9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie
Selbst genutzte Immobilien sind der perfekte Schutz gegen Inflation, man bildet Vermögen und kann noch schön und selbstbestimmt wohnen. So preisen Banken, Bausparkassen und die Wohnungsbauwirtschaft die selbst genutzte Immobilie an.
Ist das wirklich so? Nur Licht, kein Schatten?
Mythos 1: Wer Miete zahlt, macht nur den Vermieter reich
Wer kommt immer mit dem Spruch "Mieten bedeutet, Geld zum Fenster herauswerfen"? Die Makler. Warum? Weil sie an einem Hausverkauf weit mehr verdienen als an der Vermittlung einer Wohnung. 6,25 % Maklercourtage bedeutet bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen Maklerumsatz von 31.250 Euro. Zum Vergleich: Das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen betrug 2013 31.089 Euro.
Trotzdem: Die Miete geht an den Vermieter. Wenn ich eine Immobilie kaufe, dann zahle ich zwar auch, aber die Ausgaben kommen mir zugute, da ich Eigentum bilde. Wenn der Kredit abbezahlt ist, sinken die Kosten fest auf Null, und die Immobilie gehört mir.
Klingt auf den ersten Blick plausibel. Außerdem wird so seit Generationen argumentiert. Trotzdem steht diese Argumentation auf tönernen Füßen. Excel und Immoscout werden für uns die Wahrheit ans Licht bringen.
Nur wer mietet, zahlt Miete
Das stimmt nicht ganz. Häuser werden im Allgemeinen nicht bar bezahlt, sondern über einen Kredit finanziert.
- Der Mieter mietet Wohnraum und zahlt dafür den Mietzins.
- Der Käufer mietet Geld und zahlt der Bank dafür den Kapitalzins.
Kein Wunder, dass auch Banken sehr an Immobilienkäufern interessiert sind. Bevor eine Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, verzichten die Käufer auf alles und leben von Wasser und Brot. Besser kann die Bank ihr Geld nicht verleihen.
Wie sieht das denn mit dem dem "Eigentum bilden" aus?
Ich habe mir das Angebot in meinem Stadtteil Wellingsbüttel angeschaut. Eine "Renovierte Komfortwohnung mit großem Südbalkon in gehobener Wohnlage" mit 120 m² ist für 1.154 Euro monatlich zu mieten.
Laut Immoscout ist die Miete im letzten Jahr von 10,10 Euro auf 10,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist ein Plus von 2,97 %.
Eine vergleichbare "Top ausgestattete 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. OG mit zwei Balkonen" kostet 380.000 Euro. Zuzüglich 6,25 % für den Makler, 4,5 % Grunderwerbssteuer und 2 % für den Notar macht das knapp 13 % Kaufnebenkosten. In Euro sind das gut 49.000 €. Damit kostet die Wohnung 429.000 Euro.
Laut Immoscout sind die Kaufkosten im letzten Jahr von 2.953,60 Euro/m² (2. Quartal 2013) auf 3.084,90 Euro/m² (2. Quartal 2014) gestiegen. Ein Plus von 4,45 %. Der Preis für einen Kauf-Quadratmeter ist also eineinhalb mal so schnell gestiegen wie der Preis für einen Miet-Quadratmeter.
Bei beiden Objekten kommen noch die laufenden Kosten hinzu, die aber für diesen Vergleich nicht interessieren.
Jeder seriöse Käufer sollte zwischen 20 % und 30 % an Eigenkapital mitbringen. Rechnen wir zugunsten des Käufers mit einer 30%igen Eigenkapitalquote (macht heute keiner mehr, der Trend geht zur 100%-Harakiri-Finanzierung).
Der Käufer bringt 129.000 € mit, 300.000 müssen noch finanziert werden.
Der Mieter zahlt 12 x 1.154 € = 13.848 €
Das ist die Messlatte, mehr darf der Käufer nicht für Zins und Tilgung aufbringen. Sonst ist kaufen teurer als mieten.
Das beste Angebot im Internet: Die Interhyp mit einem effektiven Jahreszins von 2,32 % und 20-jähriger Zinsbindung. Wenn die Wohnung nach 20 Jahren bezahlt sein soll, müssen monatlich 1.560,02 Euro zurückgezahlt werden.
Dazu kommen noch monatliche Rücklagen von 2 % des Netto-Kaufwertes (ohne Nebenkosten) in Höhe von 633 Euro.
Ein Top-Schuldner mit guter Bonität und viel Eigenkapital zahlt jeden Monat 2.193 Euro für diese Wohnung. Dafür kann der Mieter zwei Wohnungen oder ein großes Haus mit Garten mieten.
Nun habe ich hier alles zugunsten des Käufers hingebogen. Wer knapp 130.000 Eigenkapital hat, kauft normalerweise keine Etagenwohnung, sondern ein Haus mit Garten für 800.000 Euro.
Ich habe dem Käufer auch eine Top-Bonität zugestanden. Er arbeitet beim Europäischen Patentamt und führt ein unkündbares Leben im goldenen Käfig. Wenn die Stäbe Ihres Käfigs nur aus Eisen sind, bekommen Sie keine 2,32 %, sondern müssen einen jährlichen Effektivzins von 3,55 % oder mehr bezahlen. Dann liegt die monatliche Belastung bei gut 1.700 Euro.
Jeden Monat hat der Mieter 1.039 Euro mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 Euro, einer Sparrate von 1.039 Euro und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 661.972 Euro.
Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt. Deshalb ist es unrealistisch, von einer größeren Wertsteigerung auszugehen.
Fazit
Der Immobilienbesitzer bildet Vermögen, der Wertpapierbesitzer bildet mehr Vermögen. Soweit die Theorie.
In der Praxis ist der Hausbesitzer trotzdem oft reicher. Zwar forderte schon Immanuel Kant
"Konsequent zu sein, ist die größte Obliegenheit des Menschen."
Aber es ist so verdammt schwer! Und so wird nicht gespart, sondern hier und da konsumiert und irgendwann stellt man fest "Na, das bisschen zu sparen, lohnt nicht, das hauen wir jetzt auch noch auf den Kopp."
Und schon hat der Immo-Besitzer das Rennen gewonnen.
Mythos 2: Lage, Lage, Lage
Immobilien in Großstädten haben angeblich eine konstant bessere Rendite als Immobilien in ländlichen Lagen.
Dieses Argument lässt sich ganz simpel mathematisch widerlegen. Angenommen, in der Stadt würde die immobile Wertsteigerung jedes Jahr um 2 % höher sein als auf dem Land. Unsere Annahme: Auf dem Land werden die Immobilien jedes Jahr um 1 % teuer, in der Stadt steigen die Preise um 3 %.
Was passiert?
Nach drei Generationen (100 Jahren) ist die Stadtimmobilie siebenmal so teuer wie die Immobilie auf dem Land.
Nach vier Generationen (133 Jahre) kostet die Stadtimmobilie gut dreizehnmal so viel wie die ländliche Immobilie.
So ist das aber nicht. Zwar sind Immobilien in Großstädten teurer als Immobilien auf dem Land. Aber auch hier wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Die Stadtimmobilien können ihren Vorsprung nicht dauerhaft ausbauen. Das wäre aber nötig, um einen dauerhaften Renditevorteil zu erzielen.
Eine hohe Wertsteigerung erreicht man nur mit einer Turnaround-Spekulation. Wer heute eine Immobilie in einer schlechten Gegend erwirbt, die dann nach 30 Jahren zu einer guten Gegend wird, macht Profit.
Wer in einer guten Gegend kauft, muss dagegen hoffen, dass sein Viertel nicht abstürzt. Eine gute Lage, die gut bleibt, bietet keine besonderen Rendite-Chancen.
Nur: Wer zieht mit seiner Familie in eine schlechte Gegend? Niemand. Alle wollen in die gute Gegend. Dieses "alle wollen" ist bereits eingepreist. Bleibt die Lage gut und die Nachfrage hoch, können sich die Preise halten. Bleibt die Gegend gut, die Nachfrage nimmt aber ab, bröckeln auch die Preise.
Wer in Hamburg ein Haus kaufen möchte, zahlt in Blankenese 7.414,10 Euro/m².
In Wilhelmsburg kostet der Quadratmeter 2.389,00 Euro.
Während Blankenese schon sehr weit oben liegt (Spitzenreiter ist Nienstedten mit 7.559,40 Euro/m²), hat Wilhelmsburg noch Luft nach oben. Wenn Blankenese verdoppelt, liegen wir bei knapp 15.000 Euro pro Quadratmeter, wenn sich Wilhelmsburg verdoppelt, dann sind wir bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt in Hamburg liegt aktuell bei 3.241,38 Euro/m² für ein 150m²-Haus.
(Quelle Immoscout24, 2. Quartal 2014 und Wohnungsboerse.net)
Wo sollen sich die Blankeneser Preise noch hin entwickeln? Die 7.400 Euro sind ein Nettopreis. Der Käufer muss noch mit 6,25 % Maklercourtage, 4,5 % Grunderwerbssteuer und Notarkosten von rund 1,5 % rechnen. Macht ein Plus von 12,25 % und damit gut 8.300 Euro/m². Da wird die Luft doch schon sehr dünn. Wer mit dem Kauf dieser Immobilie keinen Verlust machen will, muss mindestens für 8.300 Euro verkaufen.
Niemand kann die Entwicklung eines Stadtteils zuverlässig für die nächsten 25 Jahre vorhersehen. Von daher sind sämtliche Renditeprognosen zum Scheitern verurteilt. Bei guten Lagen ist der Lagevorteil bereits eingepreist, und welche schlechte Lage in 25 bis 30 Jahren zu einer guten Lage wird, weiß keiner.
Mal davon abgesehen, dass niemand freiwillig mit seiner Familie in ein schlechtes Viertel ziehen wird.
Fazit
Der gesunde Menschenverstand und etwas Mathematik zeigen: Die Aussage "Lage, Lage,Lage" ist kein "Immobiliengrundgesetz", sondern inhaltsleeres Geschwätz der Immobilienverkäufer.
Mythos 3: Qualitativ hochwertige Immobilien sind gute Vermögensanlagen
Warum ist eine bestimmte Aktie qualitativ hochwertig? Weil die Firma über Jahre ihre Innovationskraft bewiesen hat.
Die Innovation der Immobilienbranche heißt Renovierung und Sanierung. Eine hochwertige Immobilie bleibt nur bei guter Pflege hochwertig. Manche Immobilien verlieren aber auch bei bester Pflege an Wert, weil sie nicht zukunftstauglich sind. Es gibt sehr robuste Stahlbetonhäuser, in denen man einfach kein WLAN ans Laufen bekommt. Wer will schon in ein Funkloch ziehen?
Was als qualitativ hochwertig bezeichnet wird, hängt auch von den jeweiligen gesellschaftlichen Umständen ab. In meiner Jugend waren kinderfreundliche Immobilien begehrt. Heute stehen altersgerechte Immobilien hoch im Kurs.
Mythos 4: Immobilien schützen vor Inflation
Wenn man sich die Wertsteigerungen deutscher Immobilien zwischen 2007 und 2013 ansieht, erkennt man, dass die Wertsteigerungen außerhalb der Big 3 (Berlin, Hamburg, München) nicht so berühmt waren.
Warum hält sich der Mythos Inflationsschutz dann so hartnäckig?
- Wenn es um Immobilien geht, werden lange Zeiträume betrachtet. Hier schlägt die Geldwertillusion zu. Wir verwechseln die Inflation mit echter Wertsteigerung.
- Wir unterschätzen den Zinseszins-Effekt. Im Gegensatz zur Immobilie verfügen Anleihen und Aktien über die Macht des Zinseszinses. Menschen können lineare Zusammenhänge gut verstehen, aber für die e-Funktion wurde uns kein Bauchgefühl mitgegeben.
- Es gibt bei Immobilien keine tägliche Preisfindung wie bei Aktien. Diese schleichenden Prozesse laufen unter unserer Wahrnehmungsschwelle ab.
Echter Inflationsschutz kann nicht bedeuten: Ich schlage mit viel Glück die Inflation. Echter Inflationsschutz bedeutet: Ich erziele langfristig eine deutlich über der Inflationsrate liegende Rendite.
Mythos 5: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten
Die Mieten steigen nicht, sie nehmen nur einen immer größeren Anteil am Haushaltseinkommen ein.
Ja, sag‘ ich doch, die Mieten steigen dauernd.
Mieten steigen = Die inflationsbereinigte Miete pro Quadratmeter nimmt zu.
Höherer Anteil am Haushaltseinkommen = Die Ansprüche steigen und die Haushalte werden immer kleiner. Ein Paar auf 60 Quadratmetern zahlt pro Person weniger Miete als ein Single auf 80 Quadratmetern.
Während im Jahr 1998 jedem Einwohner noch durchschnittlich 39 Quadratmeter zur Verfügung standen, ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf 45 Quadratmeter angewachsen (Quelle). Und das Badezimmer meiner Jugend würde ich heute sofort als unzumutbar rausreißen lassen.
Diese beiden Faktoren in Kombination mit der Geldwertillusion führen zu der Illusion, dass die Mieten überproportional steigen.
Kumulativ stiegen die realen Löhne in Deutschland in den letzten 39 Jahren um 110 %, die Mieten nur um 9 %.
Kommer, Kaufen oder mieten, S. 98
Die Mieten steigen, aber die Löhne steigen schneller. Auch langfristig wird die Miete nicht viel stärker als die Inflation ansteigen. Für den Vermieter ist die Miete ein Teil der Rendite, und da Wohnimmobilien langfristig betrachtet real nur zwischen 0 und 1 Prozent an Wert zulegen, kann die Mietsteigerung nicht so exorbitant ausfallen, sonst hätten Immobilien eine bessere Rendite.
Mieten sind Teil des Verbraucherpreisindexes und damit ein wichtiger Bestandteil der Inflationsberechnung. Extrem steigende Mieten würden die Inflationsrate in die Höhe treiben.
Mythos 6: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge
Die Immobilienpreise steigen langfristig zwischen 0 % und 1 % pro Jahr. Das hat Herr Kommer in seinem Buch "Kaufen oder mieten" hergeleitet. Dazu kommt, dass sich nicht nur in den USA oder Spanien Immobilienblasen bilden, die dann platzen und die Preise in den Keller sausen lassen. Auch in Deutschland
sind die Immobilienpreise seit 1995 real um etwa 20 % gefallen
Kommer, Mieten oder kaufen, S. 115
Es gibt kein Naturgesetz, dass Hauspreise nach Abzug der Inflation immer nur steigen dürfen.
Altersvorsorge bedeutete bis jetzt: Mietfrei wohnen und nach dem Tod erben die Kinder das Haus. Dieses Konzept geht davon aus, das es eine – meist staatliche Rente gibt –, die zum Leben reicht.
Die kommenden Generationen können nicht damit rechnen, eine auskömmliche Rente zu erhalten. Mietfrei wohnen reicht nicht mehr. Eine sinnvolle Altersvorsorge muss auch Liquidität bereitstellen. Wertpapiere lassen sich peu à peu verkaufen, ein Haus nicht.
Mythos 7: Eigene Immobilien sind langfristige Anlageform, Wertschwankungen oder Wertverluste spielen keine Rolle
Auch ein Buy-and-hold-Depot ist eine langfristige Anlageform. Solange man die Wertpapiere nicht verkauft – die Verluste also nicht realisiert –, spielen sie nach dieser Logik auch keine Rolle.
Gleiches Recht für alle Anlageformen: Nicht realisierte Wertverluste sind entweder immer ein Thema oder nie.
Mythos 8: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen
Immobilien können keine sicheren und risikoarmen Anlagen sein. Nicht, weil sie Immobilien sind, sondern weil sie ein Klumpenrisiko darstellen. Die meisten Menschen stecken den Löwenanteil ihres Geldes in die selbst genutzte Immobilie. Für eine sinnvolle Risikostreuung ist kein Geld mehr da. 100 % in Aktien ist genauso ungesund wie 100 % auf dem Sparbuch oder eben 100 % in der Immobilie. Die Mischung macht es. Eine Finanzmonokultur ist anfällig, ein breit gestreutes Finanz-Ökosystem ist dagegen viel robuster.
Leider haben die meisten von uns nicht genug Geld, um sich neben einer Immobilien noch andere Anlageklassen als Gegengewicht zu leisten.
Mythos 9: Die jährlichen Nebenkosten eines Eigenheims liegen bei einem Prozent seines Wertes.
Die typischen Nebenkosten einer Wohnimmobilie liegen eher zwischen 1,5 % und 2,5 % pro Jahr. Dazu kommen noch die Kaufkosten von 10 % bis 12 %, die auf die Haltedauer umzulegen sind. Die Nebenkosten lassen sich grob in drei Kategorien aufteilen:
- Werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen
- Versicherung
- Staatliche Gebühren wie die Grundsteuer oder kommunale Abgaben und Auflagen, die zu erfüllen sind
Bezüglich der ersten Kategorie entscheiden Sie selbst, und die Versicherung sollte ebenfalls nach halbwegs rationalen Kriterien kalkulieren. Den Kosten der dritten Kategorie ist man als Hausbesitzer aber mehr oder minder ausgeliefert. Diese Kosten können sich in Zukunft massiv ändern.
(awa)
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Kommentare
Couponschneider sagt am 30. Oktober 2014
Absolut richtig. Übrigens ist zu beobachten, dass jene, die etwas von Geld verstehen, nicht kaufen. Ich kenne jemanden, dessen Vater ist millionenschwerer Bauunternehmer. Die haben sogar ein Haus auf Sylt, günstig in den 70ern gekauft.
Er hätte sich ein Haus kaufen können, aber er hat gemietet. Ich bin mir sicher, dazu hatte ihn der Vater geraten.
Auf dem Blog von Couponschneider gibt es hierzu diesen Artikel: Der Couponschneider
Theo sagt am 05. November 2014
Hallo,
sehr, sehr guter Artikel!! Kann ich nur zustimmen.
Allerdings habe ich bzgl. der Alternative "Aktien-fonds" doch meine Zweifel:
"Jeden Monat hat der Mieter 1.166 € mehr in der Tasche. Wenn er dieses Geld in einem langfristigen Aktien-Depot anlegt, so verfügt er bei einem Startkapital von 129.000 €, einer Sparrate von 1.166 € und einer 4%igen Realverzinsung nach 20 Jahren über ein Vermögen von 708.337 €"
Wie du allerdings auf 4% Realverzinsung kommst ist mir ehrlich gesagt ein Rätsel. Wenn man sich mal den Dax betrachtet und man als Otto-Normal-Bürger einen ETF-Fond auf den Dax zugrunde liegt dann sehen die Zahlen m.E. nicht mehr so rosig aus:
Der Dax war im Jahr 2000 bei 8000 Punkten und ist vor ein paar Wochen (inflationsbereinigt) ebenso bei 8000 Punkten gelandet und das nach 14 Jahren! NULL Rendite!
Sicher, "es kommt ja nur auf den Einstiegszeitpunkt an" werden jetzt viele sagen. aber genau das weiß eben niemand und deshalb KANN es eben so schlecht laufen.
Was ich damit sagen will: Es gibt letztlich keine sichere Wert-Erhaltende (relativ risikofreie) Anlage. Am besten hat in den letzten 14 Jahren (inflationsbereinigt) nur Gold abgeschnitten (verdoppelt). Alles andere: Sparvermögen, Immobilien, Aktien sieht doch mehr als bescheiden aus. (Das ist auch keine Werbung für Gold, sondern lediglich Faktenvergleich)
Gruß
Tho sagt am 06. November 2014
Hallo,
"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 € für deren Kauf er der Bank 74.404 € an Zinsen gezahlt hat. Im langjährigen Mittel haben Immobilien gerade so die Inflationsverluste eingespielt"
wie kommst du auf 300.000,-?
(oder hab ich was übersehen :-))
Finanzwesir sagt am 07. November 2014
Hallo Theo,
das mit den 300.000 € kommt aus dieser Studie http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013
In den meisten Lagen kann man froh sein, wenn die Entwicklung der Immobilienpreise oberhalb der Inflationsrate liegt. Genau das lege ich in meinem Beispiel zu Grunde. Eine über 20 Jahre gut gepflegte Immobilie, die ihren Wert behalten hat. Fenster, Heizung, Wände top.
Die 4% Realsverzinsung nehme ich unter anderem hier her: http://www.strategische-asset-allocation.de/historische_renditen421.htm
Wobei ich anmerken möchte: Das sind historische Renditen und die Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft. Aber unter dieser Einschränkung, finde ich es trotzdem angemessen mit 4% zu rechnen. Immerhin beziehen sich die Studien auf einen Zeitraum von 100 Jahren (1900 - 2000). Dieser Zeitraum umfaßt die große Depression in den USA, zwei Weltkriege, die Kuba-Krise, den kalten Krieg und die Ölkrisen. Also durchaus rauhe Zeiten.
Deshalb halte ich diese Zahlen für belastbar.
Bezüglich des DAX habe ich mir das Rendite-Dreieck des deutschen Aktieninstituts geschnappt (Stand 30. Juni 2014) https://www.dai.de/de/das-bieten-wir/studien-und-statistiken/renditedreieck.html
Hier lese eine jährliche Rendite von 3,1% pro Jahr ab (im Jahr 2000 gekauft, 2014 verkauft). Das ist ziemlich mau, aber doch noch über Null, auch wenn man die Inflation noch abzieht.
Ein Gegenbeispiel: Wer 2008 sein Geld in DAX-Aktien angelegt hat, der kann sich jetzt über ein jährliches Plus von 12,7% freuen.
Noch mehr zum Thema: Welche Renditen sind möglich:
"Aktie versus Anleihe", eine Studie aus dem Jahr 2004 vergleicht die Renditen von Aktien und Anleihen. https://www.sbroker.de/pdf/studien/Studie-26.pdf.
Gruß
Finanzwesir
Florian sagt am 10. November 2014
Zu den 9 Mythen zwei kleine Anmerkungen:
Die Rücklage für Instandsetzungen muss 633Euro im Monat sein, wenn man die 380.000 Euro ansetzt, nicht 750 Euro.
Zudem ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete mit circa 27 schon recht hoch angesetzt, da kann der Käufer nur schwer den Mieter schlagen. Leider muss man in Hamburg aufgrund des Bevölkerungswachstums und des angespannten Wohnungsmarktes wohl mit einem Verhältnis von mehr als 25 kalkulieren.
Finanzwesir sagt am 10. November 2014
Hallo Florian,
danke für den Hinweis. Ich habe die Zahlen korrigiert und neu berechnet.
Zum Verhältnis Kaufpreis / Miete: Ich habe mir diese Zahlen nicht ausgedacht, sondern zwei echte Beispiele auf Immoscout gesucht.
Beste Grüße
Finanzwesir
Klaus sagt am 28. November 2014
Das wichtigste ist der Zwang. Bei einer Immobilie die ich über 30 Jahre finanziere, komme ich nicht raus. Ich muss, um nicht Schiffbruch zu erleiden durchhalten. Bis das Haus mir endlich ganz alleine gehört.
Bei Miete und Sparen, geht alle 5-6 Jahre die Kohle für ein Auto und ein paar Reisen drauf.
Der Hausbesitzer bleibt zu Haus und repariert den CarPort. Und da der Hausbesitzer nach 30 Jahren eh nicht mehr verkaufen würde, ist der Wert seines Haus, oft weit höher als jeder Marktpreis.
Daher sind Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen, oder Wohlfühlenderen.
Und die Erben, sind dann solange reich bis sie das Erbe im echten Leben geteilt haben.
Finanzwesir sagt am 01. Dezember 2014
Hallo Klaus,
was den ersten Absatz angeht (Zwang ist Trumpf) gebe ich Dir recht. Aber was die "echte" Wertsteigerung, also nach Inflation angeht: Die Statistik zeigt hier an anderes Bild: http://www.finanzwesir.com/blog/immobilien-wertsteigerung-2007-2013
Ausser in den Big 3 (Berlin, Hamburg, München) war renditemäßig nicht viel zu holen. Die Immo-Besitzer sind froh, wenn sie so gerade eben (+0,x%) über Wasser bleiben.
Das Hausbesitzer immer die Wohlhabenderen sind, würde ich so nicht unterschreiben. Das mit dem Wohlfühlen schon viel eher. Das eigene Haus ist (anständige Nachbarn vorausgesetzt) sicher ein Hort der Erhohlung und der Lebensqualität.
Gruß
Finanzwesir
Dennis sagt am 29. Dezember 2014
Hallo Finanzwesir,
kurze (technische) Nachfrage zum Thema Mieten teurer als kaufen, bzw. Mieten macht nur den Vermieter reich.
Nach dem Vergleich von Mietkosten / Kreditrückzahlung schreibst du:
- Jeden Monat hat der Mieter 1.039 € mehr in der Tasche
Als reine Liquiditätsanalyse ist das in jedem Fall richtig. Sollte aber der "mehr in der Tasche" Vergleich nicht mit einbeziehen, dass die reinen "Mietkosten" (=Zinszahlungen) im Schnitt beim Kauf etwas geringer sind? Das würde die Spanne zumindest etwas reduzieren, da für den Differenzbetrag ja ein Aufbau von Vermögenswerten erfolgt (Beispiel: 1000€ Miete, 1500€ Annuität, davon über 20 Jahre im monatlichen Schnitt - jetzt völlig aus der Luft gegriffen - 800€ Zinszahlungen -> 1000-800= 200€ "mehr" Anlagebetrag). Wie in diesem Zusammenhang die Rückstellungen zu bewerten sind, bin ich mir nicht ganz sicher, halte es aber für problematisch, diese einfach als "Nebenkosten" bzw. Konsumkosten zu deklarieren. Was meinst du dazu?
Vielen Dank schonmal und weiter so,
Dennis (eigenheimlos)
Finanzwesir sagt am 30. Dezember 2014
Hallo Dennis,
die Zahlen sind "echte" Zahlen. Als ich diese Geschichte geschrieben habe, habe ich auf ImmoScout recherchiert und mir dort zwei vergleichbare Objekte herausgesucht. Eine Mietwohnung und eine Wohnung, die zu verkaufen war.
Ich hätte mal Screenshots machen sollen, um das besser zu illustrieren.
Das mit dem Differenzbetrag habe ich nicht ganz verstanden. Der Mieter zahlt seine Miete und der Käufer den Kredit ab.
Was die Rückstellungen angeht: Das sind für mich die berühmten "Cost of ownership". Dieses Geld braucht man, um den Verfall = Wertverlust der Immobilie aufzuhalten. Dieses Geld verbessert die Immobilie ja nicht, sondern hält sie auf dem Stand der Zeit.
Ein gutes Beispiel sind die Fenster:
- In meiner Jugend: 1 Scheibe
- Dann: 2 Scheiben
- Jetzt sind 3 Scheiben Stand der Technik
Natürlich sind 3-Scheiben-Fenster technisch besser als die zugigen Ein-Scheiben-Dinger meiner Jugend, aber Du bekommst keinen Bonus für Iso-Fenster, sondern die Leute erwarten es. Die Latte liegt jetzt höher. Iso-Fenster mit 3 Scheiben sind das neue "normal".
Dieses "Wettrüsten" muss man als Hausbesitzer mitmachen, wenn man den Wiederverkaufswert der Immobilie halten will.
Nebenkosten sind das auf keinen Fall. Die Nebenkosten habe ich in meinem Beispiel herausgekürzt, denn sie betreffen beide. Sowohl Mieter wie Besitzer müssen heizen und wollen duschen und Müll produzieren sie auch.
Rücklagen sind eine eigenständige Kategorie.
Gruß
Finanzwesir
Horstenberg sagt am 26. Januar 2015
Ein guter Artikel, den ich bis vor fünf Jahren unterschrieben hätte. Vieles spricht gegen den Kauf der selbstgenutzten Immobilie.
Andererseits sagen uns alle Statistiken, dass der Kauf der eigenen Immobilie regelmäßig wohlstandsfördernd ist. Immobilienbesitzer schaffen aus eigener Kraft mehr Vermögen als Nicht-Immobilienbesitzer. Wie passt das zusammen? Allein der Disziplinierungseffekt der eigenen Immobilie kann es ja nicht sein.
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Vieles kommt auf den Einzelfall an: Du unterstellst einen Immobilienkaufpreis vom mehr als 27-Fachen der Jahresnettomiete. Ein stolzer Preis! Hier muss ein Kaufinteressent sicher genau nachrechnen. Mit nur 30% Eigenkapital lohnt sich der Kauf dann wohl wirklich nicht.
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Du unterstellst, dass von Anfang an eine Rücklagenbildung von 2% des Nettokaufpreises erforderlich ist. Dies ist sicher (völlig) übertrieben. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte darauf achten, dass die Eigentümergemeinschaft eine anständige Instandhaltungsrücklage angesammelt hat. Wer die Anschaffungskosten berechnet, sollte die Kosten der Anfangsrenovierung einplanen. Wer in eine neue oder anständig sanierte Immobilie zieht, hat in den ersten Jahren so gut wie keine Erhaltungsaufwendungen (von Wartungskosten einmal abgesehen). Die von Dir geforderte Rücklage von 2% mag bei denkmalgeschützten oder besonders anfälligen Bauten von Anfang erforderlich sein, im Normalfall allerdings nicht.
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Du unterstellst, dass sich die alternativ zu zahlende Miete nicht ändert. Hier sollte man jedenfalls mit dem VPI-Mittelwert der letzten Jahre Mietsteigerungen annehmen.
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Der Kauf einer selbstgenutzten Immobile hat für ein (ansonsten in Wertpapieren investiertes) Vermögen einen erheblichen Diversifizierungseffekt. Dieser wirkt sich nach meinen (nicht besonders tollen) Kenntnissen von der Portfoliotheorie schon an sich positiv auf die Vermögensbildung aus. Andererseits holt sich der Käufer einer Privatimmobilie ein ziemliches Klumpenrisiko ins Haus, es ist ja ein Einzelwert, mit der üblichen Schwankungsbreite.
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Aufgrund der derzeit günstigen Zinsen sollte der Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie einen nicht zu unterschätzenden, positiven Hebeleffekt auf die eigene Vermögensbildung haben. Beträgt etwa die monatliche Zinsleistung anfangs z.B. EUR 1200,00/Monat bei einer hypothetischen Miete von €2.500,00+x, kann ich mir nicht vorstellen, dass es günstiger ist, zu mieten, da die (hypothetische) Miete in weiten Teilen in die Tilgung fließt.
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Am Ende des Tages bleibt für den Häuslebauer natürlich eine Black Box, dass ist der Verkehrswert der Immobilie bei einem späteren Verkauf. Daher sollte genug Kapital da sein, um zu diversifizieren.
- Ich habe Excel jetzt nicht malträtiert, aber wage mal die folgende Aussage: Das pauschale Abraten vom Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung ist unrichtig. Der Kauf ist allerdings nur sinnvoll, wenn das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt. Eine Wohnung zum 27-fachen Jahresmietwert lohnt sich sicherlich nie. Auch sollte eine erhebliche Eigenkapitalquote vorhanden sein, 30% erscheinen mir wenig. Darüber hinaus sollte genug Kapital zur Diversifikation vorhanden sein. Ich schätze mal: Wenn der Nettowert der Immobilie nicht mehr als (geschätzt) 30-50% des Gesamtvermögens ausmacht, sollte sie einen durchaus günstigen Effekt auf die Vermögensbildung haben.
Stefan sagt am 21. April 2015
Ein guter Artikel, bei dem ich viele Punkte so unterschreiben würde, eingie Annahmen zum "Eigentum bilden" sind aber so unglücklich angesetzt worden, dass ich den starken Verdacht habe, dass Sie für sich schönrechen möchten, warum Sie zur Miete wohnen und nicht gekauft haben.
Angefangen bei der Meßlatte 12 x Miete für Zins und Tilgung. Hier würde ich nur die Zinsen und die Instandhaltung ansetzen. Die Tilgung ist eine Form der Vermögensbildung.
Der zweite Punkt betrifft die 2% Rücklage für die Instandhaltung. Dieser Wert beruht vermutlich auf der Aussage, dass man in 50 Jahren das Haus ein zweites Mal gebaut hat (aufgrund der Instandhaltungskosten). Dies stimmt vermutlich sogar. Die Aussage bezieht sich aber nicht auf den Netto-Kaufbetrag, sondern auf die reinen Gebäudekosten. Hier fallen die Grundstückskosten, die Planungs-, Genehmigungs- und Finanzierungskosten (desGU), sowie der Generalunternehmergewinn weg. Was übrig bleibt sind die reinen Baukosten, welche sich bei solch einem Objekt bei max. 150.000€ bewegen dürften, was 250€/Monat wären.
Auch ist bei den Instandhaltungskosten zu beachten, wass denn überhaupt anfällt. sicherlich einmal neue Bäder, 1-3 x neue Bodenbeläge (je nach Material), 4 x eine neue Heizung, Elektroarbeiten, 1 x neue Fenster, evtl 2 xAußenanstrich (bei Putzbauten), evtl. eine neue Dacheindeckung und Isolierung. Der größte Posten sind aber Malerarbeiten (tapezieren und steichen), welche mit Abstand am öftesten anfallen und in Summe so viel kosten werden, wie die Fenster und das Dach zusammen. Dies sind jedoch klassische Schönheitsreperaturen, welche der Mieter auch zu tragen hat. Dadurch, dass Dach, Fenster und Heizung als energetische Sanierungen sogar umgelegt werden können bleibt kein großer Vorteil für den Mieter über.
Der nächste Punkt ist die Finanzierung. Bei den von Ihnen vorgegebenen Zinssätzen würde ich die vorgeschlagenen 30% Eigenkapital und 20 Jahre fest nie machen. Richtig ist, dass ich 30% Eigenkaptital haben sollte, einsetzen würde ich davon aber max.10%, welche am besten in einem großen Bausparvertrag stecken, da diese bei der Finanzierung nachrangig eingestuft werden. Das gleiche gilt auch für KFW-Kredite.
Heute würde ich evtl. für 20 Jahre finanzieren, da der Zinsunterschied zum 5 Jährigen nur 0,7% beträgt. Bei Ihrem Beispiel von 3,5% für eine zwanzigjährige Finanzierung beträgt der Zinsunterschied eher 2%. Hier kann ich besser 5 Jahre mit 2% höherer Tilgung abschließen. Rechnen Sie ruhig mal aus wie viel die Zinsen alle 5 Jahre steigen müssen, damit der 20er billiger ist - da ist eine Menge.
Bei den heutigen Zinsen von unter 2% für einen 20er würde ich diesen nehmen und max.1% tilgen, zusätzlich würde ich die gleiche Summe in ein Aktien-Depot anlegen, um den Kredit nach Ende der Laufzeit abzulösen.
Der letzte Punkt ist die nicht bedachte Mietsteigerung. Die Mieten bewegen sich mit der Inflation. Dies muß berücksichtigt werden, denn irgedwann werden die Mieten die Finanzierungskosten überholen. Je nach dem wie "gut" ich finanziert habe passiert dies eher früher als spät.
Ein Punkt ist noch übrig, dafür benötigt man jedoch ein großes Maß an Bauwissen und sollte vom Fach sein. Sanieren ist billiger als saniert kaufen - sogar deutlich, sonnst könnten nicht so viele Firmen vom kaufen - sanieren - verkaufen leben.
Fritz sagt am 12. Februar 2016
Hallo Finanzwesir,
den Artikel und die Begeisterung kann ich nicht nachvollziehen.
Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre (einseitiges Kündigungsrecht für Verbraucher nach 10 Jahren). D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit.
Bei einer Mietwohnung kann ich das nicht. Eigentümer können Eigenbedarf anmelden etc.
Es gibt gute Gründe eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen.
Rechenbeispiele in die Zukunft zu prognostizieren werden immer scheitern. Keiner kennt die Zukunft. Gut so.
Finanzwesir sagt am 12. Februar 2016
Hallo Fritz,
"Bei einem Immobilienkauf fixiere ich je nach Darlehenslaufzeit die "Miete" für 10, 20 oder 30 Jahre. D.h. ich habe dahingehend Planungssicherheit."
Man kann es auch so sehen: Du verpflichtest dich - ohne die Zukunft zu kennen wie Du selbst sagst - für 10, 20 oder gar 30 Jahre eine bestimmte Summe Geld aufzubringen.
Damit machst Du Dich angreifbar. Scheidung, Arbeitsplatzverlust, ein Familienmitglied wird schwer und chronisch krank....
Die Planungssicherheit des einen ist die Zwangsjacke des anderen.
Wer fest im öffentlichen Dienst beschäftigt ist und weiß: Ich bin unkündbar, meine Gehaltsentwicklung wird sich in etwa so und so entwickeln und ich werde hier pensioniert, der mag sich auf 30 Jahre binden.
Aber nach allem, was ich so aus dem öffentlichen Dienst mitbekomme, gehen da die goldenen Jahre auch langsam zu Ende. Es wird gespart und befristet.
Wegen der guten Gründe: Ja, die gibt es, aber die Angst vor der Eigenbedarfkündigung gehört für mich nicht dazu. Was dem Vermieter sein Mietnomade ist, ist dem Mieter die Eigenbedarfskündigung.
Vermieter wollen mit ihrer Immo Geld verdienen, wieso sollten Sie Eigenbedarf anmelden?
Gruß
Finanzwesir
Fritz sagt am 15. Februar 2016
Hallo Finanzwesir,
dann formuliere ich mal so:
Als Mieter werde ich immer Schuldner sein: Miete heute 500,- Euro; Miete in 10 Jahren 750,- Euro; Miete in 20 Jahren 1000,- Euro? - nicht weil Mieten teurer wird, sondern inflationsbedingt (die jeweiligen regionalen Marktbedingungen unberücksichtigt). Vice versa mit Schulden!
Als Eigentümer kommen sicher immer wieder Reparaturen, aber das kann ich dann überwiegend selbst steuern. Als Eigentümer kann ich mein Eigenheim überwiegend selbst gestalten....
Ich bin gebunden evtl. 10 Jahre (mit Vorfälligkeitsentschädigung kann ich mich stets rauskaufen; verbraucherfreundlicher seit diesem Jahr, da die Banken die Sondertilgungen mitberücksichtigen müssen). Sollte der Immobilienmarkt nicht am "Boden" liegen (Risiko) bin ich nicht auf Ewigkeit gebunden.
Das spricht für Eigentum.
Ebenso kann ich auch für Mieten argumentieren. Aber eine einseitige Betrachtung ist nicht sinnvoll.
Gruß
Fritz
chaostrader sagt am 15. Februar 2016
Werd als Eigenheimbesitzer mal arbeitslos oder krank oder sonstiger Schlamassel. Da kommt dann ein netter Brief von der Bank, die Einladung zu einem "Gespräch" über die Fortführung der Finanzierung. Das kann sehr interessant werden. Oder eine Scheidung mit Bitte der Gegenpartei, doch bitte baldmöglichst auszuziehen. Dann darf man schlimmstenfalls Miete UND Zinsen plus evtl. noch Unterhalt für die Gören und Ex-Partner bezahlen. Mit der Tilgung wirds dann etwas schwierig.
Wenn dann am Ende der Zwangsversteigerung noch Forderungen übrig sind, dann ist die Kacke so richtig am Dampfen. Da kann man richtig viel Geld und Lebenszeit in den Sand setzen.
Als frisch geschiedener oder arbeitslos und krank gewordener Mieter downgraded man auf eine 35qm-Kellerwohnung, wenns mal übel kommt.
Muss ja nicht für ewig sein. Der Häuslebauer übernimmt sich da schnell, die Hütte wird grundsätzlich eine oder zwei Nummern größer gebaut als man sie letztendlich braucht.
Da sitzt man dann als Rentner auf einem Sanierungsfall, der dringend mal wieder renoviert gehört. Den potentiellen Kunden wird die olle Heizung, Fenster, 40 Jahre alte Bauweise und gammelige Bäder nicht unbedingt zu Jubelschreien hinreissen.
Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016
@ chaostrader
Ich stimme dir absolut zu, dass so eine Finanzierung sehr gut geplant sein muss. Aber du siehst die Sache doch etwas arg schwarz.
Fangen wir mal bei der Krankheit an. Da gibt es Versicherungen. Krankentagegeld, BU müssen schon sein. Wer keine B&U kriegt, der kann immer noch mit Dread & Disease arbeiten. Dazu braucht man eine RLV. Wer das alles nicht haben kann wegen Vorerkrankungen, der muss ganz schwer überlegen ob er überhaupt in seinem Leben nennenswerte Schulden machen kann.
Zu der Arbeitslosigkeit fällt mir folgendes ein: Erstens Rücklagen auf dem Tagesgeldkonto für 6 Monate. Dann sollte überhaupt niemals dazu kommen, dass man einen Brief von der Bank zu diesem Thema im Briefkasten hat.
Sobald etwas passiert, das deine Zahlungsfähigkeit verändert, musst du sofort bei der Bank aufschlagen. Dann ist das schon mal sofort ein anderer Kontext und man wird dir auch eine lange Tilgungspause gewähren.
Banker haben 0,0 Interesse an einer Zwangsversteigerung. Die wollen dass der Kredit so wie geplant zurück gezahlt wird und nicht irgendwelche Notverkäufe starten.
Das Scheidungsthema ist über einen Ehevertrag größtenteils zu lösen. Als Unternehmer muss man seinem Partner die Möglichkeit nehmen sofort den Gegenwert von Firmenbeteiligungen etc. in bar zu verlangen.
Denn das führt zwangsläufig zum Verkauf der Firma weil wohl niemand so viel Geld da liegen hat. Beim Haus ist es ähnlich. Mir ist klar, dass das ein unromantisches Thema ist.
Aber es ist eben potenziell ruinös. Deswegen muss man sich damit auseinandersetzen und ein Partner, der es wert ist vor den Standesbeamten geschleppt zu werden wird das auch verstehen.
Was glaubst du wie viele Scheidungen es geben würde, wenn alle wirklich an ihrer Ehe arbeiten würden? Wahrscheinlich weniger als die Hälfte.
Dann gab es mal eine anonyme Befragung dazu wie viele Leute vor der Eheschließung im Hinterkopf wussten, dass das was sie da machen falsch ist und nicht gut ausgehen wird.
Mich hat die Zahl richtig erschreckt. Leider habe ich sie nicht mehr im Kopf.
Es ist also wie überall. Man kann sehr viel verlieren, wenn man es falsch macht. Aber es ist nicht sonderlich schwer es richtig zu machen.
Christo sagt am 16. Februar 2016
Ein sehr interessantes Thema und von dir, Finanzwesir, gut durchgerechnet. Für mich die Bestätigung, nur unter ganz bestimmten Umständen ein Haus zu kaufen ;-).
Eine Anekdote dazu, frisch aus dem Leben, gerade ganz aktuell: In der Firma in der ich arbeite (rund 13.000 Mitarbeiter). Es gibt eine Reorganisation. Standorte werden verlegt bzw. zentralisiert, was auch Auswirkungen auf die Mitarbeiter hat. Sie müssten umziehen oder sehr lange Fahrzeiten in kauf nehmen.
In dem internen Firmenforum, in dem jetzt die Betroffenheit kund getan wird steht öfters ...... wir haben uns gerade ein Haus gekauft.....
Viele Grüße
Christo
chaostrader sagt am 16. Februar 2016
Klar, theoretisch alles ganz einfach. Aber erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.
Hat gerade jemand mal ein Beispiel für eine bezahlbare BU, die bereitwillig, ohne Anwälte, Gutachter und Gerichte über Jahre beschäftigen zu müssen sagen wir mal zwo fünf oder so im Monat rausrückt, damit es irgendwie weitergeht?
Und welcher Häuslebauer, der seinen Traum von der Hütte im Grünen mit Frau, Hund und zwei Kindern und weißen Zaun drumrum auslebt hat 6-12 Monatsgehälter Reserve rumliegen?
BigMac sagt am 16. Februar 2016
Mein Bruder sagt immer: "Immoblien heißen so, weil sie immobil machen." Das sollte jedem potentiellem Käufer klar sein.
Trotzdem habe ich das Gefühl, dass hier zu einseitig contra eigengenutztes Wohneigentum geschrieben wird.
Ein paar Dinge sind häufig genug positiver als hier so pauschal dargestellt. Und wer hinter jedem Busch einen Gangster vermutet und für alles im Leben eine Vollkasko-Versicherung braucht, wird letztendlich nie glücklich werden, egal was er macht.
Gruß,
BigMac
Christoph (der Stillhalter) sagt am 16. Februar 2016
@ chaostrader
Es gibt Statistiken zu der Prozessquote und der Auszahlungsquote von Gesellschaften, die Berufsunfähigkeitsversicherungen anbieten und beim Bund der Versicherten gibt es die richtigen Tipps auf was man achten muss. Die abstrakte Verweisung ist ja soweit ich weiß zum Beispiel bei Neuverträgen kein großes Thema mehr seit darüber so viel berichtet wurde (Beispiel: Luft- und Raumfahrtingenieur wird nach Schlaganfall nahe gelegt als Pförtner zu arbeiten).
Also man kann sich da auch bezahlbar bei einer fairen Gesellschaft versichern. Wem das alles zu weich ist, der macht Dread & Diesease. Da ist alles drin außer Rücken und Psyche. Zugegeben, das sind sehr häufige Gründe für Berufsunfähigkeit, aber die Art der Versicherung ist auch grundlegend anders. Wenn ein zugelassener Arzt die Diagnose stellt, schickst du da einen Brief hin und 14 Tage später ist die Kohle auf deinem Konto. Da kann es ja keine Diskussionen geben. Die Krankheit ist entweder da oder nicht da. Genauso wie du bei einer Risikoleben entweder tot oder nicht tot bist. Ich habe die Dread mit 750.000 Euro. Meinem Psyche vertraue ich mal und wenn es um den Rücken geht, schleppe ich mich als Unternehmer zur Not auch mit einer annähernd letalen Dosis Schmerzmittel auf den Brustwarzen an den Schreibtisch.
Die Rücklagen sind eine Frage des finanziellen Verantwortungsbewusstseins. In meinen Augen ist man ohne 3 Monate Rücklagen auch ohne Immofinanzierung fahrlässig unterwegs. Wenn man eine Familie hat, wird es sogar grob fahrlässig.
Kurz gesagt, man muss sich das leisten können. Es ist alles andere als eine Schande, wenn man es nicht kann. Dann ist man halt Mieter. Aber da rein zu springen ohne die nötige Absicherung und Rücklagen ist nicht der Fehler dieses Lebensmodells. Die Börse kann auch nichts dafür, wenn man immer auf dem Hoch kauft und in der Krise alles verkauft.
Julian sagt am 14. Oktober 2016
Hi Finanzwesir,
dieses "Lage, Lage, Lage" regt mich auch jedes Mal auf. So ein quatsch. Und die Makler bringen es einfach immer wieder. In Exposés, am Telefon, in den Immobilien-Anzeigen...gähn!
Wir haben übrigens auch einen passenden Artikel zum Thema: Unsere Pro & Cons zum Eigenheim.
Viele Immobilien-Grüße
Julian
Auf dem Blog von Julian gibt es hierzu diesen Artikel: Warum das Eigenheim NICHT die beste Altersvorsorge ist
Capri sagt am 22. Oktober 2016
Bei mir ist das Thema Eigentumswohnung sehr aktuell.
Bzgl. Eigentumswohnung finde ich, hätte ich doch den entscheidenen Vorteil, dass ich die Chance habe meine "Miete" zu drücken. Selbst wenn ich laufende Kosten on top rechne, habe ich doch bei Verkauf die Chance einen Gegenwert zu erhalten. Sofern ich mich im Rahmen meiner derzeitigen Warmmiete halte, die perse WEG ist. Also Warmmiete = Tilgung/Zinsen/Hausgeld/Rücklagen.
Das heisst, ich zahle, um es einfach zu halten, 100.000 € inkl. Kaufkosten (Notar, etc.) . Es fallen in den 10 Jahren noch 30 000 Euro sonstige Kosten an. Die Gesamtsumme liegt aber noch innerhalb meiner aktuelle Warmmiete. So habe ich doch trotzdem die Chance von den 130 000 € (mit jedem Euro den ich beim Verkauf erziele) meine theoretische Miete der letzten 10 Jahre zu drücken. Also statt 1083 € (auf 120 Monate) sind es dann vllt. nur noch 300 Euro pro Monat bisher gewesen, wenn ich die Wohnung für 94 000 € verkauft bekäme.
Der Supergau wäre nur dann, wenn die Gesamtkosten meine aktuelle Warmmiete überträfe, aber wie wahrscheinlich wäre das, wenn die Rücklagen mit eingerechnet sind, im Vergleich zu der Chance auf abbezahlten Eigentum?
Also ist doch in jedem Fall eine Eigentumswohnung statt Miete die bessere Wahl?!
Natürlich ist Sie nicht dafür geeignet Kapital aufzubauen. Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken.
Oder übersehe ich etwas?
Grüße,
Capri
Finanzwesir sagt am 22. Oktober 2016
Hallo Capri,
wo kommt das Geld für die Eigentumswohnung denn her?
Hast Du die 100.000 € in bar?
Dann könntest Du das Geld auch an der Börse anlegen und über 10 Jahre eine gemitteltete Rendite zwischen 5% und 8% erzielen.
Dein Immoinvestment müsste diese Rendite toppen. Deine Immobilie hat ja nur einen Wert zwischen 85.000 € und 95.000 € (je nach Weichkosten). Auch das muss erst einmal aufgeholt werden.
Oder Du musst einen Kredit aufnehmen und dann zurückzahlen. Auch hier gilt es die Opportunitätskosten zu beachten: Du könntest dieses Geld in einen ETF-Sparplan mit einer Kostenquote von 1,5% stecken und dann wieder von der Aktienrendite profitieren.
Wenn Deine Schuldzinsen größer als 1,5% sind, ist das ebenfalls ein Nachteil, den Du durch die Rendite der Eigentumswohnung ausgleichen musst.
"Aber grundsätzlich schon mal super meine Verbindlichkeiten zu senken."
Diesen Satz verstehe ich nicht. Entweder Du hast keine Verbindlichkeiten, weil Du das Geld in bar hast oder Du verschuldest Dich (nimmst Verbindlichkeiten auf) weil Du eine Immobilie kaufen willst. Wieso senkt die Eigentumswohnung Deine Verbindlichkeiten?
Eine Wohnung ist eine Supersache um sich zu disziplinieren. Man wird zum Zwangssparer. Das ist der große Vorteil der Immobilie. Und die Hoffnung dass jemand sie einem zu einem höheren Preis abkauft, als man selbst gezahlt hat. Wobei man auch dabei aufpassen muß: Nominal höher reicht nicht, es muss ein inflationsbereinigtes Delta geben ;-)
Gruß
Finanzwesir
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 22. Oktober 2016
Hallo Capri
Was hat denn die Warmmiete in deiner Kalkulation zu suchen. Die Rendite deines Investments ist doch nicht davon abhängig, wieviel Gas und Strom du verbrauchst.
In deine Kalkulation sollten ausschließlich nicht umlagefähige Kosten reingerechnet werden. Da kommen neben der Nettomiete nur noch die Sanierungsrücklage und evtl. Hausverwaltungskosten hinzu.
Immobilien kauft man beim aktuellen Zinsniveau grundsätzlich mit hohem Kreditanteil, dann haben diese eine sehr gute Rendite. Wenn du die Immo komplett bezahlen willst, wirst du vermutlich schlechter abschneiden als der Mieter mit 100.000€ Aktiendepot.
Ich sage immer: Wer viel Geld hat soll Aktien kaufen, wer wenig Geld hat kauft besser Immobilien.
Womit ich jetzt natürlich nicht sagen wollte, dass 100.000€ viel Geld ist.
Capri sagt am 23. Oktober 2016
Hallo Ihr Zwei,
danke, dass Ihr selbst am Wochenende antwortet. Hätte ich nicht mit gerechnet.
Grundsätzlich hätte ich nicht das Geld in bar, um die Wohnung komplett zu bezahlen.
Kurz Eckdaten, um das Ganze realer zu gestalten:
30 Jahre, alt, Single, Familie steht an (daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich). Haus will ich nicht, da kein Typ für.
Ich habe ein sehr gutes Gehalt und eine hohe Sparrate (50%+, eher mehr, aber ich gönne mir auch bewusst Dinge). Ich investiere stark in ETFs - grundsätzlich immer mit 70% vom Gesamtvermögen investiert (Risiken sind mir bewusst).
Nun zahle ich 1000 € Warmmiete. Und überlege, wie ich diese sinnvoller verwenden kann. Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören". Wobei, dass ist wohl am Ende wieder eine besser Rendite? ;-)
Ich suche einen Weg diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren.
Dreh ich mich im Kreis? :-)
Finanzwesir sagt am 23. Oktober 2016
Hallo Capri,
"Dreh ich mich im Kreis?"
Ja ;-)
Halten wir fest:
- Wohnen kostet Geld, da beißt die Maus keinen Faden ab.
- Dir sind 1.000 € pro Monat an Miete zu viel.
Wie kommen wir da raus?
- Ausziehen und billiger wohnen. Ich hatte damals in Deinem Alter eine Einzimmerwohnung und fand's ok. Warum? Das Bad war groß genug, die Waschmaschine stand in der Küche und ein Bett paßte auch noch rein. Mehr brauche ich nicht zum Schlafen, denn für mehr habe ich die Wohnung nicht genutzt. Vielleicht bist Du eher der häusliche Typ und möchtest mehr Platz haben. Aber wie intensiv nutzt Du Deine Quadratmeter wirklich? Jemand, der ein "sehr gutes Gehalt" hat, wird auch entsprechend dafür arbeiten müssen....
- Die Wohnung behalten, aber ein Zimmer auf AirBnB inserieren oder einen dauerhaften WG-Genossen dazu nehmen.
Das sind zwei einfache Lösungen für ein einfaches Problem.
Alternativ kannst Du auch Deine Einstellung ändern: Diese Wohnung ist Dein Castle, Dein Rückzugsort wo Du Dich entspannen kannst und die Batterien wieder auflädst. Wer so hart arbeitet wie Du, braucht auch einen Ruhepol und das ist eine schöne Wohnung.
"Ich will keine Rendite erwirtschaften, ich möchte nur, dass die 1000 € "mir gehören"."
Ähm, sorry, Einspruch. Du willst sogar eine unendliche Rendite, Du strebst das finanzielle Perpetuum Mobile an. Du willst umsonst wohnen. Etwas anderes bedeutet
"die 1000 € sollen mir gehören"
nicht. Du willst einen Wert aus dem Nichts erschaffen. Herr Kommer schreibt in seinem Buch "Kaufen oder mieten?"
- In den letzten 46 Jahren war Mieten - bei korrekter Berechnung - in den meisten Fällern rentabler als kaufen
- In den miesten Fällen werden bei den direkten Vergleichen von Miete und Zahlungsbelastungen Äpfel mit Birnen verglichen
- Werden die Risiken kreditfinanzierter Immobilien weithin unterschätzt. Als Grund gibt Herr Kommer an, dass man diese Risiken schwer messen kann. Wer eine Immobilie kauft, tut das meist auf Kredit. Wenn die Immobilienpreise steigen oder zumindest konstant bleiben, gibt es da wenig Probleme. Bei einem Crash aber, verstärkt der Kredithebel das Risiko enorm. Wwer mit 40% Eigenkapital & 60% Kredit arbeitet, verliert 45% seines Eigenkapitals, wenn die Hauspreise um 18% fallen.
- Es ist schwer vorstellbar, dass ein Privatmensch zuverlässig (also nicht zufällig) eine Eigenheimimmobilie auswählt, die tatsächlich in den kommenden 10 bis 30 Jahren eine überdurchschnittliche Wertsteigerung aufweist.
Mein - ganz persönlicher - Rat: Das Buch "Kaufen oder mieten?" lesen und dann weiter sehen. Ich persönlich halte das Argument
"... diese 1000 € als "Kosten"-Faktor zu minimieren "
für zu kurz gesprungen. Egal ob Frau, Kinder, Immobilie oder Hund: Man bindet sich langfristig und kommt aus der Nummer meist nur unter großen Verlusten raus. Eine reine Kostenbetrachtung ohne Berücksichtigung der anderen Lebensaspekte scheint mir eine unzulässige Einengung zu sein.
"daher auch noch zurückhaltend mit Eigentum - muss auch nicht wirklich)."
Eine Eigentumswohnung führt den Begriff Eigentum doch schon im Namen. Deutlicher geht's doch kaum noch ;-)
"Haus will ich nicht, da kein Typ für."
Dir ist aber schon klar, dass Du mit einer Eigentumswohnung das Schlechteste aus beiden Welten hast:
- Kannst Dich nicht wie ein Sonnenkönig aufspielen wie der Hausbesitzer.
- Kannst nicht wie der Mieter zum Telefon greifen und die Reparatur des Klos delegieren.
Gruß
Finanzwesir
Capri sagt am 24. Oktober 2016
Danke Albert - ich glaube ich werde da noch wohl eine Weile mit der ganzen Thematik hadern müssen. :-)
Kleiner Hai sagt am 24. Oktober 2016
Hallo zusammen,
"das Schlechteste aus beiden Welten" schreibst Du ja öfters, Finanzwesir. Ist sicherlich was dran, aber mir wäre ein Haus - egal ob zum Kaufen oder Mieten momentan (=zu Beginn meines Vermögensaufbaus) zu teuer. Ich denke auch wie Du, dass eine Eigentumswohnung als Ersatz für das Schloss des Sonnenkönigs sicherlich keine gute Lösung ist.
Aber: Eine Eigentumswohnung zu kaufen statt zu mieten KANN sich rechnen (muss es aber natürlich nicht). Ich glaube, dass Deine Rechnung, Finanzwesir, hier bei Mythos 1 nicht sehr zielführend ist.
Ich habe das mit Deinen Annahmen nochmals nachgerechnet und komme zu einem ganz anderen Ergebnis. Auch habe ich mich intensiv mit den restlichen Mythen beschäftigt, die Du hier nennst. Oder um es mit den Worten des Finanzwesirs zu sagen: Hier (siehe Link) ist mein "fundierte[r] Verriss aus den [nicht all zu großen] Tiefen [meines] Blogs in dem [ich] darleg[e], warum der Finanzwesir hier Unfug schreibt."
Jetzt bin ich mal gespannt ;)
Viele Grüße vom kleinen Hai!
Auf dem Blog von Kleiner Hai gibt es hierzu diesen Artikel: 9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie: Myth-Buster-Buster
Matthias sagt am 24. Oktober 2016
"Die Reparatur des Klos delegieren." :-)))
Danke für den Lacher. Habe ich gerade erst gemacht. Schöner Anblick.
Uli sagt am 24. Oktober 2016
@capri:
auffällig das die Miete für einen Single (resp. Single-Wohnung) relativ hoch ist. Gleichzeitig ist die (Familien-) Wohnung sehr günstig.
Wo gibts den sowas?
Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016
Hallo Kleiner Hai,
ach, wären doch nur alle so wie Du. So muss das gehen. Eine ordentlich ausformulierte Gegenmeinung - das hilft den Lesern weiter.
Gruß
Finanzwesir
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 24. Oktober 2016
@ Kleiner Hai
der Finanzwesir scheint in der Bloggerzene die Evolutionsleiter ein gutes Stück emporgeklettert zu sein, wenn seine Artikel bereits auf anderen Blogs analysiert und besprochen werden.
Bei vielen Punkten, die du in deinem verlinkten Artikel kritisierst bin ich auch nicht einer Meinung mit dem Finanzwesir, dass muss aber auch gar nicht sein, denn verschiedene Meinungen beleben die Diskussion und halten den Blick für abweichende Standpunkte offen.
Was die Frage der Wirtschaftlichkeit von eigengenutzten Immobilien im Gegensatz zu einem Aktiendepot und wohnen zur Miete angeht hat der Finanzwesir vor einiger Zeit hier auf der Seite eine Exceldatei von mir veröffentlicht, mit der man sehr genau verschieden Szenarien vergleichen kann.
Sehr intressant ist hierbei der Einfluss der Infaltion. Bei einer Inflationrate von 2% und mehr ist die Immobilie vom Aktiendepot fast nur noch mit sehr unreallistischen Renditeannahmen zu schlagen.
Ich finde den dazugehörigen Artikel leider nicht wieder, vieleicht kann der Finanzwesir hier ja den Link hintersetzen.
Der Finanzwesir sagt: Mach ich, hier ist er: http://www.finanzwesir.com/blog/immo-excel
Finanzwesir sagt am 24. Oktober 2016
Hallo Capri,
dann zahlst Du doch nur noch 500 € Miete, oder
- verdient Deine Freundin nichts
- sind die 1.000 € bereits Dein Anteil (die Wohnung hat eine Miete von 2.000 €)?
Wenn ihr aktuell in der Familiengründungsphase seid, würde ich auf gar! keinen! Fall! eine Immobilie erwerben. Wartet das Kind ab, seht, wie es in der aktuellen Wohnung so geht. Wenn der oder die Kleine dann ein bis zwei Jahre als sind, wißt ihr, was es heiß ein Kind zu haben.
Womöglich überlegt ihr noch ein zweites zu bekommen oder eben zu sagen: Wir bleiben zu dritt.
Dann könnt ihr viel besser abschätzen,
- wo ihr leben wollt,
- in welcher Art von Immobilie ihr leben wollt,
- wie es mit dem Geld aussieht. Wer von Euch macht wie lange Elternzeit? Bleibt einer von Euch die ersten 3 oder 6 Jahre zu Hause? Dann wieder Voll- oder Teilzeit.
Dann schaut ihr nach der gewünschten Immobilie oder laßt es bleiben.
Familie werden ist eine Zeit der großen Veränderungen. Da ist man besser mit leichtem Gepäck unterwegs.
Gruß
Finanzwesir
Capri sagt am 24. Oktober 2016
Hallo Finanzwesir,
also wir sind beide Vollverdiener, sprich die Kosten halbieren sich -> Warmmiete ingesamt 1000€. Es ist eine Wohnung mit Heimbüro (daher können wir günstig wohnen, da kein fixer Arbeitsweg) + zukünftigen Kinderzimmer. Wir haben da vor 2-3 Jahren Jahren schon mitgedacht, um nicht wieder umzuziehen. :-). Wir haben an sich soviel Platz wie in einem eigenen Haus, da nur zwei Parteien. Rein emotional gesehen gibt es kein rationalen Grund hier weg zu gehen, aktuell. Für einen kleinen Windelträger ist zumindest für die 4-5 Jahre alles in Reichweite.
Ich will auch im Moment noch keine Immobilie erwerben. Ich fang nur gerne an "früh zu lernen" ;-) - ist ja nicht wenig.
Generell wäre mein Ziel -> Vermieter sein, um die altersgerechte Wohnung abzahlen zu lassen + ETF ansparen. An sich müsste ich bei den ETFs nun austeigen, um alle Optionen zu haben. Das bring ich jedoch nicht über's Herz. Die Gewohnheit hat mich in der Hinsicht.
Grundsätzlich hast Du Recht - ich nehme stark an, ein Kind wird wie ein kleines Armageddon und Alles ändert sich.
Ich bin gespannt und werde dann sicherlich wieder hier aufschlagen.
Gruß,
Capri
Hanswurst sagt am 28. November 2016
Hallo Finanzwesir,
hier eine Studie, die angeblich belegt, dass Kaufen in Deutschland derzeit lohnt (Selbstnutzerkosten versus Mietkosten), wenn man nur schön lange mittelt:
http://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/michael-voigtlaender-bjoern-seipelt-wohnkostenreport-droht-eine-ueberhitzung-des-deutschen-wohnungsmarktes-315513
Offenbar ist der durchschnittlich recht hohe Anteil an Fremdkapital in Verbindung mit den niedrigen Bauszinsen der wesentliche Faktor. Leider fehlt es mitunter an konkreten Zahlen. Für die durch das Eigenkapital entgangenen Zinsen wurde der Zins inländischer Unternehmensanleihen gewählt. Tja, was auch immer dieser Zins sein mag.
Gruß,
Hanswurst
Kleiner Hai sagt am 04. Januar 2017
Hallo Finanzwesir,
bitte entschuldige die späte Antwort, bei mir war viel los.
Vielen Dank für Dein positives Feedback zu meinem Artikel. Ich würde mich auch sehr über eine inhaltliche Stellungnahme zu ein paar der von mir genannten Punkte freuen.
Insbesondere zu folgenden beiden Punkten:
"Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro, für deren Kauf er der Bank 74.404 Euro an Zinsen gezahlt hat" Warum verliert die Immobilie inflationsbereinigt Wert? Das müssten doch 380.000 sein oder? Oder unterstellst Du hier gleich implizit noch einen Wertverlust? Kann man natürlich machen, sollte man aber wohl dazu sagen.
Und noch viel wichtiger: Kannst Du vielleicht auch auf den Punkt eingehen, das eine geringere Tilgung (wie vorgerechnet) das Ergebnis des Vergleichs sehr deutlich kippen kann?
@Stefan (Immobilienanleger):
Vielen Dank auch für Deine Anmerkung. Die Tabelle habe ich mir mittlerweile angeschaut. Dazu gleich noch mehr als Kommentar zu dem entsprechenden Artikel.
Viele Grüße vom kleinen Hai!
Kai sagt am 19. Februar 2017
Hallo Finanzwesir,
in letzter Zeit habe ich immer wieder mit Kollegen und Freunden über das Thema Immobilien (kaufen oder mieten) gesprochen. Unteranderem mit den Argumenten, die hier gebracht werden habe ich versucht aufzuzeigen, dass mieten nicht automatisch ein Verlustgeschäft ist.
Oft kam dann die Gegenfrage wie es denn dann möglich wäre, das Vermieter durch die Vermietung vom Immobilien Geld verdienen könnten. Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste.
Mir sind gewisse steuerliche Vorteile bewusst. Dennoch frage ich mich auch, wie sich die Situation die im Mythos 1 genannt wird ändern würde, wenn die zweite Wohnung nicht für den Eigenbedarf sondern zur Vermietung gekauft würde.
Die von dir aufgezeigten Unterschiede zwischen der gemieteten und der gekauften Wohnung sind ja enorm. Wie wäre es da möglich aus der gekauften Wohnung durch Vermietung Gewinne zu erzielen? Die Kosten bleiben ja die gleichen (abzüglich gewisser Steuervorteile).
Finanzwesir sagt am 03. März 2017
Hallo Kai,
"Oft kam dann die Gegenfrage wie es denn dann möglich wäre, das Vermieter durch die Vermietung vom Immobilien Geld verdienen könnten. Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste."
Wie immer: Der Gewinn liegt im Einkauf, im managen der Kosten und in Skaleneffekten.
Nimm mich als Beispiel. Als Immobilieninvestor würde ich mich im Süden Hamburgs umsehen. Wilhelmsburg, Veddel, etc. Da geht die Gentrifizierung gerade los. Gerade Wilhelmsburg wird von der Stadtetwicklung ziemlich gepusht.
Aber als Familienvater mit Kindern die damals im Grundschulalter waren: Never, ever! Bunt, mulit-kulti, an manchen Ecken richt es nach Gras, alles kein Problem für Erwachsene, aber bei Kindern hört der Spaß auf.
Mit anderen Worten: Ein Investor hat einen ganz anderen Blickwinkel als ein Privatkäufer. Ebenso die Ausstattung: Wenn ich vermiete muß es nicht die Bulthaup-Küche sein und im Bad tut es auch die Hausmarke von Fliesen-Harry. Meine Mieter kriegen kein Marmorbad.
Auch hier: Ein ganz anderes Kostenlevel.
Dazu kommt - und das hat Kommer in seinem Buch "Mieten oder Kaufen" beschrieben - die Leidensfähigkeit des kleinen Privatvermieters: Wenn er zwischen Mieterwechseln die Bude selbst streicht, dann berechnet er sich dafür kein Gehalt und auch die Nebenkostenabrechnung macht er halt am Samstag für umme.
Eine ehrliche Vollkostenrechnnung würde viele Vermieter schnell ins Tiefrote abgleiten lassen.
Davon abgesehen: Natürlich kann man mit dem Vermieten von Immobilien Geld verdienen. Aber es ist ein Geschäft und muß als solches betrieben werden.
"Die Erwirtschaftung von Gewinn durch Vermietung wird quasi als Beweis angeführt, dass kaufen billiger sein müsste."
Nur wenn ich als Selbstkäufer die gleichen Kriterien anlege, wie als Investor. Nimm folgendes Beispiel: Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus, rüste es um und vermiete an Bezieher von Sozialhilfe. Das Amt zahlt die Miete. Die Wohnungen sind keine Absteigen, aber - wie ist der Euphemismus - zweckmäßig.
Ich verdiene Geld mit der Immobilie. Aber würde auch nur einer Deiner Freunde da einziehen wollen? Das was die sich vorstellen ist alles Liebhaberei. Er will Männerspielkram ("intelligentes" Haus, alles per App zu steuern), sie will ein Badzimmer im Wert eines Jahresnettoeinkommens. Weil: Man macht so was ja nur einmal und dann muss es auch sitzen. Tut's natürlich nicht. Welches Erstlingswerk ist schon perfekt?
"...wie sich die Situation die im Mythos 1 genannt wird ändern würde, wenn die zweite Wohnung nicht für den Eigenbedarf sondern zur Vermietung gekauft würde."
Ohne das genau nachzurechnen: Vielleicht gar nicht. Es gibt einfach Lagen, bei denen ein Investor nicht mehr mitbieten kann, weil die ganzen Besserverdiener die Preise versaut haben. Ein nüchterner Investor zieht gegenüber einem ins Objekt verliebten Kamikaze immer den Kürzeren.
Aber ganz ehrlich: "Kaufen vs. Miete"-Gespräche sind meist ziemlich fruchtlos. Such Dir lieber Gesprächspartner aus, die rationalen Argumenten aufgeschlossener gegenüberstehen. Bitte zum Beispiel die Zeugen Jehovas das nächste Mal herein, wenn Sie bei klingeln.
Gruß
Finanzwesir
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 03. März 2017
Hallo Finanzwesir,
die Situation ist nicht mit der Diskussion eines rational denkenden Menschen mit den Zeugen Jehovas zu vergleichen, sondern einer zwischen Zeugen Jeohvas und fundamentalen Christen.
Ich habe schon mit beiden Seiten versucht zu diskutieren. Die überzeugten Mieter sind genauso engstirnig wie die "man baut nur einmal, da müssen es schon die Fliesen für 100€/m² sein" Käufer. Wenn diese beiden Gruppen aufeinandertreffen kann nichts dabei raus kommen.
Ich bin schon ganz oft gefragt worden, ob sich der Kauf/Bau dieses oder jenes Hauses lohnen würde. Meine Antwort war dann ganz oft: Ja durchaus möglich, wenn du dieses oder jenes sein läßt. Daraufhin kommen regelmäßig Antworten wie:
- Man baut nur einmal
- Das will ich/meine Frau aber haben
- Auf das bisschen mehr kommt es doch auch nicht an
- usw.
Ich antworte dann meisst: Warum fragst Du mich eigentlich, wenn es dir gar nicht um die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie geht.
Meistends wollen die Leute nur eine Bestätigung ihres Hauskaufes von einem "Fachmann" in der Art eines Pristerlichen Segens, dass schon alles gut gehen wird. Ein vergleichbares Verhalten findet man bei "mieten ist viel wirtschaftlicher als kaufen" Verfechtern, auch wenn ich von diesen noch nie um Rat gefragt wurde. Welcher Zeuge Jehovas fragt schon einen fundamentalen Christen um Rat.
Finanzwesir sagt am 03. März 2017
Hallo Stefan,
hast recht, dass ist der bessere Vergleich.
"Pristerlichen Segens, dass schon alles gut gehen wird."
Wem sagst Du das.
Mit hohepristerlichen Grüßen
Der ETF-Papst ;-)
Kleiner Hai sagt am 06. März 2017
Hallo Kai,
Stefan (Immoblienanleger) und der Finanzwesir haben ja beide vermutlich schon den wichtigsten unterschied angesprochen: Die Einkaufsauswahl.
Ein weiterer Punkt wäre meiner Meinung nach, dass der Finanzwesir hier ein bisschen arg zu Ungusten des Kaufens gerechnet hat. Ich habe das mal nachgerechnet und bin auf ein viel ausgeglicheneres Ergebnis gekommen. Den Link zu meiner Berechnung findest Du in meinem Kommentar vom 24. Oktober.
Zwei wesentliche Punkte daraus: Ich würde mit weniger Instandhaltungskosten rechnen und ein Investor finanziert in der Regel ganz anders als der typische Häuslesbauer.
Viele Grüße!
Pascal
ich_heiße_ulrich sagt am 06. März 2017
Ich lese mich gerade durch diese ansonsten prima Website. Aber dieser Beitrag ist doch leider etwas misslungen, sorry.
Neben den schon erwähnten Kritiken an einigen Zahlen sind mir noch zwei weitere Punkte bei der "Basis-Kalkulation" in Mythos 1 aufgefallen:
Beim Wohnungskauf werden Maklerkosten eingerechnet. Aber nur ca. 20% aller Wohnungverkäufe laufen über Makler und die Kosten dafür muss nicht zwangsläufig der Käufer tragen. Da auch beim Mietbeispiel keine Kosten für Makler berücksichtigt werden, darf man diese Kosten im Vergleich streichen.
Aus Immoscout und ähnlichen Web-Seiten Preisangaben für Käufe zu entnehmen ist nicht okay. Die dort angegeben Preise sind Angebotspreise - "Wunschpreise" der Verkäufer - und haben mit den verhandelten, letztlich wirklich realisierten Verkaufspreisen sehr wenig zu tun. Ich denke mal, dass diese im Schnitt eher um 20% als um 10% unter den ursprünglichen Vorstellungen der Verkäufer liegen. Beides trifft natürlich auch auf die Werte zu, die auf den Websites in den Statistiken zur Entwicklung der Durchschnittspreise über die Jahre angegeben werden. Anders sieht das hingegen bei den Mietpreisen aus, hier ist in den meisten Fällen der Angebotspreis auch der wirkliche Preis. So jedenfalls meine Erfahrungen aus den letzten Jahren.
Ulrich
Kai sagt am 07. März 2017
Hallo zusammen,
Danke für die erklärenden Beiträge. Mieten vs. kaufen scheint also doch ein Äpfel gegen Birnen Vergleich zu bleiben. Ich hätte gedacht, wenn man die Vermieterperspektive mit ins Boot holt könnte man eine "neutralere" Position finden und die Problematik "ausrechnen". Natürlich, realistisch betrachtet sind die Argumente mit der wahrscheinlich besseren Ausstattung und den größeren Wünschen beim Kauf gerechtfertigt, für einen neutralen Vergleich aber eher hinderlich. Die Kosten für das angesprochene Marmorbad müsste man ja im Grunde rausrechnen, da sie einen Vorteil darstellen, den der Mieter nicht hat - zumindest zu vergleichszwecken.
Als Schlussfolgerung müsste doch dann im Grunde gelten, dass 1. Der Vermieter aus dem Artikel bei Mythos 1 seine vermietete Immobilie verkaufen sollte, da er offensichtlich keinen guten Deal bekommt oder 2. die beiden Immobilien nicht wirklich vergleichbar sind?
@ Kleiner Hai: Da bin ich aber eher beim Finanzwesir. Ausgaben dieser Größe (Immobilie kaufen) sollten im Zweifelsfall eher zu konservativ beurteilt werden als zu optimistische Annahmen zu treffen. Wer von euch jetzt die realitätsnäheren Annahmen getroffen hat kann ich mangels Kenntnisse der Materie nicht einschätzen.
Wenn man die Inflationären Wünschen von Stefans (Immobilienanleger) Frau mal außen vor lässt. Müsste es als Käufer nicht möglich sein seine Immobilie mit einer Investorenperspektive auszusuchen und so evtl. einen "guten Deal" zu bekommen? Das Beispiel mit der Sozialwohnung ist sicherlich aufschlussreich, aber es gibt ja immer noch genug Vermieter, die auch hochpreisige Immobilien vermieten (siehe Mythos 1).
Persönlich stehe ich dem Kaufen vs. Mieten Thema eher neutral gegenüber. Ich verstehe auch nicht warum es wichtig wäre jemanden von seiner persönlichen Sicht auf das Thema überzeugen zu wollen - mal abgesehen vielleicht von der Rechtfertigung für die eigenen Entscheidung. Ich hatte gehofft, dass es fixe Kriterien gibt mit denen man anhand der gegebenen Rahmenbedingungen die vorteilhaftere Variante ausrechnen kann. Aber das scheint ja schon an der Annahme der unterschiedlichen Rahmenbedingungen zu scheitern (siehe Kleiner Hai vs. Finanzwesir).
Finanzwesir sagt am 08. März 2017
Hallo ich_heiße_ulrich,
"Aber nur ca. 20% aller Wohnungverkäufe laufen über Makler und die Kosten dafür muss nicht zwangsläufig der Käufer tragen."
Das ist interessant, wo hast Du die Zahl her?
"Aus Immoscout und ähnlichen Web-Seiten Preisangaben für Käufe zu entnehmen ist nicht okay. Die dort angegeben Preise sind Angebotspreise - "Wunschpreise" der Verkäufer - und haben mit den verhandelten, letztlich wirklich realisierten Verkaufspreisen sehr wenig zu tun."
Das ist Deine Erfahrung. Ich kenne die Immobilienmärkte Hamburg und München und da sind das keine Wunschpreise, sondern die amtlichen Endergebnisse. Der Verkäufer schreibt eine Zahl hin und es wird sich schon jemand finden, der diese Summe bezahlt.
Was diese ganze Immo-Diskussion angeht: Eigentlich ist mir das ziemlich egal. Soll doch jeder annehmen, was er mag.
Was ich nur sehr mühsam finde ist die Vorstellung, eine Immobilie sei eine Kapitalanlage.
Das ist Schwachsinn, das war Schwachsinn und das wird immer Schwachsinn bleiben.
Eine Immobilie wird entweder selbst bewohnt, dann ist es eine private Lebensstilentscheidung. Man leistet sich eine Immobilie, so wie sich andere einen "Traumurlaub" oder ein "Traumauto" leisten. Das ist absolut ok.
Oder eine Immobilie wird kommerziell verwertet. Dann ist ein Geschäft, ein Business. Der Immobilienbesitzer ist dann mit einem Ladenbesitzer, einem Wirt oder einem anderen beliebigen Geschäftsmann vergleichbar. Natürlich kann man damit auch Geld verdienen. Es heißt ja nicht umsonst "Immobilienwirtschaft". Aber es ist ein aktives Geschäft, das auch so betrieben werden muss. Das bedeutet: Professionelle Auftreten. Es gibt einen Plan, klare Kriterien und ein Team von Leuten, mit denen man zusammenarbeitet. Excel schlägt Emotion.
Was mich nur nervt ist dieser hobbyistische Ansatz: Ich habe eine Immobilie, jetzt habe ich mein Kapital gut angelegt. Da wird dann nicht seriös geplant, sondern man rechnet sich Dinge schön und wundert sich dann, wenn die Wahrscheinlichkeitsrechnung einem einen Strich durch die Rechnung macht.
Gruß
Finanzwesir
Stefan (Immobilienanler) sagt am 08. März 2017
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Hallo Kai,
Es ist relativ einfach auszurechnen, ob sich eine Wohnungskauf zum Eigennutz lohnt.
Angenommen dein Vermieter will die Wohnung verkaufen in der du seit Jahren wohnst. Er wird mit Sicherheit an dich herantreten um dir die Wohnung anzubieten, alleine weil du als Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht hast. Als Rechenbeispiel habe ich eine vermietete Bestandsimmobilie herausgesucht, welche zum Verkauf von Privat inseriert ist.
Die Daten:
Universitätsstadt (angespannter Wohnungsmarkt)
Wohnungslage: mittlere bis einfache Lage
Baujahr: 1972 (gepflegt)
Wohnfläche: 55qm
Jahresmiete: 3.600 € (5,50€/qm) Ortsüblich sind für diese Lage, Größe und Baujahr z.Zt. ca. 8,00 €/qm
Kaufpreis: 95.000€ + 10% Kaufnebenkosten
Jährliche Instandhaltungskosten 15€/qm + 55qm = 825€
Im Rechenbeispiel wird die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt (die wirtschaftlich schlechteste Wahl, jedoch sehr risikoarm).
um herauszufinden welchen (virtuellen) Zins das eingesetztes Kapital pro Jahr erwirtschaftet teilet man den brutto Kaufpreis (Kaufpreis + Nebenkosten) durch den Nettomietertrag (Jahresmiete-Instandhaltungskosten). Daraus erhält man einen Netto-Kaufpreisfaktor, aus dem wiederum die Netto-Verzinsung errechnet wird:
100/(Kaufpreis1,10/(Jahresmiete-Instandhaltung))= Nettoverzinsung
100/(95.000€1,10/(3.600€-825))= 2,65% jährliche Verzinsung
Dies klingt ziemlich mau und für einen Investor ist es das auch, da dieser noch die Verwaltungskosten und das Mietausfallrisiko tragen muss, außerdem müssen die Gewinne versteuert werden.
Der Selbstnutzer hat jedoch kein Mietausfallrisiko und auch keine Verwaltungskosten, auch sind die Gewinne bereits versteuert, da er ja keine wirklichen Zinserträge generiert, sondern Miete einspart, welche er ansonsten von seinem Nettogehalt zahlen würde. Der wichtigste Punkt ist jedoch die Absicherung vor Mietsteigerungen. Bei 5,50€ qm zahlt der Mieter z.Zt. weit weniger als ortsüblich. Der neue Besitzer wird versuchen die Miete Schrittweise der Ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Bei 8,00€/qm Miete beträgt der (virtuelle) Zins schon 4,2% pro Jahr.
Fazit:
Für einen Investor kein gutes Geschäft. Für einen Eigennutzer, der zukünftige Mietsteigerungsrisiken absichern will und sein Geld in einer verhältnismäßig sicheren Anlage unterbringen möchte aber eine gute Alternative zu anderen RK1-Anlagen.
ich_heiße_ulrich sagt am 08. März 2017
Hallo Albert!
Zu meinen Erfahrungen: Ich habe in den letzten 2 Jahren geholfen einen Erbschaftsfall abzuwickeln. Es sollten acht Eigentumswohnungen und zwei Mietshäuser verkauft werden, gelegen im Rheinland, nahe Hamburg und im Raum Mannheim / Heidelberg. Angebote bei Immobilienscout24.de beobachte ich zu Vergleichszwecken seitdem nahezu wöchentlich. Ich mache das nicht beruflich, es ist ein Freundschaftsdienst, den Verstorbenen kannte ich seit unserer Schulzeit.
Eine Wohnung in Hamburg wurde aufgrund der Entfernung über einen Makler verkauft. Es wurden Angebote von drei Maklern eingeholt, einer davon wurde beauftragt. Die Schätzungen der drei zum Marktwert lag nur gut 5% auseinander, auch Immoscout meinte „liegt im Rahmen“. Verkauft wurde die Wohnung erst nach fast einem halben Jahr, der Preis lag gut 15% unter der niedrigsten der drei Schätzungen. Ähnlich sind die Erfahrungen beim Verkauf der beiden Wohnungen nahe Mannheim / Heidelberg.
Städte bzw. Kreise veröffentlichen einen jährlichen Grundstücksmarktbericht, der von einem Gutachterausschuß - Makler, Sachverständige, Notare, ... - erstellt wird und u.a. auf amtlichen Daten (z.B. Grundbücher) basiert. Die recht detaillierten Berichte gibt es leider nicht umsonst, Kurzfassungen und Auszüge kann man aber manchmal im Internet finden. Ein Bericht enthält verschiedenste Übersichten und Daten zu Art, Lage, Größe, ... aller im letzten Jahr verkauften Immobilien (Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Gewerbeobjekte, ...), zu den Preisen, zu denen die Objekte den Besitzer wechselten, und vielem, vielem mehr. Für Bestand-Eigentumswohnungen im Großraum Düsseldorf sagen die Berichte: um die 80% der Objekte wechseln ohne Zwischenschaltung eines Maklers den Besitzer und die wirklichen Preise pro qm liegen im Durchschnitt zwischen 10% und 30% unter dem jeweiligen Wert, der in Immoscout als Durchschnittspreis angegeben wird.
„Mein“ jüngstes Beispiel: eine unvermietete 80 qm ETW plus Einzelgarage, gehobene Ausstattung, gute Lage.
Immoscout meint: 2400 Euro pro qm im Schnitt
Grundstücksmarktbericht, Kurzfassung: 1900 Euro pro qm im Schnitt + 9000 Euro f. Garage
Detaillierter Grundstücksmarktbericht: 2050 Euro pro qm im Schnitt + 9000 Euro f. Garage
Von uns bei Immoscout angeboten für 198.000 Euro insg..
Nach etwas mehr als einem Monat geeinigt auf 185.000 Euro.
Was ich nur sehr mühsam finde ist die Vorstellung, eine Immobilie sei eine Kapitalanlage.
In diesem Punkt und bei allem, was du danach schreibst, bin ich ziemlich nahe bei dir. Gleiches gilt auch für vieles, was du zu den Mythen schreibst. Aber bei der Rechnung, die du zu Mythos 1 aufstellst, finde ich zu viele Punkte, die in meinen Augen nicht okay sind.
Ulrich
Dan sagt am 08. März 2017
@Stefan (Immobilienanleger)
Da ich gerade auch auf der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage bin würde ich gerne von dir wissen, was deiner Meinung nach eine gute Nettoverzinsung wäre?
Aktuelles Beispiel:
- Universitätsstadt (drittgrößte Stadt Bayern), Einzugsgebiet von München
- Wohnungslage: mittlere Lage (Straßenbahn in 5min und DB-Haltestelle in ca. 15min fußläufig erreichtbar)
- Baujahr: 1955, Kernsanierung des Gebäudes 2007
- Wohnfläche: 40qm
- Jahresmiete: derzeit 4200 €
- Kaufpreis: 100.000€ + 10% Kaufnebenkosten inkl. Stellplatz
Vielen Dank für deine Meinung.
LG Daniel
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 09. März 2017
Hallo Daniel,
das kann ja dann nur Augsburg sein. Zur Immobilienanlage sicher ein super Standort, auch wenn ich mich selber in Süddeutschland nicht gut auskenne.
Für das Beispielobjekt würde ich jetzt wie folgt rechnen:
Bruttokaufpreis: 110.000€
Nettomietertrag: 4200€ Jahresmiete - 600€ Sanierungsrücklage (40qm x 15€/qm) - 500€ Verwaltungskosten - 600€ Risiko und Leerstand (ca.15%) = 2500€
Risiko und Leerstand wähle ich so hoch, weil hiermit auch die Risiken von Rechtsstreitigkeiten, Mietbetrügern, Mietnomaden, säumige Mieter, Nachbarschaftsstreitigkeiten... abgedeckt werden. Nur für Leerstand reichen in Augsburg bestimmt auch 5%.
Dann sieht die Rechnung wie folgt aus:
100/(110.000€/2.500€) = 2,27 %
Dies ist natürlich Brutto und muss ab dem ersten Euro mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Am Ende ergibt sich eine Nettoverzinsung im Bereich von 1,5%.
Das klingt erst mal ziemlich schlecht (ist es außer für München auch), heißt aber nicht, dass das Objekt komplett ungeeignet ist, denn Fragen wie Wertsteigerungspotential, Mietsteigerungsmöglichkeiten usw. müssen ebenfalls bedacht werden.
Als Eigengenutzte Wohnung wäre die Nettoverzinsung im übrigen bei:
100/(110.000€/3.600€)=3,27% nach Steuern
Ich sage immer wieder gebetsmühlenartig, dass eine selbst genutzte Immobilie wirtschaftlicher ist als eine Immobilie zur Vermietung (bei gleichzeitigem wohnen zur Miete) - mir wird leider (auch hier) nur selten geglaubt.
Dabei sollte ein Verhältnis von 1,5% zu 3,27% eigentlich deutlich zeigen, was wirtschaftlicher ist. Aus diesem Grund ist die eigene Immobilie in meinen Augen genau so eine Kapitalanlage wie z.B. vermietete Immobilien, obwohl der Finanzwesir dies bekanntlich anders sieht.
Meine einzige Erklärung hierfür ist, dass der Euro den man einspart, nicht die gleiche Wertschätzung erfährt, wie der Euro den man einnimmt. Dabei sollte es eigentlich genau umgekehrt sein, da der eingesparte Euro Netto ist, der eingenommene jedoch Brutto.
Zu deiner Frage, wie hoch die Nettoverzinsung sein sollte.
Das kann ich dir leider so einfach nicht beantworten, dafür gibt es viel zu viele Faktoren, welche sich oft gar nicht in Zahlen ausdrücken lassen. Die Hauptfrage ist: welche Chancen siehst Du in der Immobilie und der Wohngegend? Geht es Aufwärts oder Abwärts? Lässt sich die Wohnung noch entwickeln?
Denn natürlich sind die 1,5% nur die Anfangsverzinsung, welche bei zukünftigen Mieterhöhungen überproportional ansteigt.
BetterTogether sagt am 09. März 2017
Ich sage immer wieder gebetsmühlenartig, dass eine selbst genutzte Immobilie wirtschaftlicher ist als eine Immobilie zur Vermietung (bei gleichzeitigem wohnen zur Miete) - mir wird leider (auch hier) nur selten geglaubt.
Dabei sollte ein Verhältnis von 1,5% zu 3,27% eigentlich deutlich zeigen, was wirtschaftlicher ist.
Das stimmt aber auch nur, solange beides komplett aus Eigenkapital finanziert wird. Je größer der Fremdkapitaleinsatz ist, desto mehr verschiebt sich der Renditevorteil von der eigengenutzten hin zur vermieteten Immobilie, da bei der Vermietung die Darlehenszinsen (wie auch die Instandhaltungskosten) steuerlich geltend gemacht werden können.
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 10. März 2017
"Das stimmt aber auch nur, solange beides komplett aus Eigenkapital finanziert wird. Je größer der Fremdkapitaleinsatz ist, desto mehr verschiebt sich der Renditevorteil von der eigengenutzten hin zur vermieteten Immobilie, da bei der Vermietung die Darlehenszinsen (wie auch die Instandhaltungskosten) steuerlich geltend gemacht werden können."
Und dies ist wieder so ein merkwürdiges Gerücht, welches sich hartnäckig hält, weil einfach so Dinge geglaubt werden ohne diese jemals selber nachgerechnet zu haben.
So sahen die Rechnung bei 100% Eigenkapital aus:
Vermietete Wohnung:
100/(110.000€/2.500€) = 2,27 % vor Steuern
Eigengenutzte Wohnung:
100/(110.000€/3.600€)=3,27% nach Steuern
Wie sehen denn die Rechnungen bei Kreditfinanzierung aus?
Bei unserem Beispiel mal angenommen: 20.000€ Eigenkapital + 90.000€ Kreditanteil zu 2% Zinsen.
Die Zinsen belaufen sich demnach auf 1.800€, welche von den verbleibenden Einnahmen abgezogen werden. Die Verzinsung bezieht sich auf den Eigenkapitalanteil
Die Rechnungen sehen jetzt wie folgt aus:
Vermietete Wohnung:
100/((110.000-90.000)/(2.500€-1.800€)) = 3,5 % Verzinsung
Eigengenutzte Wohnung:
100/((110.000-90.000)/(3.600€-1.800€)) = 9,0% Verzinsung
In diesem Fall sind die 3,5 % bei der vermieteten Wohnung tatsächlich Netto, da ich die lineare Gebäudeabschreibung von 2%/Jahr bisher in der Berechnung vernachlässigt habe.
Diese dürfte bei diesem Objekt ca. 800€ betragen (ca. 40.000€ Gebäudewert x 2% AfA), was ziemlich genau dem Jahresüberschuss entspricht. Alle anderen steuerlich anrechenbaren Kosten wie z.B. Instandhaltung sind bereits im Vorfeld abgezogen worden und damit bereits berücksichtigt.
Ich kann nicht erkennen, wo sich denn jetzt das Verhältnis zugunsten des Vermieters verschoben haben soll, eher ganz im Gegenteil, der Vorsprung des Eigennutzers hat sich noch vergrößert!
Vor allen Dingen hat der Eigennutzer noch etwas Luft um zumindest 2% zu tilgen. Ich frage mich nur, wovon der Vermieter die Tilgung bezahlen will?
Kleiner Hai sagt am 10. März 2017
Hallo zusammen,
Zu den Rücklagen
Ich habe mir die Zahlen nochmals angeschaut. Es ist schon richtig, dass man generell lieber etwas konservativer rechnen sollte. Das hat Stefan (Immobilienanleger) in seinem Beispiel auch gemacht. Er hat mit 15€/m² Jahr gerechnet. In seinem Beispiel ist er auch von einer älteren Immobilie ausgegangen.
Der Finanzwesir hat aber mit 61€ /m² im Jahr gerechnet. Das ist vier bis sechs mal soviel. Hier geht es nicht um konservativ rechnen, das ist einfach weit über das Ziel hinaus geschossen. Die II. Berechnungsverordnung regelt, wie viel im sozialen Wohnungsbau als Instandhaltung maximal zurückgelegt werden darf (zur Begrenzung der Kostenmiete):
https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html
Hier ein Beispiel: "für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro." Dazu kommen noch 8,50€ wenn der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen trägt. Und wenn dieses über 30 Jahre alte Haus auch noch einen Aufzug hat, dann noch ein Euro extra. Aber ich denke an der Stelle können wir aufhören.
Wenn wir dann bei 20€ raus kommen ist das doppelt so viel wie ich angenommen habe. Aber es ist immer noch nur ein drittel von dem was der Finanzwesir angenommen hat.
Nicht vergessen sollte man aber auch die ganz andere Finanzierung. Die hohe Tilgung ist, wie ich beschrieben habe, extrem teuer.
Zum Prinzip Immobilie
Eine selbst genutzte Immobilie kann sich rechnen, muss aber nicht. Zu meinen man wäre besten fürs Alter ausgerüstet, nur weil man eine selbst genutzte Immobilie und sonst nichts hat, ist sicher ein Trugschluss.
Und ich stimme dem Finanzwesir voll zu:
"Oder eine Immobilie wird kommerziell verwertet. Dann ist ein Geschäft, ein Business"
"Was mich nur nervt ist dieser hobbyistische Ansatz: Ich habe eine Immobilie, jetzt habe ich mein Kapital gut angelegt."
Ich habe kürzlich mit einem Verkäufer gesprochen, der nach zwanzig Jahren Haltedauer von zwei Eigentumswohnungen meinte: "Ich bin nur froh wenn ich hier am Ende mit Null raus bin".
Und das glaube ich ihm auch. Er hat die Wohnungen vor 20 Jahren gekauft, finanziert inkl Nebenkosten zu Zinsen die sicherlich andere waren als heute. Dann war die Miete wegen sozialem Wohnungsbau gering. Und dann hat er die Miete 8 Jahre lang nicht mehr erhöht. Ergebnis, statt ortsüblicher 700€ , hat er nur 500€ Miete bekommen.
Super Deal für den Mieter. Klar, dass das auch den Kaufpreis gedrückt hat. Und am Ende hat er noch Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt, weil der Verkauf durch Scheidung getriggtert war.
Professionell vermieten sieht anders aus.
Swantje B. sagt am 10. März 2017
Hallo Stefan (Immobilienanleger),
Er wird mit Sicherheit an dich herantreten um dir die Wohnung anzubieten, alleine weil du als Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht hast.
Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Als Mieter hat man nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn erstmalig Wohneigentum begründet wird, also z. B. wenn eine Wohnungsbaugesellschaft ein Gebäude nach dem Einzug der Mieter erstmalig in Eigentumswohnungen aufteilt und verkauft.
Wenn man eine "normale" Eigentumswohnung seines Vermieters bewohnt, hat man als Mieter beim Verkauf nichts zu kamellen und auch kein Vorkaufsrecht. Hier gibt's dazu noch etwas ausführlichere Infos beim Berliner Mieterverein.
Gruß
Swantje
Kai sagt am 13. März 2017
Hallo Stefan (Immobilienanleger),
danke für deine Beispiele. Zwei Sachen die ich mich dazu frage:
-
Müsste man nicht die Opportunitätskosten mit einbeziehen? Wenn ich 110000 € habe, könnte ich die auch zu 7 % in ein DAX ETF stecken (klar evtl. andere Risikoklasse aber langfristig betrachtet vertretbar).
- Die Rendite ist ja schön und gut, aber was mir hier fehlt ist die Feststellung, dass ich zwar für 110000 € eine Wohnung gekauft habe, aber eine Wohnung erhalten habe die nur 100.000 € Wert ist wenn ich sie weiter verkaufen möchte. Das heißt, dass die ersten vier Jahre meiner "Rendite" drauf gehen um überhaupt erstmal bei null rauszukommen, oder übersehe ich da was?
Gruß,
Kai
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 13. März 2017
Hallo Kai,
ich betrachte hier nur die jährliche Verzinsung, sozusagen als eine Art Dividende. Um die Gesamtrendite der Immobilie herauszubekommen, müsste ich den zukünftigen Verkaufspreis wissen.
Den Renditevergleich Immobilie vs. Aktiendepot habe ich vor Zeiten schon mal gemacht. Der Finanzweisir hat diesen netterweise weiter oben unter meinen Kommentar vom 24.Oktober 2016 verlinkt. Wenn du Lust hast, können wir die Frage welche Anlage unter welchen Bedingungen besser sein könnte dort weiter diskutieren.
Die Kaufnebenkosten habe ich natürlich immer, bei Akteinkäufen natürlich auch. Da zwar nur 1-2%, dafür aber jeweils bei Kauf und Verkauf. Bei der Aktienanlage wird dies ganz gerne übersehen, da es viele kleinere Anlagebeträge sind und die Kosten in den Kursschwankungen untergehen, das Prinzip ist jedoch das Gleiche, wenn auch auf tieferem Niveau.
Daher lautet die alte Börsenweisheit ja auch: "Hin und her macht Taschen leer."
Ich will damit nicht sagen, dass die Immobiliennebenkosten ok sind, nur einen Anlagekostentod müssen wir halt alle sterben.
Der eigentlich größte Negativeffekt beim der Immobilienanlage entsteht durch die Kredittilgung. Dadurch, dass ich tilgen sollte kann ich meine tollen Zinserträge (hier 9%) nicht frei anlegen, sondern muss damit tilgen, was mir nur 2% Kreditzinseinsparung einbringt und gleichzeitig meine Ausgangsverzinsung schmälert, da das Eigenkapital um den Tilgungsbetrag erhöht wird - Natürlich wird auch die Zinsbelastung reduziert, der Effekt ist aber kleiner. Hierdurch wird ein großer Teil des Renditevorsprungs gegenüber der vollfinanzierten Immobilie wieder aufgefressen.
Finanzamateur sagt am 18. April 2017
Da ich mich in die Thematik gerade erst einarbeite bin ich mir nicht sicher ob ich hier etwas übersehe, aber hier wird die Immobilie als Altersvorsorge immer nur mit dem Wiederverkaufswert berücksichtigt.
Ist es nicht auch eine Art Altersvorsorge das ich in einer Eigentumswohnung in München oder Hamburg mietfrei wohnen kann wenn ich in Rente gehe und mich die steigenden Mietpreise nicht interessieren müssen?
Finanzwesir sagt am 18. April 2017
Hallo Finanzamateur,
ich weiß nicht, wann Du in Rente gehst, aber wenn das noch 20 Jahre hin ist: Wer sagt Dir, dass die Mieten weiterhin steigen werden? Seigende Mieten sind kein Naturgesetz, sondern basieren auf Nachfrage und Angebot. In 20 Jahren beginnt das Sterben bei den geburtenstarken Jahrgängen, das 30 Jahren so gut wie beendet sein dürfte (siehe http://www.lebenserwartung.info/index-Dateien/ledeu.htm).
Aus demographischen Gründen sinkt die Nachfrage nach Wohnraum. Und die nachrückende Generation muss sich hohe Mieten erst einmal leisten können.
Wer prekär von "was mit Medien" lebt, fällt als solventer Mieter aus.
Als Eigentümer zahlst zu keine Miete und hast die Immobilie hoffentlich abgezahlt. Das ist keine Selbstverständlichkeit
Jeder vierte Immobilieneigentümer über 69 Jahre hat sein Haus oder die Eigentumswohnung noch nicht voll abbezahlt."
Untersuchung der Deutschen Leibrenten AG
Aber als Eigentümer musst Du Deine Immobilie in Schuß halten. Das kann teuerer oder billiger als mieten sein. Aber ganz kostenfrei wohnt man auch als Eigentümer nicht (Verbrauchskosten neutralisieren sich, die hat man als Mieter ja auch).
Dazu kommt: Wer nüchtern kalkuliert stellt fest: In der Vergangenheit hat Eigenheimbesitz in den letzten 46 Jahren typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen geführt als andere Vermögensanlageformen mit vergleichbarem Risiko.
Zitiert aus dem Buch "Kaufen oder mieten" von Gerd Kommer.
Mit anderen Worten: Was stört Dich die Miete, wenn Du sie aus der Portokasse Deines "Buy&Hold"-Portfolios bezahlst.
Die letzte Frage, die sich stellt: Willst Du im Alter überhaupt in München oder Hamburg wohnen? Was spricht gegen eine Winterwohnung auf den Kanaren? Für den deutschen Sommer reicht Dir dann auch eine kleine Wohnung in Deutschland.
Natürlich kannst Du verkaufen oder vermieten. Aber der Wunsch war ja:
"in München oder Hamburg mietfrei wohnen"
Immobilien sind eine elende Sache: Es gibt immer etwas zu bedenken, zu kalkulieren und wieder umzuschmeißen und immer ist richtig viel Geld am Start. Schlußendlich musst Du es dann doch machen wie Alexander der Große. Zerschlag den gordischen Knoten und geh' Deinen Weg.
Gruß
Finanzwesir
RB sagt am 02. Januar 2018
Man sollte die individuelle Immobilie und die individuellen persönlichen Verhältnisse sehen. Allgemeingültige Regeln gibt es nicht. Es kann sehr sinnvoll sein, zu kaufen.
Was immerhin anklingt im Bericht ist die psychologische Situation - mit dem Erwerb einer Immobilie ist man zwangsverpflichtet, viel Geld extrem regelmäßig abzuführen, das einem später nützt.
Ob man das in Aktienfonds etc. als Mieter so konsequent auch machen würde, wage ich zu bezweifeln. Was gar nicht erwähnt wird, ist die Steigerung der Lebensqualität durch die individuelle Gestaltung des Heims.
Das ist ein echter Mehrwert, wenn auch nicht konkret zu beziffern. Und eine Immobilie ist idR mit der Rente schuldenfrei, d.h. die im Ruhestand geringeren Einkünfte werden durch die Mietfreiheit einen ähnlichen Lebensstandard erlauben. Offenbar leben Menschen heute länger, somit geht diese Rechnung tendenziell zugunsten des Immobilienbesitzers aus.
Matthias sagt am 03. Januar 2018
Meiner Meinung nach lohnt sich ein Wohnungskauf zur Selbstnutzung in Großstädten aktuell nicht.
Selbst ganz einfache 1 bis 1,5 Zimmerwohnungen, die für einen Alleinstehenden ausreichen, kosten in zentraler Lage inzwischen ab 120.000 Euro. Mit Kaufnebenkosten und „hübsch machen“, ist man hier locker bei einer Investitionssumme von 150.000 Euro. Es soll ja auch schön werden.
Wenn ich stattdessen das Geld breit diversifiziert in ein Aktien- oder ETF-Portfolie investiere und sehr konservativ mit einer Nachsteuerrendite von 4% rechne, dann erhalte ich 6000 Euro im Jahr bzw. 500 Euro im Monat.
Dafür wohne ich locker in genau so einer Wohnung zur Miete. Man darf auch nicht vergessen, dass der Wohnungseigentümer das Hausgeld (inkl. Rücklagen) zahlen muss.
Das beträgt bei einer solchen Wohnung auch noch zwischen 100 Euro und 200 Euro (je nach Situation). Der monatliche „Vorteil“ des Eigentümers gegenüber dem Mieter reduziert sich damit auf einen Betrag von 300 Euro bis 400 Euro, wobei der Mieter 500 Euro (eher langfristig mehr) aus dem Depot erhält. Noch schlechter wird es für den Käufer, wenn die selbstgenutzte Wohnung mit Fremdkapital gekauft wird. Wie ich es auch rechne, es macht aktuell aus finanzieller Sicht keinen Sinn.
Aminius sagt am 02. April 2018
Eigenheim oder Miete ? Diese Entscheidung wird auch in meinem Bekannten- und Freundeskreis kontrovers diskutiert und es scheint (zumindest für mich) hier kein Richtig oder Falsch zu geben.
Wenn es sich um einen Lebenstraum handelt, dann ist der Erwerb einer eigenen Immobilie sicherlich etwas gutes und auch richtig (sofern die finanziellen Möglichkeiten dann auch passen)...für mich persönlich ist die hohe Flexibilität eines Wohnobjekts deutlich entspannter. Ich kann mit meiner Familie umziehen sofern es die Lebensumstände (Jobwechsel, Kinder werden älter, Veränderung der Einkommensverhältnisse) erforderlich machen...oder auch nur, weil wir eine Veränderung möchten (wobei das "wir" von meiner Frau kommt).
Eigene Immobilien nutze ich ausschließlich zur Geldanlage und als Teil meiner aktuellen Diversifikationsstrategie, aber vielleicht ändert sich das ja in der Rente? Wer weiß das schon.
Gruß
Arminius
Capri sagt am 06. März 2019
Hallo Albert,
ich melde mich mal nach mehr als 2 Jahren zurück, so alt wie meine Windelträgerin nun ist. Das Thema Immobilie ist " leider" immer noch gegenwärtig. Wohnen tun wir noch in der 1000 € Warmmiete Whg, die wir in der Austattung/Größe, zu dem den Preis nicht mehr finden würden. Mittlerweile legen wir bei ~1200 €+.
3 Zimmer-Neubau ETWs fangen hier bei ~300 000 €+ mittlerweile an. Mein Kapital gedeiht und liegt seit her in ETFs und in paar Liebhaber Aktien. An denen hänge ich. Andererseits ist die aktuelle Whg. langfristig irgendwann abgewohnt. Den Vermieter von komplettrenovierung überzeugen? Da dürfte das gute Verhältnis kippen. Ich fühle mich auch nicht wirklich "flexibel". Passablen preiswerten Ersatz finden? Schwierig.
Jetzt mit Kind, möchte man ja für eine intaktes soziales Umfeld sorgen. Und ich glaube du kannst auch noch gut nachvollziehen, dass man halbwegs froh ist, wenns dem Sprössling gut geht und die KITA/Schule passt. Man also sich auf's Geld verdienen konzentrieren kann. Mal eben gerne die Location wechseln, ist dann auch nicht mehr. Der Such-Radius ist also beschränkt.
Ich habe aber auch keine Lust diese exorbitanten Preise zu zahlen, sehe jedoch keine Ende der Preisschraube im Speckgürtel der Großstädte.
Ich habe das Für und Wider abgewogen...Mieter/Eigentümer....Haus/ETW....alles hat haarsträubende Risiken. Irgendwie gibt es den eindeutigen Weg nicht, und das lässt mich zu keiner sinnvollen Entscheidungen kommen.
Commodus sagt am 10. März 2019
Wie bereits erwähnt, kommt es auf den Kaufpreis und die Finanzierung an.
Eine „Vernunftsimmobilie“ rechnet sich fast immer! Die Mieten steigen nicht nur in Ballungsgebieten sondern auch in den Randgebieten.
Ich bin Ende 30 und habe meine Immobilie „günstig“ bekommen und bereits fast komplett bezahlt. Gut angebunden, unmittelbar am Rand einer großen Stadt. Es ist kein Schloss und größere Reparaturen stehen mittelfristig auch nicht an.
Eine Immobilie kann selbstverständlich auch wieder verkauft werden sofern das Angebot stimmt.
Ansonsten ist es aus meiner Sicht eine sehr gute Möglichkeit, sein Kapital zu „sichern“ wenn man nicht renditegetrieben ist.
Bei aller Diskussion darf man aucht nicht vergessen, dass eine Währungsreform oder andere Szenarien das Buchgeld quasi über Nacht auf „Null stellen“ können. Die Immobilie bleibt, der Wert wäre dabei sekundär.
Finanzwesir sagt am 11. März 2019
Hallo Capri,
kann ich alles nachvollziehen. Danke für das Feddback. Diesen Blog wird es ja noch ein paar Jahre geben. Wir erwarten Deinen nächsten Bericht dann 2021 ;-)
Gruß
Finanzwesir
Nostradamus sagt am 11. März 2019
@Capri: "Haarsträubende Risiken" siehst du als Mieter?
Vielleicht solltest du einfach mal alle Pro+Contra-Argumente auflisten und gegenüberstellen (evtl. auch hier posten).
Zufällig habe ich vor kurzem einen Artikel gelesen, da ging es um Entscheidungsfindung (in Projekten) bzw. darum wie man das besser hinbekommt als mit einer einfachen Pro-Contra-Liste. Kann vielleicht auch helfen: https://projekte-leicht-gemacht.de/blog/pm-methoden-erklaert/pro-contra-liste-benjamin-franklin/
Capri sagt am 14. März 2019
@Commodus:
Da mein Erspartes zum Großteil in Aktien/ETFs steckt, mach ich mir über Währungsreformen keine großen Sorgen. Der Staat würde auch Wege bei Immo-Besitzern finden, bei diversen anderen Szenarien Geld rauszupressen. Von daher betrachte ich dieses Risiko nicht. Was ich jedoch sehe, sind die Sozialgesetzbücher, die bei Arbeitslosigkeit etc. zuschlagen. Da kann ein Haus/ETW in der passenden Größe durchaus das Ersparte sichern.
@Finanzwesir Habe mir ein Eintrag in meinen Kalender gemacht ;).
@Nostradamus
Ich glaube, das kam nicht differenziert genug rüber. Ich sehe als "Mieter" aktuell nur das Risiko, das ich meiner Tochter kein stabiles Umfeld bieten kann, sollte ich ausziehen müssen und auf einen Markt treffen, den ich mir nicht mehr leisten kann. Klar, das ist kein Zusammenbruch, aber ich kenn das "Nomaden"-Leben, und so toll isses nicht. Aber durch Facebook & Co. ist die aufwachsende Generation vllt. heute ganz anders gepolt. Ich werde alt...
Wir haben natürlich eine "Firewall" - unsere Ersparnisse und gut bezahlte Jobs mit steigenden Gehältern bzw. Mindestanpassung an die Inflation. Das Ersparte mehrt sich natürlich mit jedem Jahr - wir sind zusätzlich sehr vernünftig in unseren Ausgaben. Einzig eine Börsen-Crash könnte hier eine temp. Gefahr sein.
Marius sagt am 15. März 2019
Man sollte nicht nur an einen Währungscrash denken sondern auch an die Möglichkeit, dass die eigene Währung stark aufwertet.
Das war z.B. 2009 nicht nur in der Schweiz sondern auch in Polen der Fall.
Bei einer starken Währungsaufwertung verlieren Gold und Aktien stark an lokaler Kaufkraft, eine Inlandsimmobilie bleibt davon unberührt.
Also wenn Deutschland den Euroraum verlässt wird unsere lokale Währung sicherlich stark aufwerten. Das ist nicht so unwahrscheinlich (im Unterschied zu anderen Horrorszenarien).
Capri sagt am 16. März 2019
Okay, aber es ist alles heiteres Zukunftsraten für die ich mich ungern hochverschulde.
Slowroller sagt am 17. März 2019
@Marius Das Aufwerten hat dann den Vorteil, dass man Werte in anderen Währungsräumen günstiger bekommt. Ich sehe dieses Szenario aber als dermaßen unwahrscheinlich an, dass es im Grunde irrelevant ist. Wenn der Euro zerfällt gibt es hier ganz andere Probleme, das wird nicht passieren.
Stefan (Immobilienanleger) sagt am 20. März 2019
Mit einer selbst genutzten Immobilie geht man vielleicht ein Klumpenrisiko ein. In erster Line werden hiermit aber Mietsteigerungs- und Kündigungsrisiken abgesichert.
Immobilien, besonders zum Eigennutz sind RK 1 Anlagen und sollten auch mit solchen verglichen werden.
Ich kenne zur Zeit keine RK 1 Anlage, welche eine bessere Rendite bietet, als eine selbst genutzte "Vernuftsimmobilie". Der oben genannte Kündigungsschutz und die Freiheit, eigener Herr im Hause zu sein, ist hier noch eine nette Zugabe.
Die Preise für gut gelegene Immobilien in Ballungsräumen sind zur Zeit sehr hoch, die Renditen historisch niedrig. Dies erschwert die Immobiliensuche enorm.
Ich persönlich kaufe zur Zeit nichts, weil zur Vermietung nichts zu finden ist, was meinen Renditeansprüchen genügt. Ich suche jedoch Objekte zur Vermietung und nicht zum Eigennutz.
Zum selber bewohnen ist durchaus noch etwas zu finden. Wieso eine selber bewohnte Immobilie eine bessere Rendite hat als eine zur Vermietung habe ich weiter oben genau auseinandergerechnet.
Die Rendite ist heute deutlich schlechter als vor 5 Jahren, dies betrifft jedoch alle Anlageklassen. Wenn ich mir den durchschnittlichen KGV und KUV des S&P 500 ansehe, dann sind die Aktien in den letzten Jahren auch nicht von Preissteigerungen verschont geblieben, was sich sicherlich auch auf die Aktienrendite auswirken könnte.
Zum Schluss noch eine kleine Anekdote: Wir habe vor 6 Jahren im Urlaub an der Ostsee eine Familie aus Berlin kennengelernt, welche Kinder im selben Alter hatten wie wir.
Diese bewohnten seit Jahren eine günstige und große Wohnung in Berlin-Mitte und klagten darüber, dass sie in kurzer Zeit ein Verdopplung der Miete hinnehmen mussten. Mich würde interessieren, was sie heute bezahlen müssen und ob sie wohl noch dort wohnen.
Marius sagt am 20. März 2019
@Smartinvestor
Bei diesen Immobilienfonds/ETFs ist man doch in der Regel mit deutlich mehr als 100% (auf Kredit) in Immobilien investiert. Das ist doch etwas anderes als eine Direktinvestition in eine Immobilie.
Vor 10 Jahren ist dieser ETF innerhalb von ca. zwei Jahren um mehr als 70% eingebrochen. Also deutlich mehr als der MSCI World. Er läuft auch noch ziemlich parallel zum Aktienmarkt. Und das bei schlechterer Performance.
Lars sagt am 13. September 2019
Ich glaube auch in ländlichen Regionen Bayerns, wie am Bodensee, kosten Immobilien auf dem Land inzwischen auch teilweise ein Vermögen. Interessanter Punkt, dass einfach generell die Immobilienwerte ansteigen und immer teurer werden.
Ich habe gelesen, dass es für Immobilienbesitzer oft hilfreich ist ihre Infrastrukturkosten managen zu lassen, weil sie dadurch den Ertragswert der Immobilie steigern können.
Nora sagt am 13. Oktober 2019
Lieber Finanzwesir,
mein Mann und ich haben deinen Beitrag gelesen und sind bei dem Thema Immobilie kaufen trotzdem noch hin und hergerissen.
Da wir uns eine Immobilie in der Art und Größe, wie wir sie im Moment für unsere kleine Familie mieten, nicht leisten können, haben wir uns überlegt, eine kleine Eigentumswohnung zu kaufen und langfristig durch vermieten „Fremdfinanzieren“ zu lassen, und so unser (kleines) Eigenkapital anzulegen.
Macht das Sinn oder wäre es doch besser, in ETFs zu investieren?
Vielen Dank und liebe Grüße,
Nora
Tobias sagt am 14. Oktober 2019
Mythos 1: Wer Miete zahlt, macht nur den Vermieter reich
Ich habe die Wohnung privat gekauft und somit den Makler nicht reich gemacht. Einem seriösen Käufer reichen auch 0% EK, obwohl ich 10% mitgebracht habe. Wieso ist ein Käufer ohne EK nicht seriös? Hast du eine wissenschaftliche Studie dazu oder ist das BILD-Wissen? Sorry, aber nur weil ich sage, dass ich bei 1% Zinsen möglichst wenig EK investieren sollte, heißt es nicht, dass ich nicht liquide oder seriös bin (oder mehr zahlen KÖNNTE). Hätte auch 50% EK geben können, wollte ich aber nicht.
Und sorry wenn das Niveau sinkt, aber bei solchen Formulierungen „100%-Harakiri-Finanzierung“ muss ich kotzen und sagen, dass dein Beitrag einfach nur Populistisch ist!
Auch muss ich keine 20 Jahre einen Kredit festmachen, noch ihn so schnell tilgen. Ich tilge bewusst nur 2% im Jahr. Die Kredite werden vielleicht ewig günstig bleiben und ich kann das Geld besser anders investieren. Und wenn die Zinsen explodieren, dann benutze ich eben das vorhandene EK und kaufe die ganze Bude Bar. Aber wofür gibt es Forward-Darlehen (somit kann am Beginn von steigenden Zinsen mir ein längeres Darlehen sichern). Aber im Moment sind die Zinsen geringer als die Inflationsrate.
Mythos 2: Lage, Lage, Lage
Kann sein, bei der Renditebetrachtung (Miete/Kauf) aber egal
Mythos 3: Qualitativ hochwertige Immobilien sind gute Vermögensanlagen
Heißt was? Null Inhalt. Trifft auch auf ETFs, Aktien etc zu. Daimler war vor 10 Jahren eine super Aktie, jetzt eher kritisch. So ergeht es fast allen Firmen. Früher klasse, heute von der schnelleren Konkurrenz überholt (was sind Videotheken, wer kennt noch Braun etc.).
Mythos 4: Immobilien schützen vor Inflation
Stimmt.
Mythos 5: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten
Natürlich schützt man sich vor steigenden Mieten…
Mythos 6: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge
Und man zahlt im Alter keine Miete. Das ist das von dir propagierte langsame Verkaufen von Aktien. Außerdem ist auch hier deine Hypothese (!) falsch und nicht wiederlegt worden (Hypothesen können niemals bestätigt werden, sondern nur widerlegt werden). Die Rente mag zwar nicht reichen, aber wenn ich nebenbei genug passives Einkommen habe, dann ist alles super und das Konzept funktioniert. Ich werde später mietfrei wohnen und ausreichend passives Einkommen haben. Würde ich zur Miete wohnen, müsste ich wohl bei der Wohnung später 2.000EUR mehr passives Einkommen haben.
Mythos 7: Eigene Immobilien sind langfristige Anlageform, Wertschwankungen oder Wertverluste spielen keine Rolle
Stimmt.
Mythos 8: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen
Generell nicht verkehrt, was du sagst, aber eben auch nicht auf alle Personen zutreffend.
Mythos 9: Die jährlichen Nebenkosten eines Eigenheims liegen bei einem Prozent seines Wertes.
Klar, Kaufnebenkosten sind umzulegen. Aber die Punkte 1 und 2 greifen genauso als Mieter. Wertsteigernde Maßnahmen erhöhen die Miete und Versicherungen brauche ich auch. Die Wohngebäudeversicherung kostet nicht so viel im Jahr als das sie relevant ins Gewicht fällt.
FAZIT:
Insbesondere der Mythos 1 ist schlecht erforscht oder auf falschen Quellen beruhend (oder falsch verstanden/umgedeutet worden). Außerdem spricht aus diesen Zeilen so viel Populismus, dass man ab sofort leider alle Artikel hier vorsichtig konsumieren muss. Ich akzeptiere, dass sich seit Ende 2014 viel getan hat. Aber ich habe ungefähr 5 Monate nach deinem Artikel die ab und an erwähnte Immobilie gekauft, wie gesagt mit ca. 90% Finanzierung.
Ich zahle im Monat inkl. Tilgung 600€, Miete wäre beim Einzug mit Sicherheit über 900€ gewesen (modern, groß, aber im Ruhrgebiet gelegen). Somit spare ich 300€ monatlich, abzüglich der nicht umlegbaren (und somit als Mieter gesparten Kosten) spare ich 200€ monatlich + ca. 350€ Tilgung, also 550€ zum Mieter. Macht in 4,5 Jahren ca. 30.000€. Instandhaltung bisher 0€ (klar geht so nicht weiter). Das gesparte Geld investiere ich dann in ETFs, Aktien etc.
Meiner Meinung nach hätte dein Artikel ganz anders geschrieben werden müssen und die Diskussion müsste sein, ob sich ein Kauf IMMER rentiert (oftmals nicht). Aber bei den Rahmenbedigungen, die ich hatte, gab es keine andere Alternative. Günstiger kann ich nicht wohnen (Zinskosten in Bezug auf Wohnfläche ca. 2,2€/m² monatlich für Neubau).
Die Wertsteigerung der Immobilie (ca. +50%) lasse ich bewusst außen vor, da dies ein glücklicher Einmaleffekt war und mit Sicherheit nicht so weitergehen wird. Aber die Mietersparnis alleine macht meine Immobilie immer nachhaltig und günstiger als jede Mietwohnung.
Nostradamus sagt am 14. Oktober 2019
@Nora:
Ich persönlich hätte keine Lust, mich mit Mietern herumzuschlagen. Vielleicht kommt das aber auch daher, dass ich in meinem Umfeld schon häufig mitbekommen habe, dass jemand Ärger mit seinen Mietern hatte (Mietnomaden, eigenmächtige Mietminderung, unglaublicher Zustand der Wohnung etc.), natürlich trotz entsprechender Vorauswahl der Mieter und der berechtigten Annahme, dass es vernünftige Leute sein sollten. Man kann halt Pech haben und für mich ist das nichts.
Tobias sagt am 14. Oktober 2019
Nochmal zum Kommentar Finanzwesir:
ich weiß nicht, wann Du in Rente gehst, aber wenn das noch 20 Jahre hin ist: Wer sagt Dir, dass die Mieten weiterhin steigen werden? Seigende Mieten sind kein Naturgesetz, sondern basieren auf Nachfrage und Angebot. In 20 Jahren beginnt das Sterben bei den geburtenstarken Jahrgängen, das 30 Jahren so gut wie beendet sein dürfte (siehe http://www.lebenserwartung.info/index-Dateien/ledeu.htm).
Aus demographischen Gründen sinkt die Nachfrage nach Wohnraum. Und die nachrückende Generation muss sich hohe Mieten erst einmal leisten können.
Wer prekär von "was mit Medien" lebt, fällt als solventer Mieter aus.
Woher hast du diese Hypothesen (!!!)? Arbeite doch bitte mal mit Belegen und nicht Behauptungen, um dein Ziel zu erreichen. Deutschlands Bevölkerung ist in den letzten Jahren auf Grund von Migration gewachsen. Wissen wir wie sich die Migration entwickelt? Nein. Es könnte sein, dass Deutschland in 20 Jahren 100 Mio. Einwohner hat (unrealistisch), weil wir weniger am Klimawandel leiden als vielleicht Ägypten oder Teile der USA? Oder was passiert bei einem Brexit mit den EU-Ausländern in UK? Kommen diese eventuell alle nach DE?
Du arbeitest für deine Argumente mit Behauptungen, die in deine Richtung/Denkweise manipuliert (!) werden.
Joerg sagt am 17. Oktober 2019
@Nora
hier ein schöner Post von Karsten zum Immo-Thema:
ziemlich komplex. Karsten steigt tiiief in die Themen: Wohn-Barwert (difference price returns in housing and total returns in equities), Kredithebel auf Rendite (return on equity), Nebenkosten (pass-through costs) Hausgröße (overconsumption), etc ein.
https://earlyretirementnow.com/2019/10/16/how-to-lie-with-personal-finance-part-2-homeownership/
Da kann man schon ‘was lernen.
Du kannst dir aussuchen, ob du bei der kommer'schen langfristigen Real-Rendite von 1-2% p.a. für Immos oder bei der in Karstens-Post zitierten/neu berechneten "the return of everything"-Studie von ~6% p.a. liegen möchtest.
6% p.a. real! Balsam für die hier oft etf-geschundene Immo-Seele?!
Wobei: Es bleibt dabei, "der Gewinn liegt im Einkauf". Die Immo-Entwicklung der letzten 10 Jahre ist genauso wenig wiederholbar, wie die US-Aktien-Entwicklung der letzten 10 Jahre?
Ich selber habe investment-technisch die Neuer-Markt-Zeit mit Aktien durchlebt.
Aus dem Bauch heraus würde ich sagen: Immobilien heute sind ein bisschen wie Aktien damals im Neuen Markt (also generell eher teuer, v.a. in Ballungsgebieten).
Es scheint mir plausibel, was andere (mission-money 2019/10/07 andreas-beck-warum-wir-in- ...) sagen: Immos sind bei der Einpreisung der Niedrig-Zinsen fortgeschritten, Aktien noch davor?
Europäische und Emerging Markets-Aktien sind wie "Value Aktien" zu Neuer Markt Zeiten (also relativ günstig, sagt z.B. Meb Faber).
Diese sind (hoffentlich) noch vor der Einpreisung der Niedrig-Zinsen?! - würde mich pers. sehr freuen ;-)
Wenn du also eine Schnäppchen-Bude findest: eher für den Eigenbedarf kaufen.
Wenn nicht: davon verabschieden, Frieden damit machen und in breite Aktienindex-ETFs (ggfls. etw. mehr Europa/EM als im MSCI All Country World Investable enthalten, also Übergewichten) gehen.
Wir wissen eh' nicht was noch kommt. Mit einem dicken Depot bist du weltweit willkommen. Mit Immos musste halt erst schauen, um sie ggfls. rechtzeitig zu versilbern (mitnehmen kannst du da nix).
Viel Glück mit Eurer Entscheidungsfindung
Joerg
Joerg sagt am 04. November 2019
Hier ein schönes [PDF](https://www.gerd-kommer-invest.de/wp-content/uploads/2019-10-GK-Vortr.-FP-Verband-Schweiz-V3-L-1.pdf ) von GerdK zum Thema Mieten oder Kaufen.
S.10, S.12, Bringt es auf den Punkt:
Die reale Rendite der Eigenheimbesitzer seit ca. 2004 (durchaus besser als Mieten+Kapitalmarkt-Invest) war eine Ausnahme in den letzten 100 Jahren.
Ob das wiederholbar ist? Also lieber vorsichtig mit Kauf in Ballungsräumen? Pulver trocken halten?
LG
Joerg
Moabeat sagt am 05. November 2019
Interessant. Neulich gelesen, dass man mit ca 700.000€ Nettovermögen zu den reichsten 5% gehört. Die top 5% sind aber nun für Herrn Kommer offenbar direkt sehr reich. Bei sehr reich würde ich eher an Vermögen im zweistelligen Millionenbereich denken.
Max Alpha sagt am 06. November 2019
Mal ganz dumm gefragt:
Wenn in der Vergangenheit in der Regel der Mieter im Vorteil war, lag dann eine Win-Win-Situation Mieter-Vermieter vor? War der Kuchen so groß, dass sich beide eine ordentliche Scheibe abschneiden konnten oder lag auch der Vermieter im Vergleich zum Mieter renditemässig hinten?
Das würde ich dann ja zumindest als erstaunlich bezeichnen.
Mich interessiert das, weil ich mich gerade frage, ob etwas nicht richtig verstanden habe.
Kann man daraus, das Mieten ein gutes Geschäft ist ableiten, das Vermieten ein schlechtes Geschäft ist/sein muss?
Oder können beide „siegen“?
Um es gleich zu sagen: Ich lebe im eigenen EFH, nicht weil an die Riesenrendite glaube sondern weil ich vom Lande stamme und es nicht anders kenne ( und es mir auch nicht anders vorstellen kann).
Gruß
Max Alpha
Michael sagt am 06. November 2019
@Moabeat:
das interessanteste an solchen Statistiken ist die zugrunde liegende Population. Typischerweise beziehen sich Vermögens/Einkommensstatistiken auf sozialversichungspflichtig Beschäftigte, weil deren Daten leicht verfügbar sind.
Freiberufler tauchen selten auf (wie bewertet man z.B. eine gutlaufende Kanzlei oder Praxis?) und Unternehmen fehlen fast immer (dort liegt das Vermögen oft international verteilt in sich gegenseitig kontrollierenden Stiftungen und Verwaltungsgesellschaften).
Die Aussage, dass 5% aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in D ein Vermögen > 700 TEUR besitzen, klingt für mich plausibel.
Nostradamus sagt am 06. November 2019
@Moabeat:
Vermögensmillionär ist ja in Deutschland ungefähr jeder 60. D.h. wenn du in einem Dorf mit 600 Leuten lebst, gibt's da (statistisch) 10 Vermögensmillionäre, oder nüchtern betrachtet: Das ist eigentlich nicht wirklich was Besonderes. Die Bezeichnung "sehr reich" würde ich dann in der Tat auch für die eher ungewöhnlicheren, also noch deutlich reicheren Fälle wählen.
Joerg sagt am 07. November 2019
@MaxAlpha
nein, keine ursächliche Verknüpfung Vermieter / Kapitalanleger. Vielleicht ist es so:
Für jedes Investment
- beim Mieter: die Kapitalanlage (Ausschüttungen + Kursentwicklung)
- beim Vermieter: die Immobilie (Netto-Mietertrag + Immo-Preis)
gilt: REALRENDITE = ERTRAG - KOSTEN - STEUERN - INFLATION
Die Inflation trifft jedes Investment gleich. Die Kosten sind verschieden, die Steuern auch und die Kursentwicklung + Dividende oder Immo-Preis + Mietertrag auch. Also viele unabhängige Variablen.
Es gibt einen gewissen/sehr losen/mittelfristigen Link der wirtschaftlichen Vernunft: wenn das eine völlig ungünstig ist, werden die Leute eher tendenziell in das andere gehen?
Aber es gibt keine ursächliche Verknüpfung, „wenn der eine gewinnt, verliert der andere ...“ Es sind versch. abgekoppelte Märkte?!
Die Gründe für den einzigartigen Lauf bei Hauspreisen und Renten-Preisen war die extreme Zinssenkung auf nahe/unter null. Das lässt sich nicht wiederholen (in dem Ausmaß).
Bei Aktien (v.a. Non-US?) steht uns die Einpreisung der Nullzinsen ja vielleicht noch bevor?
Die Geldflut-Karawane zieht - nach Immos/Renten - weiter in Aktien auf der verzweifelten Suche nach ein bisschen Wert?
Wir hatten einfach (mehr) Glück (als Verstand), die Immo schon gekauft zu haben, als die Preise noch moderat waren ;-)
Zufällig am rechten Ort zur richtigen Zeit zu sein kann viel mehr ausmachen, als selbstoptimiert/superfleissig zur falschen Zeit im falschen Land zu leben …
LG
Joerg
Reinsch sagt am 07. November 2019
Nuja, wie mache ich nun Reichtum fest?
Geht es nach einem bestimmten Einkommen („Wer mehr als 10.000€ pro Monat verdient ist reich.“), dem Gesamtvermögen („Ein Millionär ist reich.“), einem gewissen Statussymbol („Wer einen Porsche fährt ist reich.“) oder doch lieber einem warmen Kalenderspruch („Reicht ist wer mehr hat als er begehrt.“)?
Eine einheitliche Definition gibt es nicht.
Und irgendwie zählt sich ja jeder zur Mittelschicht, womit ja selbst Herr Merz unlängst eine Diskussion ausgelöst hat. Die Reichen und die Armen, das sind immer die Anderen…
Joerg sagt am 07. November 2019
@wie reich bist Du?
Laut Global-Wealth Report der Credit Suisse,
https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/global-wealth-report-2019-en.pdf
gibt's 2019 in D 2,187 Mio (3,2%) Erwachsene (> 18Jahre, Insges. 68 Mio) mit einem Net Worth [Immos, Aktien, Geld, Versich. (ohne gesetzl. Rente)] von > 1 Mio USD.
Also noch viel Interview-Potential beim Maschinisten ;-)
Der Mittelwert liegt bei ~217k USD Vermögen der Median bei 35k USD je dtsch. Erwachsenem. Damit rangieren wir auf Platz 19 mit Italien und Taiwan. 143k USD ist der Mittelwert vom Immo-Besitz.
Die Top 1% dtsch Erwachsene besitzen ca. 30% vom dtsch Gesamtvermögen. Immerhin 38% besitzen mehr als 100k USD. 21% besitzen 10-100k USD.
Aber weltweit gesehen gehören 25 Mio deutsche Erwachsene zu den reichsten 10% der Welt (also mehr als jeder Dritte! [2,7te]). Also hör auf zu klagen.
Leider besitzen 41% der dtsch Erwachsenen weniger als 10k USD (da würde ich auch "verteilungspolitisch" wählen ;-)).
Also ihr juengeren: spart mal mehr!
LG
Joerg
Moabeat sagt am 07. November 2019
Mein Kommentar rührte weniger daher, dass 5% der Menschen (aus welcher Gruppe auch immer) ein Vermögen von 700.000€ haben sollen. Das ist durchaus nachvollziehbar. Aber einen solchen Menschen als sehr reich zu bezeichnen, da bin ich dann raus. Aber letztendlich auch keine wichtige Diskussion. Hat mich nur kurz irritiert, dass Herr Kommer die Schwelle zu 'sehr reich' so niedrig ansetzt.
Finanz-Grübler sagt am 07. November 2019
Hallo Finanzwesir,
ich möchte mich an dieser Stelle für deinen sehr guten Blog bedanken. Deine Blog-Einträge haben mir bereits sehr die Augen geöffnet.
Nun zu meiner Frage: Momentan schwanken meine Frau und ich noch zwischen der Entscheidung kaufen oder mieten? Die Tendenz geht aufgrund nicht quantifizierbarer Gründe zu kaufen. Wir sollten die Entscheidungsfindung natürlich alsbald herbeiführen (Kommer ist bereits auf deine Empfehlung hin bestellt), aber selbst wenn die Entscheidung zu kaufen heute fallen würde, dann kann es ja durchaus noch einige Jahre dauern, bis das passende Objekt gefunden wurde.
Was ist das geeignetste Finanzprodukt um die Phase der Unentschiedenheit bzw. der Ansparphase für das notwendige Eigenkapital ohne Inflationsverluste zu gestalten? Vermutlich Festgeld bzw. eine Festgeldtreppe oder sollte ich darüber hinaus zumindest einen kleinen Teil meines monatlichen Einkommens (50-100€) in einen ETF-Sparplan stecken?
Weitere Hintergrundinfos:
Meine Frau und ich sind beide Anfang 30 und sind beide Angestellte. Zudem befinden wir uns momentan in der Kinderplanung und würden uns daher gerne in den nächsten ca. 5 Jahren räumlich verändern.
Momentan leben wir noch in einer vergleichsweise sehr günstigen Mietwohnung und nutzen diesen Umstand für eine recht ordentliche Sparrate von 25-30%. Inzwischen ist auch eine mittlere fünfstellige Summe auf dem Tagesgeldkonto (kaum Zins). Zudem bestehen noch zwei sehr alte Bausparverträge (je 30k) einer annähernd voll bespart mit Darlehensverzicht und 2,5% Guthabenszins und ein weiterer der zu ca. 1/4 bespart ist und 1,5% Verzinsung aufweist.
Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.
Danke und beste Grüße
Finanz-Grübler
Nostradamus sagt am 08. November 2019
@Finanz-Grübler
Die Zusammenfassung vom Buch "Kaufen oder Mieten" ist ja, dass Kaufen aus Rendite-Gründen nicht unbedingt besser ist als Mieten (was viele noch glauben), sondern eher als Lifestyle-Entscheidung angesehen werden sollte, also wie man eben leben möchte. Aber du liest es ja bald selbst.
Die Frage ist, ob man sich bei den wirklich niedrigen Festgeld-Zinsen überhaupt noch damit beschäftigen sollte. Aus welchem Grund auch immer muss man vielleicht doch an mehr Geld ran als gedacht und steht dann wegen 1 % Zinsen plötzlich dumm da. Ich würde mir das überlegen.
Die Bausparverträge würde ich weiter besparen bei den alten Zinssätzen. Irgendwann wird sich die Bausparkasse melden und die kündigen.
Die generelle Empfehlung um Geld an die Börse zu bringen besagt ja, dass man mindestens 10 Jahre darauf verzichten können sollte. Denn wenn du es für das Haus brauchst und gerade dann die Kurse ganz tief im Keller sind, ist das blöd. Daraus folgt dann also (im Fall der Entscheidung zum Kauf in näherer Zukunft), hier keine größeren Risiken einzugehen und das Geld tatsächlich (fast) zinslos auf dem Tagesgeldkonto zu lassen.
Max Alpha sagt am 09. November 2019
@Joerg
Stimmt schon, es sind abgekoppelte Bereiche. Was mir nicht ganz klar wird ist folgendes:
Kommer schreibt, dass beide Häuser gleich sind (Doppelhaus). Folglich müssten auch die Kosten nahezu gleich sein. Also Baukosten und die Summen, die man für Instandhaltung etc. zurückzulegen hat. Auch die Finanzierungskosten dürften gleich sein. All diese Kosten wird der Vermieter aus der Miete erzielen wollen, ansonsten macht die Investition ja keinen Sinn.
Zusätzlich hat der Mieter noch die „Rendite“ des Vermieters zu finanzieren. Schätzen wir diese auf irgendwo zwischen 0% und 4%. Das heißt, dass der Mieter grundsätzlich mit geringeren Sparbeiträgen an den Start geht als der Eigenheimbesitzer. Das müsste sich doch auswirken wie ein Ausgabeaufschlag.
Trotzdem schneidet der Mieter am Ende besser ab.
Liegt dass nur daran, dass der Mieter in das besser verzinste Produkt investiert oder liegt es daran, dass selbst die 0% noch zu optimistisch geschätzt sind? (Was aber wohl nicht so ist da Kommer von rund 2% ausgeht wenn ich es richtig sehe).
In der Praxis wird der EFH-Besitzer bei baugleichen Häusern in der Regel wegen der Muskelhypothek und Unterstützung von Kumpels eher etwas geringere Baukosten als der Vermieter haben. Der Radiologe mit 60+ greift nicht mehr selbst zu Akku-Schrauber, Spaten und Pinsel.
Gruß
Max Alpha
Presskoppweck sagt am 09. November 2019
Was ist, wenn in 2 Jahren das schmucke Häuschen gefunden ist, aber ein Großteil des Geldes in besagter Festgeldtreppe feststeckt? Gut wenn z.B. 50k Festgeld bei der finanzierenden Hausbank liegt, dann akzeptiert die Bank die 50k als Sicherheit und ihr bezahlt bis zum Auslaufen des Festgeldes "nur" die Differenz zwischen Soll- und Habenzins. Es sind trotzdem Mehrkosten und vor allem schränkt es euch ganz unnötig in der Bankauswahl ein.
Also nur Tagesgeld oder zumindest Anlagen, die binnen 1-3 Monaten verfügbar sind. Sowas wie bei Rabodirect wo man z.B. das Tagesgeld mit 30 / 90 Tagen Kündigungsfrist versehen kann und dafür dann 0,4 / 0,5% Zins erhält.
Die Börse hat euch Nostradamus ja hoffentlich schon ausgeredet.
Wenn nicht, dann nehmt tausend Taler und geht damit zu einem CDF-Broker und wettet auf zukünftige Kursverläufe. Ist dann Börse auf Steroiden, also fast schon Spielbank. Beim Wetten hat man so ein wohliges Prickeln im Bauch und wenn nach einem Jahr die tausend verdreifacht sind, macht ihr weiter.
Wahrscheinlicher sind die tausend aber binnen 3 Wochen weg und ihr seid um eine wertvolle Erfahrung reicher ;-q
Facepalm sagt am 19. April 2020
@Tobias
Ich habe die Wohnung privat gekauft und somit den Makler nicht reich gemacht. Einem seriösen Käufer reichen auch 0% EK, obwohl ich 10% mitgebracht habe. Wieso ist ein Käufer ohne EK nicht seriös? Hast du eine wissenschaftliche Studie dazu oder ist das BILD-Wissen? Sorry, aber nur weil ich sage, dass ich bei 1% Zinsen möglichst wenig EK investieren sollte, heißt es nicht, dass ich nicht liquide oder seriös bin (oder mehr zahlen KÖNNTE). Hätte auch 50% EK geben können, wollte ich aber nicht.
Ihr aggressiver Ton lässt auf ein verletztes Ego schließen. Wenn Sie beim Kauf gerade 10% des Kaufpreises an EK mitbrachten, dürfte das so ziemlich von den Transaktionskosten aufgefressen worden sein. Das hat also nichts mit "nicht wollen", sondern "nicht können" zu tun. Sofern sie die Transaktionskosten auch per Fremdkapital gestemmt haben, würde ich das mal vorsichtig als fahrlässig bezeichnen.
Auch muss ich keine 20 Jahre einen Kredit festmachen, noch ihn so schnell tilgen. Ich tilge bewusst nur 2% im Jahr. Die Kredite werden vielleicht ewig günstig bleiben und ich kann das Geld besser anders investieren. Und wenn die Zinsen explodieren, dann benutze ich eben das vorhandene EK und kaufe die ganze Bude Bar. Aber wofür gibt es Forward-Darlehen (somit kann am Beginn von steigenden Zinsen mir ein längeres Darlehen sichern). Aber im Moment sind die Zinsen geringer als die Inflationsrate.
Es macht leider auch keinen Sinn Zinsen zu bezahlen und gleichzeitig EK zu horten. Zumindest sobald es über den "Notgroschen" in Form von 3-6 Netto-Monatsgehältern in Form von Bankguthaben hinaus geht. Das muss natürlich sofort in die Tilgung wandern, da es sich dabei um eine vollständig risikofreie "Rendite" handelt. Zu argumentieren, dass man lieber lange und viel zahlt, um parallel ein möglichst volles Bankkonto zu haben, lässt auch eher darauf schließen, dass man sich bei der Finanzierung etwas verhoben hat und das Bankguthaben braucht, um noch gut schlafen zu können.
Selbst wenn ich Ihrer Argumentation mal folge, dann passt zu Ihrem "Stil" tatsächlich ein Mietverhältnis deutlich besser. Vermutlich haben Sie das auch schon erkannt. Ansonsten passt die Einstellung "ich zahle doch lieber möglichst lange und möglichst viel an die Bank Zinsen, statt mein gutes EK aufzuwenden" mit einer seriösen Anlagestrategie nicht zusammen, sondern ist vielmehr eine Stil-Entscheidung.
Stefan (Immobilieninvestor) sagt am 22. September 2020
@Stephan (Immobilieninvestor)
konntest du dir keinen Namen suchen, bei dem die Verwechslungsgefahr mit meinem etwas geringer ist?
Hafenguy sagt am 24. September 2020
Was ich mich gerade bei der Mieter - Käufer Diskussion frage:
Es geht immer um den Vergleich kaufen oder mieten und Aktien kaufen.
Bei der Rechnung angemessen kaufen und Aktien kaufen müssten sich die meisten Modell Rechnungen ja zugunsten des Käufers verschieben.
Genauso bei dem Fall kaufen ohne Aktien kaufen gegenüber Mieten ohne Aktien kaufen.... Oder?
Geduld+Spucke sagt am 27. September 2020
Es geht darum, einen möglichst fairen Vergleich zu ziehen. Fair in Bezug auf Investitionsvolumen und Risiko.
A kauft ein Haus und zahlt pro Monat Summe x an Zins, Tilgung und Instandsetzung. B wohnt zur Miete und zahlt monatlich y. Da y kleiner x ist stellt sich die Frage, wohin mit der Differenz x-y bei B? Tagesgeld ist nicht sehr fair, weil viel risikoärmer als eine Investition in eine Immobilie. Also investiert B die Differenz in Aktien.
A kann nicht in Aktien investieren, weil alles Geld x in die Immobilie geht. Klar könnten beide zusätzlich über x hinaus noch in Aktien investieren. Aber das ändert am Vergleich nichts, weil beide ja dasselbe machen.
