oder so , egal ob mit oder ohne Geld , nicht sein . Da wäre es m.M.n. sowieso besser , wenn man , völlig losgelöst von finanziellen Fragen , starke Partner an der Seite hat . Gerade in solchen Sondersituationen , trennt sich hier oft die Spreu vom Weizen .

LG Det

Tammo sagt am 21. Juni 2017

@ Det: Die eigentliche Frage ist Auflösung Depot oder nicht. Die Antwort ist auch eine finanzielle aber sie muss auch auf die Personen und ihre persönliche, familiäre und berufliche Situation passen.
Zu allem dreien gibt es wenig Informationen, so dass man spekulieren muss. Sollten C. und seine Frau im Finanzbereich arbeiten, bieten sich komplexere Konstellationen mit Firmen, langen Krediten etc an. Wenn es nicht so ist, sollte man seine Finanzkonstruktion robust und überschaubar aufbauen.

Meine (höchst subjektive) Erfahrung ist, dass sich gerade Männer 50+ komplexe oder etwas kompliziertere Steuersparmodelle und Finanzkonstruktionen aufbauen.
Wenn sie dann (als diejenigen die das Gebilde aufgebaut haben) ausfallen, bricht das ganze dann in sich zusammen und mit ihnen lösen sich all die versprochenen Vorteile in Luft auf.
Sei es, weil die Angehörigen das Konstrukt nicht durchblicken, Liquidität benötigt wird oder die Angehörigen schlicht kein Interesse an der Fortführung (und der Mehrarbeit) haben.

Det sagt am 22. Juni 2017

@ Tammo Ich bleibe bei meiner bescheidenen Meinung . Wenn es mein Depot wäre , würde ich aus verschiedensten Gründen , meine Liquidität NICHT AUFGEBEN . Maximal um die Sicherstellung für meinen Konsumwunsch ( hier Haus ) zu erreichen . Aber was sicherlich richtig ist , zuwenig Informationen !!!!!!! Daher keine wirkliche Aussage zu treffen und alles Weitere " Spekulation " . Daten auf den Tisch , dann können Detaillösungen erarbeitet werden . Aber einen Kredit in Zinsanteil und Tilgungsanteil aufzuteilen , dürfte eigentlich auch für einen finanziell Unbegabten , KEIN Hexenwerk sein . Darlehnsratenaufteilung damit dann eigentlich auch nicht mehr . ( Risiko beachten ! ) Ich würde jedenfalls den Spread zu meinen Gunsten nehmen . Bei der Stein auf Stein Lösung , MEHRARBEIT , es gibt halt KEINEN free Lunch , auch wenn das immer wieder Viele hoffen .
LG Det

MAX sagt am 24. Juni 2017

Es ist schon viel gesagt. Ein, zwei wichtige Punkte möchte ich anmerken:

"Zitat Finanzwesir "Die von C. angestrebten Ewigkeitsabzahlung ist eine Wette auf die Vertragstreue der Bank. Warum sollen die Banken in 10 bis 15 Jahren nicht das gleiche Spiel spielen wie die Bausparkassen heute? Dann ist C. auf einmal einer mit einem lästigen "Altvertrag"."

Das halte ich für a) überhaupt nicht vergleichbar, weil es zwei völlig verschiedene Aspekte sind. Zumal die Bausparkassen auch inhaltlich nicht ganz unrecht haben, wenn eigentlich Bausparverträge "missbraucht werden und b) die Kreditbedingungen keinesfalls einfach bei LAUFENDEN Krediten geändert werden können. Insofern kann man sich darauf verlassen, was man jetzt kredittechnisch vereinbart.

Alleine um den Fator Flexibiltät und zur Selbstdisziplin würde ich auch nur die Hälfte des Depots ( möglicherweise gibt es ja unterschiedliche Aktien und andere Anlagen zur "Bereingigung") an diesen Höchstständen verkaufen. Der restkredit zwingt zur Selbstdisziplin aber es ist noch genug Geld da um auch mal einen längeren Zeitraum zu überbrücken.
Die Kredite würde ich splitten. 5 oder 10 jahre einen Teil und 20 Jahre einen zweiten Teil. Damit ist man flexibel und unglaublich günstig unterwegs. Nachgewiesen diszipliniert eine Hauskredit den Eigentümer ungemein, womit wir wieder bei dem Punkt "ich bin anders " wären.
Die Grossrisikien lassen sich mit BU, Dread Disease, und Unfall fast zu 100% absichern.

Commanda sagt am 01. Juli 2017

Zeig mir eine Bank die 1% Tilgung zulässt.... gibt es nicht!

Luis sagt am 03. Juli 2017

Bei soliden, nachgewiesenen Finanzen und 80 % Fremdanteil schon. Ich habe zum Beispiel eine 1% Tilgung bei der DiBa. Wie der Finanzwesir schon schrieb, wenn man den Kredit eigentlich nicht braucht, kriegt man ihn...

Det sagt am 04. Juli 2017

@ Commanda
Siehe Kommetar Luis , auch bei mir NULL , Null Problem .
Mehrfach SOOOOO durchgeführt . Aber Beleihungsrahmen prüfen . Bei Depot in gleicher Höhe , welches verpfändet werden könnte , vermutlich extrem problemlos . Aber vom Prinzip , würde ich mal eh mit 8% Tilgung p.a. rechnen , damit Kredit nicht weitervererbt werden muss . Kann ich mir das nicht leisten , würde ich EINEN Konsumwunsch , dementsprechend RUNTERSCHRAUBEN , oder überhaupt VERZICHTEN . Bei Gewerblicher Finanzierung , Tilgung auf AfA ( i.d.R. 2,0 bis 2,5% ) , je nach Restwert . Ohne Grund und Boden ( nicht Absetzbar , Kreditkosten , ohne Tilgung , dafür schon ) Bei VuV , Privat , Zeit bis Verkauf , max. 3 Objekte , z.Zt. 10 Jährige Bindungsfrist , bis Gewinn z.Zt. Steuerfrei .
VORSICHT , Immer beide Seiten beachten , Verlust dann auch Steuerfrei .

Finanzexperte sagt am 31. Mai 2018

Der Ansatz, existentielle Risiken auszuschalten ist richtig, aber die Herangehensweise leider falsch.

Also noch mal der Vergleich, entweder

A) 274k EUR fällig in 10 Jahren, monatliche Rate statt Kaltmiete: 614 EUR, 297k liquide Mittel im Depot
B) keine Fälligkeit in 10 Jahren, keine monatliche Rate, 0k liquide Mittel

Das einzige existentielle Risiko, welches es abzudecken gilt, ist eine Arbeitslosigkeit in den ersten Jahren über einen Zeitraum von einigen Monaten bis einigen Jahren. Wird der Ernährer der Familie dauerhaft arbeitslos, dann wird es mit dem Häuschen so oder so nichts und der Lebensstandard muss drastisch verringert werden.

Wenn im Fall A unser Ernährer z.B. für 24 Monate arbeitslos wird, dann werden aus dem Depot Monat für Monat in Höhe der Lebenshaltungskosten plus 614 EUR Mittel liquidiert und genutzt. Die große Summe, 274k, ist noch lange nicht fällig und die kleine Summe je Monat, 614 EUR, fallen bei den Lebenshaltungskosten gar nicht auf.

Wenn aber Fall B eintritt, dann gibt es zwar keine 614 EUR zu leisten, wohl aber 2.000 - 3.000 EUR Lebenshaltungskosten von der Familie. Jetzt für die 24 Monate Arbeitslosigkeit nach und nach eine Hypothek eingehen und erhöhen geht nicht. Unsere Familie ist also bankrott.

Ich würde aber den Kredit so oder so noch leicht modifizieren. 20% Anzahlung sind ok, gerade so, dass mit knapp in eine günstigere Zinskondition rutscht. Ich würde allerdings einen Volltilger auf 25-30 Jahre festschreiben, welcher natürlich wie jeder andere Kredit auch nach 10,5 Jahren gekündigt werden kann.

Bei 2,2% auf 25 Jahre ergibt sich eine Rate anstatt Kaltmiete von 1.331 EUR. Bei 2,4% auf 30 Jahre sind es 1.197 EUR. So umgeht man das Damoklesschwert Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren, hat nach 10,5 Jahren gleichzeitig alle Karten in der Hand bezüglich vorzeitiger Rückzahlung und die Rate von knapp 1.200 EUR bis knapp über 1.300 EUR ist nicht höher als die Miete einer vergleichbaren Immobilie kosten würde.

Bei dieser Variante hat man maximale Sicherheit (297k liquide Mittel um auch eine mehrjährige Durststrecke auszugleichen), gleichzeitig gibt man keine Rendite auf. Aber nochmal, Hauptargument für kleine Anzahlung, lange Zinsbindung und möglichst hohe liquide Vermögensanteile ist Sicherheit. So herum und nicht anders herum funktioniert es.

Das gilt nicht nur für dieses Beispiel, das gilt für jede Hausfinanzierung.
Wer gerade so 20% zusammen bekommt, ok. Der muss All-In gehen. Aber wer deutlich mehr hat, sollte doch bitte nicht alles Kapital fest binden. Solange die Rückzahlungsrate vergleichbar mit der Miete eines Vergleichsobjekts ist, passt es.
Ansonsten sind liquide Mittel der King. Wenn eine Hausfinanzierung platzt, weil mal einer für 3-6 Monate arbeitslos wird, das wäre mies.
50k, 100k oder mehr Liquidität sichern diese Szenarien ab und führen im Endeffekt zu einer viel höheren Wahrscheinlichkeit, dass das Haus in 15 Jahren noch im eigenen Besitz ist.
Die Rendite ist Nebeneffekt. Und wenn man mal 1,5-2k braucht je Monat für einige Monate, tut es dem Gesamtdepot auch nicht weh, wenn man mal bei schlechten Kursen verkauft. Das sind oder sollten auf das Gesamtdepot gesehen ja Peanuts sein.

Sybille sagt am 11. November 2018

Hallo Finanzwesir,

du schreibst:

"Die Dekade von 35 bis 45 Jahren ist die stressreichste im Leben eines modernen Mitteleuropäers. (...) Die Rendite dieser Dekade heißt: Keine Scheidung."

Wie wahr. Ich steuere gerade gemeinsam (!) mit meinem Mann auf das Ende dieser Dekade zu und weiss, wovon du sprichst... :-)

Liebe Grüße und vielen Dank für diese SEHR WAHREN Worte.

Monika sagt am 12. November 2018

Langfristige Rendite von 7 Prozent? Hat Leser C. denn keinen risiko-armen Anteil im Depot? Entweder ist Leser C. virtuell oder er hat Nerven wie Drahtseile.

Fabian sagt am 26. November 2018

Danke für den interessanten Beitrag. Der "Maschinist" vertritt eine ganz andere Auffassung:
https://freiheitsmaschine.com/2018/11/22/sondertilgung-immobilie-oder-investieren-aktienmarkt-etf/

Christin sagt am 21. Juni 2019

Hallo Finanzwesir,

Danke dir für diesen großartigen und an Empfehlungen reichen Artikel. Ich habe zum Glück nicht mehr vor ein Haus /eine Wohnung zu kaufen, nachdem ich Kaufen oder Mieten? von Kommer gelesen habe. Das hat mich davon geheilt.

Ich baue mir, jetzt mit 37, leider erst mein Depot auf. Aber besser spät als nie!!
Darauf bin ich stolz. Dafür ich ich dir, dem Finanzrocker und allem voran Madame Moneypenny danken.
Ich bin so froh euch gefunden zu haben.
Deine Texte freuen mich jedoch auch immer beim Lesen, da sie einfach Spaß machen! Daumen hoch!

Lieben Gruß
Christin

Johannes sagt am 21. Juni 2019

Ich weiß, der Artikel ist schon etwas betagt, aber das Thema immer noch hochaktuell.
Ich bin einigermaßen erstaunt, dass hier gefühlte 95% mit dem Finanzwesir einer Meinung sind. Ich bin genau der entgegengesetzten Meinung, und praktiziere das mit meiner 4-köpfigen Familie auch so.
Aus rein mathematischer Sicht: Wenn man einen Depotwert in der Höhe des Immobilienwertes besitzt, ist es fast zwingend, dass man sich beim derzeitigen Zinsniveau den maximal möglichen Kredit mir der maximalen Laufzeit und der geringstmöglichen Tilgung sichert.
6% durchschnittlich erwartbare Rendite im depot minus Steuern macht 4.5%. Bei einem Zinssatz von 1.5% macht das eine Nettorendite von 3%.
Je länger das Darlehen läuft (also je geringer die Tilgungsrate ist), desto länger profitiert man von dieser Gewinnrechnung.
Und dabei ist Inflation noch nicht einmal mit eingerechnet. Denn bei einer Inflationsrate von 1.5% schmilzt das Darlehen mit jedem Jahr dahin, in diesem Fall zum selben Prozentsatz wie der Zins, was bedeutet dass das Darlehen umsonst ist!
Wo sich andere um die Inflationsverluste in ihrem Depot sorgen, kann der Leser sich getrost zurücklehnen, weil er bei Inflation jenseits von 1.5% sogar noch Geld verdient!

Was ist nun mit dem Risiko? Wie Kommentator Det weiter oben auch schon gesagt hat, geht es bei der Risikoabsicherung allein um die Besicherung der monatlichen Rate.
Wenn man das EUR 500.000 Depot als ein Dividendenportfolio konservativ mit 4% Dividendenausschüttung strukturiert, dann ist eine monatliche Rate von EUR 1666 garantiert, und das Risiko ist quasi eliminiert.

Der einzig aus meiner Sicht richte Punkt des Finanzwesirs ist der Hinweis auf eine Risiko-Lebensversicherung (um den Lebensunterhalt für Frau und Kinder im Todesfall abzusichern) und eine Berufsunfähigkeitsversicherung (für den Gemüsefall).

Die Risikodebatte wird hier auf demselben Niveau geführt, wie jemand der predigt, doch um Gotteswillen immer am unbefristeten Job in der großen Firma zu suchen, der am Besten gleich Beamter zu werden, auch wenn der Job öde ist, weil ein spannender Job in einem Start-up oder - Himmel hilf - gar eine Selbstständigkeit auf keinen Fall in Frage kommt.
Damit lebt man verdammt sicher, aber eben auch sehr beschränkt.

TLDR: Vermögen wird historisch durch vertretbare Risiken und durch strategische ("gute") Schulden erworben.
Wer bei ausreichender Besicherung durch ein Depot und historisch niedrigen Zinssätzen sein Haus trotzdem in Bar kauft, lässt massiv Geld auf der Straße liegen.

Andreas sagt am 25. Juni 2019

Wir konnten unser Haus aus dem Vermögen bezahlen und haben kaum darüber nachgedacht, es zu finanzieren. Die Bank nicht fragen zu müssen, sondern einfach handeln zu können und sorgenfrei das eigene Leben gestalten zu können, das hat einen Wert, aber keinen Preis.

Ich teile grundsätzlich die Renditeerwägungen, aber der oben beschriebene Sachverhalt ist mehr als eine finanzmathematische Rechenaufgabe, bei der man das Ergebnis, also eine Zahl optimieren muss. Da teile ich die Meinung des Finanzwesirs.

Ich sehe aber auch den psychologischen Widerstand, das "schöne Depot" jetzt komplett aufzulösen.
Wie einige hier schon bemerkten, hat C. schon mehr Handlungsmöglichkeiten als die meisten.
Er muss sie nicht ohne Not aus der Hand geben - und er hat heute keine Not. Er kann einen sechsstelligen Betrag (das sieht auf dem Depotauszug auch schön aus) im Depot lassen und die fehlende Summe finanzieren.
Das Depot hat ein Kursrisiko, ist aber schnell liquidierbar (anders als ein Haus). So verbleiben auch im Krisenfall mehr Handlungsmöglichkeiten, und sei es auch nur, um sich Zeit zu verschaffen, damit man das eigene Leben wieder sortieren kann.

Risikoeinschätzung ist etwas sehr, sehr persönliches. Für meine privaten Freunde beispielsweise sind die Risiken unvorstellbar, die ich eingegangen bin (Unternehmensgründung während des Studiums, Selbständigkeit, Haftung gegenüber Kapitalgebern, Kapitalanlage in Wertpapieren).
Dennoch galt ich unter meinen Mitgründern als der risikoaverse Nicht-Genug-Unternehmertyp. Man sieht: Menschen sind sehr verschieden.

Smartinvestor sagt am 27. Juni 2019

@Johannes

"Wer bei ausreichender Besicherung durch ein Depot und historisch niedrigen Zinssätzen sein Haus trotzdem in Bar kauft, lässt massiv Geld auf der Straße liegen."

Würde das auch noch nach einem 29er Kaliber Crash, wenn nominaler Depot- und Hauswert um -90% abstürzten, gelten?

DT sagt am 05. Januar 2020

Wieso fragt eigentlich keiner nach den wirklich wesentlichen Dingen bei dieser Hausfinanzierung:

  • was ist das derzeitige Nettoeinkommen der Familie C und woher kommt es (ist er Beamter, Angestellter, Selbständiger)?
  • wo ist das Haus (Lage, Lage, Lage), wie ist die dortige Wertentwicklung und die voraussichtliche Demographie?
  • woher kommen die fast 500k im Depot?
  • wie alt sind C und die Frau? (ich schätze mal Mitte Dreißig bei der Lage der Kinder mit 2x1 und 2).

Da der Blog jetzt schon etwas betagt ist: welche Entscheidung hat C getroffen?

Ich persönlich hätte auch zu einer Hybridlösung tendiert: 200k anzahlen aus dem Depot und den Rest finanzieren, so das die Belastung pro Monat überschaubar bleibt. Diese Zahl hängt natürlich vom lfd. Einkommen der Familie ab.

Max Alpha sagt am 06. Januar 2020

@DT

Das Alter der beiden findest Du ganz oben in der ersten Zeile des Berichts. Ich finde, dass der Hausherr die Frage sehr gut behandelt hat. Woher das Geld im Depot der Familie C stammt spielt dabei in meinen Augen keine Rolle. Ob vom Pokertisch oder auf der Straße gefunden: Es steht für das Vorhaben zur Verfügung.

Gruß
Max Alpha

Dome sagt am 11. Mai 2020

@Johannes

Kann mich deinem Beitrag nur anschließen!

Bei den restlichen Kommentaren stellt sich mir nur die Frage ob 2017 die Möglichkeit des "rollierenden Eigenkapitals" noch nicht bestand? Meiner Meinung nach in dieser Situation die beste und sicherste Variante..

David sagt am 26. Juli 2021

95%, haben nicht verstanden was Geld ist. Vielleicht eine Religion?

Angenommen, die gesamte Wirtschaft bricht zusammen, dann will der Metzger aufeinmal nicht mehr 9,9 € für die Wurst haben, sondern Ihre Jacke. Ihre Jacke, haben Sie aber schon beim Bäcker gelassen. Was können Sie dem Metzger jetzt noch anbieten, Ihre Hose?

Plötzlich wird Geld in Unmengen gedruckt. Das Darlehen Ihrer Immobilie, hat auf einmal den Wert eines rohen Hühnereies. Ein Glück für Bürger, mit hohen Schulden.

Sie sagen das gibt's nicht. Naja, siehe Weimarer Republik - Preisverfall im Jahr 1923. Sie wollen ja ein schlimmes Szenario.

Ich selbst habe 20.000€ auf einem Tagesgeldkonto, als Rücklage für Unerwartetes. Bisher musste ich nicht darauf zurückgreifen. Mein Depot war am Freitag über 1 Million wert, heute unter 1 Million. Wenn die Wirtschaft zusammenbricht - dann freue ich mich, dass ich nur 20.000 € Geldvermögen habe und viele Unternehmensbeteiligungen.
Wenn, ich der Threadersteller wäre, dann würde ich 120 % finanzieren und minimal tilgen, in dem Fall problemlos möglich (es gibt eine Handvoll Banken).

Gruß

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